Quais são as etapas antes da decisão de compra?

As etapas são: reconhecimento do problema, busca de informação, avaliação das alternativas, escolha do imóvel e resultado da compra.

Qual é o papel do corretor de imóveis?

O corretor deve agir como consultor, psicólogo e diplomata, entendendo as necessidades do cliente e facilitando o processo.

Quais são os tipos de imóveis mencionados?

Condomínios, casas, apartamentos, sítios de lazer, chácaras, fazendas e terrenos.

Qual a importância do pós-venda?

O pós-venda é crucial para gerar novas indicações e garantir a satisfação do cliente.

O que é o contrato de prestação de serviços com opção de venda?

É um contrato que garante ao corretor uma remuneração mesmo que a venda ocorra sem sua mediação, desde que tenha exclusividade.

15 ceteg operacoes imobiliarias com urias borges

00:41:55

https://www.youtube.com/watch?v=PI0tXoE_lK8

Zusammenfassung

TLDRA aula aborda o processo de compra de imóveis, destacando cinco etapas que os clientes seguem: reconhecimento do problema, busca de informações, avaliação das alternativas, escolha do imóvel e verificação da satisfação. O corretor desempenha um papel essencial, funcionando como consultor, psicólogo e diplomata, dirigido a entender e atender as necessidades dos clientes. Além disso, explora diversos tipos de imóveis, como apartamentos e casas, e discute a importância do pós-venda e o papel do corretor na facilitação da venda e nas transações imobiliárias. Contratos de corretagem, documentação e a diferença entre valor e preço também são tópicos fundamentais da aula, ressaltando o conhecimento necessário para realizar avaliações e negociações. Ao final, o professor Urias Bora destaca a importância de um bom atendimento e a permanência no mercado de imóveis.

Mitbringsel

🏠 Reconhecimento do problema: a primeira etapa na compra de um imóvel.
🔍 Busca de informação: fontes como internet e redes sociais são cruciais.
💡 Avaliação: os clientes consideram várias alternativas antes da escolha.
🕵️‍♂️ O corretor deve ser um consultor e entender as necessidades do cliente.
📄 Importância do pós-venda: gera satisfação e futuros negócios.
📋 Tipos de imóveis: conhecer as opções estática.
🤝 Contratos de corretagem garantem segurança a todos.
🏘️ O mercado imobiliário é dinâmico e exige adaptação.
💼 Fundamentos de financiamento: conhecer as modalidades disponíveis é essencial.
🔑 O papel do corretor é crucial para a eficiência da venda.

Zeitleiste

00:00:00 - 00:05:00
Introdución á importancia do cliente no proceso de compra de inmobles, destacando cinco fases que levan á decisión. Estas fases son: recoñecemento do problema, búsqueda de información, avaliación de alternativas, elección do inmoble e o resultado final, que inclúe a validez da elección feita e o rol do corretor no proceso.
00:05:00 - 00:10:00
Exploración do papel do corretor como consultor que debe entender as necesidades do cliente, facilitar a comunicación e manexar a resistencia, asumindo roles de psicólogo, profesor e diplomático para guiarlle no proceso de compra.
00:10:00 - 00:15:00
Descrición dos diferentes tipos de inmobles que existen, como condominios, casas, apartamentos e outras propiedades. Exemplificación de apartamentos tipo, duplex, garden, quitinetes, coberturas e penthouses, así como novos conceptos no mercado como estudos e lofts, e a importancia de comprender a oferta para axustarse ás expectativas do cliente.
00:15:00 - 00:20:00
Análise dos termos clave que os corretores deben coñecer, como promotor, construtora e as distincións entre eles. Importancia da terminoloxía correcta para evitar confusións e erros na práctica profesional, así como unha referencia a termos asociados co proceso de venda como 'geminada' e 'esquadria'.
00:20:00 - 00:25:00
Desglose do proceso de venda de inmobles, que inclúe a abordaxe, entrevista co cliente, demostración do produto e manexo de objecións, así como a importancia do seguimento no servizo post-venta para manter relacións e fidelizar clientes.
00:25:00 - 00:30:00
Exposición dos distintos tipos de contratos relacionados co sector inmobiliario, resaltando a importancia do contrato de prestación de servizos con opción de venda ou exclusividade para garantir a protección tanto do cliente como do corretor, así como para evitar problemas de valoración e fiscalización.
00:30:00 - 00:35:00
Detallamiento do proceso de intermediación inmobiliaria que inclúe a captación do inmoble, divulgación, demostración e documentación da venda, enfatizando a fase de documentación como crucial para a concretización da operación e a importancia do asesoramento durante todo o proceso.
00:35:00 - 00:41:55
Finalización co enfoque no financiamento, explicando as modalidades dispoñibles e as diferencias entre fondos do FGTS e da poupanza, así como a importancia de comprender os tipos de amortización na hora de ofrecer opções aos clientes, buscando sempre a mellor solución para cada caso.

Mind Map

Video-Fragen und Antworten

Quais são as etapas antes da decisão de compra?
As etapas são: reconhecimento do problema, busca de informação, avaliação das alternativas, escolha do imóvel e resultado da compra.
Qual é o papel do corretor de imóveis?
O corretor deve agir como consultor, psicólogo e diplomata, entendendo as necessidades do cliente e facilitando o processo.
Quais são os tipos de imóveis mencionados?
Condomínios, casas, apartamentos, sítios de lazer, chácaras, fazendas e terrenos.
Qual a importância do pós-venda?
O pós-venda é crucial para gerar novas indicações e garantir a satisfação do cliente.
O que é o contrato de prestação de serviços com opção de venda?
É um contrato que garante ao corretor uma remuneração mesmo que a venda ocorra sem sua mediação, desde que tenha exclusividade.

Weitere Video-Zusammenfassungen anzeigen

Erhalten Sie sofortigen Zugang zu kostenlosen YouTube-Videozusammenfassungen, die von AI unterstützt werden!

Untertitel

Automatisches Blättern:

00:00:00
[Música]
00:00:09
Agora nós vamos falar sobre o cliente. Em primeiro lugar, nós vamos abordar cinco etapas antes da decisão da compra.
00:00:17
O reconhecimento do problema: A família reconhece que esse apartamento
00:00:22
ficou grande, ou ficou pequeno; Próximo passo, elas vão Buscar a Informação: A informação
00:00:29
é advinda de vários meios, internet, jornais, Facebook, WhatsApp, enfim, tem várias ferramentas na qual eles
00:00:37
podem buscar as informações precisas do imóvel que eles estão querendo comprar; Aí vem a
00:00:42
Avaliação das Alternativas: eles vão procurar imóvel que se enquadre dentro das suas tomadas
00:00:48
de decisões; E depois de todas as etapas concluídas, eles vão Escolher o Imóvel: de acordo com
00:00:55
os critérios que se enquadram para a situação atual da família; E o Resultado: Será que
00:01:03
eu comprei o imóvel ideal? Será que eu fiz uma escolha correta? Bom, aí entra o papel
00:01:10
do corretor. Então o que vocês acham? Os clientes eles são influenciados ou não por fatores
00:01:18
pessoais, psicológicos e sociais? Vamos ver. Bom, o corretor ele é simplesmente o corretor,
00:01:26
ou ele é um consultor? Consultor tem que compreender as necessidades e objetivos do cliente, escutar
00:01:33
e promover um diálogo bilateral, lidar apenas com as características do produto que interessam
00:01:38
ao cliente, e saber lidar com a resistência do seu cliente. Então quais são as funções
00:01:45
que o corretor de imóveis deve exercer? Ele deve ser um psicólogo. Quantas vezes você já
00:01:51
não deparou com a situação, na qual você tem que escutar o seu cliente, porque ali você
00:02:00
vai pegar um gancho de venda? E professor; o cliente quando ele te procura, ele não conhece
00:02:07
o mercado. Quem deve conhecer o mercado é você, corretor. E Diplomata; a função
00:02:14
do Diplomata é fazer aproximação, então o diplomata ele não pode, o corretor ele
00:02:22
não pode trabalhar nem a favor do cliente, e nem a favor do vendedor. O corretor ele
00:02:29
tem que ser, de certa maneira imparcial. E agora, o Imóvel, vamos falar sobre o imóvel.
00:02:37
Tipos de imóveis: Condomínios: os condomínios podem ser residenciais, comerciais ou mistos;
00:02:45
As casas e sobrados: podem ser individuais, geminadas ou seriados; Apartamentos: eles podem ser tipo
00:02:54
duplex, cobertura, penthouse e garden; E também nós temos os Sítios de Lazer; Chácaras e
00:03:02
Fazendas; e Terrenos. Agora nós vamos exemplificar os tipos de imóveis. Primeiro: Apartamento Tipo.
00:03:10
O apartamento tipo ele é de um nível só, são os apartamentos que mais são construídos,
00:03:15
não digo que é só no Brasil não, mas é no mundo todo. Depois nós temos os apartamentos duplex: Duplex
00:03:24
como o nome próprio fala, são apartamentos de dois níveis. Ele não necessariamente é um apartamento
00:03:31
que é construído só no último andar. Hoje tem tem construtoras que estão fazendo
00:03:37
duplex do início ao fim, desde o primeiro andar até o último andar. E em seguida, temos os apartamentos
00:03:45
que são Garden: é um grande nicho de mercado, então é um apartamento térreo que tem um jardim.
00:03:51
Então às vezes a pessoa gosta de uma casa, mas tem a questão de segurança, então isso
00:03:57
é uma alternativa, o apartamento Garden. Um outro tipo de imóvel, muito conhecido, antigo,
00:04:04
são as Quitinetes: que são apartamentos pequenos, do inglês kitnet, que significa cozinha
00:04:11
pequena. Então é um apartamento voltado muito para estudantes, para casais sem filhos; E dando
00:04:19
sequência, nós vamos falar agora sobre a cobertura Duplex:
00:04:26
Como o nome próprio fala, cobertura, quer dizer que é na parte alta. Então a cobertura duplex,
00:04:32
a característica dela é que ela é geralmente feita no penúltimo, ou no antepenúltimo
00:04:38
andar, e ela avança para o terraço, ok? Já a Penthouse é uma cobertura também,
00:04:45
só que é uma cobertura só no último nível. Existem penthouse que tem também dois, três andares.
00:04:54
Recentemente as incorporadoras, as construtoras elas lançaram no mercado
00:05:03
nosso, apartamentos estilo Studio e Loft. Quais são as características deles, desses imóveis? É a ausência de paredes.
00:05:11
São imóveis com os ambientes integrados; E o Loft é um Studio, porém ele tem um mezanino,
00:05:18
a diferença principal entre eles; Continuando, nós temos também os Flats. Hoje
00:05:27
tem feito muita construção de hotéis, muita construção de Flats, que você pode deixar alugado;
00:05:36
E mais recentemente, foram também implantados do nosso mercado os empreendimentos mistos, que são
00:05:44
os Mixed Use. O que são empreendimentos mistos? Empreendimentos mistos é a mistura de imóvel comercial
00:05:51
com residencial. Pode ser comercial, residencial, hospital, então tem vários tipos de empreendimentos
00:05:57
mistos no mercado. Vale ressaltar que o mercado ele nunca para. Foi lançado agora recentemente
00:06:04
um novo conceito de Penthouse, uma Penthouse que não é só no último nível, são Penthouse em
00:06:10
todos os níveis, uma Penthouse por andar; é como se fosse uma casa nas alturas. Então
00:06:15
esse é um conceito novo no mercado, e que já chegou aqui para nós. Agora nós vamos
00:06:22
falar dos termos do dia a dia do corretor de imóveis: Empreendimento; Construtora; Incorporadora;
00:06:32
Incorporadora e Construtora é a mesma coisa? Bom, tem Incorporadora que ela não é Construtora,
00:06:38
e vice-versa. Incorporação ele tem a ver com você pegar o terreno, e fazer uma construção
00:06:46
em cima desse terreno. Quem vai fazer a construção? A construtora. Permutante: permutante é troca.
00:06:55
Um cliente ele tem um imóvel, e ele quer permutar o imóvel dele para de repente construir um
00:07:02
prédio, e ele entra com seu terreno permutando o imóvel. Bom, já a cozinha americana não quer
00:07:10
dizer que ela tem que ter necessariamente um balcão. Quando se fala em cozinha americana, há integração
00:07:17
de ambientes. E as janelas de dois tipos, que é a de vidro temperado e veneziana, vidro temperado é o famoso Blindex.
00:07:24
Aqui eu enumerei alguns termos que merecem atenção do corretor de imóveis, pra gente
00:07:28
evitar um tipo de gafe né, que são os seguintes termos: esquadria ou esquadrilha? A palavra
00:07:36
correta é esquadria, porque esquadrilha é Esquadrilha da Fumaça, então nós estamos falando de
00:07:41
imóvel. Outro termo muito utilizado, e que confundem os corretores são as palavras é geminada
00:07:48
ou germinada. Qual é a correta? Geminada. Qual é a diferença? Germinada é quando nasce,
00:07:55
quando brota, então um imóvel não brota, geminada quer dizer que idênticos, então um imóvel é idêntico
00:08:01
ao outro, ok? Agora nós vamos falar sobre a venda, o processo de venda. Quais são as fases
00:08:10
do processo de venda de imóvel, do ponto de vista do corretor? Primeiro vem a abordagem; na
00:08:18
sequência a entrevista (conhecer o seu cliente); você vai demonstrar o produto de uma maneira
00:08:25
clara, concisa e objetiva; você vai enfrentar as objeções do seu cliente, mas você como
00:08:33
conhecedor do seu produto, você vai driblar essas objeções; e por fim vem o fechamento. Parou
00:08:41
por aí, será? Não, o pós-venda é algo que vai retro alimentar a sua venda, por quê? Porque
00:08:51
o seu comprador de hoje é o vendedor de amanhã, e o cliente que ficou satisfeito com
00:08:56
seu atendimento, com o seu pós-venda, ele vai te indicar para novos clientes. Então nunca se esqueça
00:09:01
disso, pós-venda é muito importante. Agora nós vamos falar sobre os contratos de corretagem.
00:09:08
Bom, o primeiro deles: o contrato de prestação de serviços com opção de venda ou de exclusividade.
00:09:13
Esse contrato ele merece mais atenção, vamos tratar dele adiante; O contrato de compra e
00:09:21
venda, é o contrato que o corretor ele vai fazer, ele vai jogar no contrato todas as cláusulas
00:09:29
de comprador vendedor do imóvel, para que a venda ela se conclua; Contrato de compra,
00:09:35
vamos exemplificar um contrato de compra. Uma empresa, digamos um banco, um banco
00:09:42
quer instalar-se em um determinado local, e só serve aquela localidade. Então a empresa
00:09:48
vai te contratar para um determinado período, para que você possa fazer aquela área para
00:09:54
aquela empresa; e por fim o contrato de locação, nós vamos falar também detalhadamente
00:10:00
mais adiante. Como eu falei para vocês anteriormente, o contrato de prestação de serviços com opção
00:10:07
de venda ou exclusividade ele traz uma série de questões, que vão favorecer tanto o corretor quanto ao
00:10:16
comprador, e quanto ao vendedor. Então vamos enumerá-las: o contrato ele proporciona
00:10:24
serviços profissionais a serem oferecidos. Ele também traz segurança para o proprietário
00:10:29
do imóvel, ele traz uma garantia para o comprador, evita problema de fiscalização com o Cresci,
00:10:36
o corretor ele vai se empenhar mais na venda, e também vai gerar mais confiabilidade
00:10:44
nas informações. O que que é isso? O dono do imóvel fala que o imóvel com x, e o corretor
00:10:50
ele vai anunciar esse pelo preço X. A proposta de compra ela também vai ser em consonância,
00:10:58
ou seja, tudo que foi falado com relação a prazo, a preço, vai ser colocado na proposta.
00:11:06
O proprietário ele passa a ser o maior beneficiado. Por que que ele passa ser o maior
00:11:11
beneficiado? Porque o imóvel dele deixa de ir a leilão. Quando você não coloca um profissional
00:11:19
responsável pelo seu imóvel, infelizmente esse imóvel ele tende a ter valores
00:11:24
diferentes no mercado, o que vai atrapalhar a venda do imóvel, então a gente fala que
00:11:28
o imóvel não está a venda, ele está a leilão. Continuando, o contrato de prestação de serviço com
00:11:34
opção de venda ou exclusividade, ele é tão importante que até no novo Código
00:11:39
Civil traz o artigo sobre ele; vamos ver? Iniciado e concluído o negócio diretamente entre
00:11:47
as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada
00:11:53
a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que
00:11:58
realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
00:12:04
Bom, se o corretor trabalha sem contrato de exclusividade, e o vendedor do imóvel resolve fazer uma
00:12:13
venda por trás, é muito difícil o corretor ir atrás dos seus direitos, ao passo que se
00:12:22
ele está trabalhando com opção de venda, muda a história. O corretor ele leva o cliente,
00:12:32
e por algum motivo o cliente volta depois, e a negociação é feita entre eles, e o corretor
00:12:39
descobre; então ele faz jus ao seu trabalho. qual é a exceção? Se for comprovado que
00:12:46
ele não trabalhou no imóvel, ok? Agora nós vamos abordar sobre o Início e Término da Intermediação Imobiliária.
00:12:55
Primeira etapa - Captação do Imóvel Nós temos que coletar
00:13:01
os dados do imóvel no contrato de exclusividade; olha o contrato exclusividade novamente.
00:13:07
Reunir toda a documentação do imóvel, reunir os documentos do proprietário, e realizar as
00:13:14
pesquisas fiscais e cadastrais do proprietário. Segunda etapa - Divulgação do Imóvel
00:13:23
Nós temos que dar uma publicidade legal, por que uma publicidade legal segundo as normas
00:13:28
do Creci? Porque existe a maneira legal de anunciar os imóveis, que o Creci ele regulamenta.
00:13:36
Nós temos que anunciar nas mídias eletrônicas, aí vale ressaltar toda mídia como Facebook,
00:13:43
Instagram, WhatsApp, sites próprios ou sites de terceiros, enfim, ferramenta para divulgação
00:13:50
do seu imóvel hoje o mercado oferece, e muitas. Saiba escolher a que mais se adapta ao seu conhecimento.
00:13:58
E anunciar nas mídias convencionais. Nós não devemos esquecer das mídias convencionais,
00:14:03
são faixas, são placas, anúncios em jornais também são importantes, porque tem
00:14:10
pessoas que não têm acesso ainda a essas mídias eletrônicas. Terceira etapa - Demonstração do Imóvel
00:14:20
Essa etapa é a mais importante de todas, por quê? Porque é nessa etapa que
00:14:28
a deficiência, ou a eficiência do corretor, ela vai ser mostrada, ela vai ficar aparente.
00:14:36
Então quanto maior a eficiência, mais êxito você vai ter na demonstração, e isso vai geral
00:14:43
uma venda fechada. Agora vamos para Quarta etapa - Documentação da venda
00:14:50
O comprador ele foi, viu o imóvel, gostou do imóvel, e ele faz uma proposta; essa proposta
00:14:58
ela deve ser formalizada. Uma vez que o vendedor aceita, nós vamos partir para o contrato
00:15:05
de compra e venda. Vale ressaltar que nesse momento, nós temos que ser ágeis, porque vender é emoção,
00:15:14
para evitar que a venda se esfrie. Bom, em seguida, nós temos que reunir a documentação do
00:15:20
comprador, porque lá atrás a gente já tinha reunido a documentação do vendedor e do imóvel.
00:15:27
E provavelmente nós teremos que renovar a documentação do proprietário, porque as
00:15:31
certidões elas vencem de 30 a 60 dias. Quinta (e última) etapa - nós vamos tratar sobre a Modalidade da Venda.
00:15:41
Como assim? Bom, passado todas as etapas, o comprador ele vai direcionar para uma venda
00:15:51
à vista, ou uma venda através de financiamento bancário. Se for venda a vista, será feita a
00:15:58
escrituração no cartório. Qual cartório? O cartório de notas. Pode ser feita em qualquer
00:16:03
cartório? Sim, pode ser feito em qualquer cartório do país, não necessariamente onde fica o
00:16:08
imóvel; agora o registro do imóvel, vale ressaltar que ele só pode ser feito no cartório da
00:16:13
cidade que o imóvel se localiza. E aquela velha frase: "quem não registra, não é dono". A gente
00:16:20
sabe de muitos casos de pessoas que escrituraram seus imóveis, e não registraram; isso acarreta
00:16:26
problemas seríssimos no futuro. E a segunda modalidade, seria o quê? Vem através
00:16:35
de financiamento bancário. Geralmente esses processos eles são conduzidos por correspondentes
00:16:41
bancários, que são pessoas contratadas pelo banco, e que tem acesso aos sistemas como
00:16:47
os funcionários de banco. Com isso, ganhou-se esse agilidade no sistema. Porém, o corretor
00:16:53
ele deve acompanhar o processo em todas as etapas. Por quê? Para que o processo seja ágil,
00:17:00
e seja eficiente do começo ao fim. Como eu falei anteriormente sobre registro de imóveis,
00:17:08
eu trouxe aqui um exemplo, para que vocês possam entender melhor sobre como funciona.
00:17:17
Cidades maiores geralmente não tem um cartório apenas de registro imóveis, ele tem mais de
00:17:23
uma de um cartório. Em Goiânia, por exemplo, são divididos em 4 zonas.
00:17:31
Aqui nós vamos tomar como base, a Avenida Anhanguera e a Rua 90, ok? Como referência
00:17:41
na região sul, nós vamos pegar a Praça do Cruzeiro, e como referência da Região Norte,
00:17:46
nós vamos pegar a Praça do Trabalhador. A primeira zona, ela vai ficar acima da Anhanguera, e a
00:17:54
direita da 90, toda essa é a primeira zona. A segunda zona, ela vai ficar abaixo da Anhanguera, e a esquerda
00:18:01
da Rua 90. A terceira zona, ela vai ficar abaixo da Anhanguera, e a esquerda da 3ª zona, e a
00:18:10
quarta zona, ela fica acima da Avenida Anhanguera, e a esquerda da rua 90. Agora nós vamos falar
00:18:19
sobre a avaliação de imóveis. Todo corretor ele pode ser um avaliador? Sim, ele pode, ele
00:18:25
Pode fazer uma avaliação de compra e venda. Ele pode fazer uma avaliação judicial? Não,
00:18:30
ele não pode fazer avaliação judicial. Para que ele possa fazer avaliação pericial, ele
00:18:38
tem que estar credenciado ao Cofeci, então ele tem que ser capacitado para essa função.
00:18:44
E a partir do momento que ele que ele se tornar capaz, aí ele pode emitir um PTM, Parecer
00:18:51
Técnico de Avaliação Mercadológica. Quais são os métodos de avaliação mais
00:18:57
utilizados? É o método de comparação ou amostragens, onde você pega vários imóveis
00:19:04
no mesmo local e compara o valor entre eles, com as mesmas características ou bem próximas.
00:19:10
Quais são os níveis de rigor nesses métodos de avaliação? Nós temos um Nível Expedito,
00:19:19
que é baseado no sentimento ou na experiência do avaliador, é pela experiência do corretor,
00:19:25
pela vivência ele vai conhecendo o mercado, e ali né que ele lança mão de
00:19:34
um valor de um metro quadrado; Nível Normal, nível normal ele depende de uma homogenização
00:19:41
de fatores, ou seja, depende da localização do imóvel, depende da questão de se está
00:19:49
perto de parques e avenidas movimentadas; Por último temos o Nível Rigoroso, que geralmente
00:19:57
são usados por engenheiros que usam sistemas avançados, onde existem várias variáveis desses sistemas.
00:20:05
Valor e Preço. Valor: valor ele é definido por questões mais relacionadas
00:20:14
ao imóvel e si, como localização, dimensões, condições de conservação.
00:20:20
Preço: o preço é o que se paga propriamente dito por um imóvel, e varia conforme o momento
00:20:28
econômico, ou a tendência de mercado. Então a economia não tá legal, tem muito imóvel
00:20:34
no mercado, o que acontece? O preço dele cai. A maioria de negociações no mercado
00:20:39
imobiliário ela se baseia no preço, e não no valor. Em Resumo: se um móvel é pode valer
00:20:47
300 mil reais isso, isso não significa que você vai pagar esse valor por ele. Se a economia estiver
00:20:55
boa, tudo bem, você pode até pagar esse valor, até maior, mas se o momento for de crise, ele poderá
00:21:03
custar muito menos do que isso. Então entenderam a diferença entre preço e valor? Agora nós
00:21:08
vamos falar sobre a Locação. Locação de imóveis: uma característica muito importante
00:21:15
na locação de imóveis, é você fazer uma boa documentação, é preparar uma boa documentação. Por quê?
00:21:21
Porque você vai lidar com algo que não é seu. Uma das principais características
00:21:29
da locação são as garantias exigidas pelo proprietário. Vamos dizer assim, algo que dificulta,
00:21:37
que é a caução, a fiança ou seguro fiança. Porém, elas são necessárias para que você
00:21:43
evite problemas de falta de pagamento do imóvel pelo inquilino. Quais são os direitos e deveres
00:21:52
do proprietário, que é o locador? Ele tem que entregar o imóvel em condições de uso,
00:21:57
ou seja, habitável, e também ele deve fornecer um recibo de pagamento de aluguel de uma maneira
00:22:04
discriminada e inteligível. Deve também pagar os impostos, as taxas, e prêmios de seguro
00:22:13
complementar contra incêndio. Porém, aqui há uma controvérsia. Tem casos que quem paga
00:22:18
essas taxas já é o locatário, mas isso é de acordo com o que fizerem a combinação
00:22:25
no contrato. No caso de apartamento, cabe ao proprietário ele pagar as despesas extraordinárias
00:22:31
de condomínio. As principais são fundo de reserva e despesas com reforma. Agora nós
00:22:40
vamos falar sobre o direito e os deveres do inquilino, que é o locatário. Bom, ele deve pagar pontualmente
00:22:48
o aluguel no prazo que foi estipulado no contrato; ele deve utilizar o imóvel conforme determinado
00:22:55
em contrato. Se ele se ele alugou para fins residenciais, então ele não pode instalar
00:23:00
um comércio, e vice-versa, se ele alugou para fins comerciais ele não pode
00:23:04
instalar uma residência, isso gera quebra de contrato. Bom, ele tem que restituir o imóvel
00:23:11
da maneira que ele pegou, no estado original. Se porventura ele fizer modificações sem
00:23:18
o consentimento do proprietário, então ele tem que desfazer tudo que ele fez e entregar.
00:23:24
Agora se ele fez com consentimento do proprietário, isso vai ficar incorporado ao imóvel. No caso
00:23:33
de apartamento, o inquilino ele tem que arcar com as despesas ordinárias, que
00:23:41
são a água, condomínio, a limpeza do prédio, a folha de pagamento dos empregados, então
00:23:50
locador ele paga as despesas ordinárias, e o inquilino as extraordinárias. Reajuste do aluguel
00:24:00
O índice que é mais utilizado em reajuste de aluguel é o IGPM, que é um índice
00:24:07
da Fundação Getúlio Vargas, é o índice geral de preço de mercado. A desocupação do Imóvel
00:24:14
Como que ela deve ocorrer pelo inquilino? Previamente ele tem que comunicar
00:24:21
que ele está desocupando o imóvel, e depois que ele desocupar, ele tem que se precaver
00:24:27
e pegar o recibo de quitação e entrega das chaves. Um dos principais motivos que causa a quebra
00:24:33
de contrato são as multas contratuais, que são ocasionadas por infração de algo que
00:24:41
foi cometido, que não constava no contrato. E quais são os problemas mais podem surgir
00:24:48
durante a locação? Atraso ou falta de pagamento do aluguel, que esse é o clássico,
00:24:53
e a recusa do proprietário também em receber o aluguel com reajuste determinada por lei. Quando isso acontece?
00:25:00
Geralmente quando estamos no período de deflação, ou com a inflação controlada,
00:25:07
os índices eles não tendem a ter uma valorização muito alta, e com isso reflete nos aluguéis. Bom, aí tem
00:25:15
proprietários que não aceitam esse reajuste, e ocasiona a quebra do contrato.
00:25:24
Agora nós vamos falar sobre a venda do imóvel quando ele está alugado, ok? Se você pega
00:25:32
um imóvel para vender, e esse móvel ele está ocupado, você tem que se precaver da seguinte
00:25:40
situação: quem mora no imóvel, automaticamente ele tem a preferência na compra. Então a primeira
00:25:47
pessoa que você deve dirigir é para o inquilino, para saber se ele tem interesse
00:25:53
em ficar com o imóvel ou não. Se ele não tiver interesse, então ele tem assinar uma carta
00:25:59
de desistência. Você faz a carta, e o inquilino vai e assina a carta de desistência. Cuidado,
00:26:06
porque se não for feito esse procedimento, a venda pode cair; se o inquilino resolver
00:26:14
ficar com o imóvel, e ele não foi consultado, a venda ela pode ser não concretizada.
00:26:22
E a retomada do imóvel pelo proprietário, quais são os principais casos?
00:26:30
Com os contratos que já têm o prazo expirado, geralmente os contratos são de 30 meses.
00:26:37
E para os contratos com prazo inferior a 30 meses, quais são as situações? Quando o dono
00:26:44
do imóvel pede o imóvel para usar, ele mesmo usar, ou para seus filhos, netos,
00:26:51
para os familiares utilizarem esse imóvel. Ou também por alguma necessidade de reparação
00:26:56
urgente, para algum alguma questão de calamidade pública, ou para demolição
00:27:02
de obras aprovadas; o imóvel foi vendido, o inquilino não tinha interesse, então ele
00:27:08
tem que ser demolido. Agora nós vamos falar sobre as normas e condutas da corretagem.
00:27:15
O primeiro ponto que nós vamos acordar é sobre a remuneração do corretor. A nossa classe
00:27:22
é uma classe totalmente amparada; nós temos um conselho, nós temos tabelas. E como
00:27:30
vocês podem ver, existem códigos no novo Código Civil, artigos do novo Código Civil,
00:27:37
que nos respalda com relação a nossa remuneração. Veja no artigo 725 do novo Código Civil, que
00:27:43
diz o seguinte: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
00:27:48
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento
00:27:53
das partes. O que é isso? O comprador e o vendedor, você fez a aproximação, houve a negociação, mas
00:28:03
assinaram um contrato de compra e venda, ou assinaram a proposta de compra, e por um motivo ou outro,
00:28:09
uma das partes arrependeu. Por lei, o corretor ele tem direito a essa remuneração.
00:28:16
Como vocês podem ver, nós temos a tabela de honorários, que é ditada pelo nosso sindicato.
00:28:26
E aqui variam taxas que vão de 5 a 10%. Nós temos aqui venda de imóvel comercial, residencial,
00:28:37
industrial, imóveis rurais. De acordo com o grau de dificuldade de acesso, essa comissão
00:28:43
tende a ser maior. Vale ressaltar que também existem as negociações, mas a tabela ela
00:28:50
existe para ser seguida. Também os valores de honorários incidem sobre administração
00:28:58
de carteira de recebíveis, sobre demais serviços inerentes ao corretor de imóvel, que é
00:29:04
emissão de parecer de mercado, consultorias, taxa de locomoção. Sobre a publicidade, a
00:29:12
resolução nº 458 do COFECI, ela traz 3 artigos. O primeiro ele trata da maneira legal
00:29:20
que o corretor deve publicar o seu imóvel. Tanto pode ser através do contrato de exclusividade,
00:29:27
ou apenas uma autorização de publicação; não pode é ficar sem nenhum tipo de autorização
00:29:34
do proprietário, porque isso acarreta multa, perda do seu cadastro no Creci.
00:29:42
O artigo segundo, ele trata da maneira como deverão ser colocados os anúncios. Todos
00:29:50
os anúncios, ele deve ter o número da inscrição do Creci, e se for pessoa jurídica, tem que
00:29:58
acompanhar, tem que ser acompanhado da letra J. No caso do segundo artigo, ele trata dos
00:30:05
anúncios impressos, e nos quais eles deverão constar o número da inscrição de quem estão anunciando.
00:30:13
Se for um corretor pessoa física, basta que coloque o número dele. Se for pessoa jurídica,
00:30:20
deve vir precedido da letra J. O outro ponto importante em relação a isso, são
00:30:27
os anúncios dos estagiários. A gente tem visto muitos estagiários que fazem os seus
00:30:34
anúncios, e colocam o número do seu Creci, que é precedido da letra E. Porém, eles não
00:30:40
colocam o Creci de quem o está estagiando, e isso é ilegal. O terceiro artigo, ele trata
00:30:49
de um assunto muito importante, que é sobre os lançamentos Imobiliários. Todo
00:30:55
lançamento imobiliário, a publicidade dele tem que vir precedido da inscrição do registro
00:31:02
de incorporação. A falta desse registro de incorporação no anúncio, acarreta sérios problemas para
00:31:13
o incorporador. Exercício ilegal da profissão Quando nós ouvimos essa frase, nós pensamos
00:31:22
em advogados, médicos, dentista, os famosos dentistas práticos; porém, a nossa profissão
00:31:31
também Infelizmente existem os contraventores, porque a nossa profissão ela é dotada de um Conselho.
00:31:40
Olha o que que trata o decreto nº 3688, no seu Capítulo sexto, que é a lei
00:31:46
das contravenções: À organização do trabalho - exercer profissão ou atividade econômica
00:31:52
ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado
00:31:59
o seu exercício. Qual é a pena para isso? Prisão simples, de quinze dias a três meses,
00:32:05
ou multa. E o decreto 8871, ele dá uma nova regulamentação a profissão a profissão
00:32:13
de corretor de imóveis. Então ela disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização,
00:32:19
e dá outras providências. Aqui foi criado os nossos conselhos, através deste decreto.
00:32:29
Exercício público da profissão A nossa profissão é a única profissão na
00:32:37
qual você responde, civil e penalmente, da seguinte forma; é a profissão que você está
00:32:43
sujeito a perder o seu bem, caso você cause um dano a outra pessoa. Olha só o que fala
00:32:50
no artigo da resolução do COFECI nº 326/92: O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos aos cliente, a que tenha dado
00:33:02
causa por imperícia, imprudência, negligência, ou infrações éticas. Então portanto, corretor,
00:33:07
tome cuidado na hora de apresentar coisas que não existem. E olha só o que que o novo
00:33:14
Código Civil trata sobre a nossa profissão. No seu artigo 722 reza o seguinte: pelo contrato
00:33:24
de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, ou seja, em virtude de
00:33:29
algo por escrito, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
00:33:34
obriga-se obter para segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Continuando sobre
00:33:43
exercício público da profissão, vale ressaltar o seguinte, que o a nossa profissão ela
00:33:54
existem leis, tanto no código civil, quanto no Código de Defesa do Consumidor. Qual a diferença?
00:34:01
Para o comprador é a seguinte, se o corretor ele causar algum dano, ele pode entrar na justiça.
00:34:11
Se ele for entrar através do código de Defesa do Consumidor, quem tem que provar o erro é
00:34:19
o corretor de imóveis. Agora no novo Código Civil, quem tem que provar é o vendedor.
00:34:28
Sendo assim, o cliente ele parte mais para entrar com ações do código defesa do consumidor,
00:34:38
para ele é muito melhor. O Financiamento Tão quão importante é a venda à vista, também
00:34:47
à venda financiada. Então cabe ao corretor de imóveis conhecer sobre as fases do financiamento, conhecer
00:34:54
sobre o financiamento. Então vamos ver: Financiamento Bancário Quais são as modalidades de financiamentos
00:35:01
existentes? Existem dois tipos de recurso que fomentam os financiamentos, que são os
00:35:07
recursos do FGTS e recursos da poupança. Recursos do FGTS nós podemos dividi-los em mais três tópicos,
00:35:17
em três subgrupos. Quais são eles? O famoso programa Minha Casa Minha Vida, que é válido
00:35:25
somente para imóveis novos, a Carta de Crédito do FGTS, que é para imóvel novo
00:35:32
e usado, e o Procotista, que também é para imóvel novo e usado, para imóveis maiores,
00:35:39
porém que utilizam recursos do FGTS. E os Recursos da Poupança, até o nome já fala,
00:35:45
são os recursos advindos da poupança, que é Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo,
00:35:52
que é a SBPE. Ele enquadra tanto para imóveis novos, quanto usados. E qual a diferença entre
00:36:01
esses dois recursos, do FGTS e da poupança? Os recursos do FGTS ele é advindo do trabalhador.
00:36:08
Os bancos eles compram esse recurso com juros mais baratos, e repassam para as pessoas que enquadra
00:36:16
nessa modalidade. Por quê? A finalidade dos recursos do FGTS é para primeira moradia, quanto que os
00:36:24
recursos da poupança não, são recursos onde as taxas de juros são mais caras, porque
00:36:30
os bancos compram esses recursos num valor maior no mercado. É importante ressaltar que,
00:36:39
em qualquer dessas modalidades, o seu cliente, o comprador do imóvel, ele
00:36:48
pode utilizar o FGTS, tanto na modalidade de FGTS quanto na poupança. Mas ele tem que enquadrar
00:36:58
dentro das normas do FGTS. Bom, agora nós vamos falar sobre os novos limites de enquadramento em
00:37:06
todos os programas que nós falamos. No programa Minha Casa Minha Vida, ou no Carta de Crédito do FGTS,
00:37:13
em Goiânia, são Imóveis com valores de até 180 mil reais, e na região metropolitana,
00:37:23
que são os municípios vizinhos, até 170 mil. E nos demais municípios, até 100 mil reais.
00:37:30
Vale ressaltar que a renda, ela aumentou de 5.400 para 6.500, para enquadrar no programa. Bom,
00:37:41
o Procotista, o procotista ele foi ampliado, até então ele era até 400 mil reais, de
00:37:51
180.000,01 a 400.000 mil. Qual é a novidade? Que agora ele vai até 650.000 mil, então foi uma variação bem interessante.
00:38:04
E por último, o SBPE ele pode ser de qualquer valor o imóvel, não tem limite de enquadramento.
00:38:12
Se o comprador não enquadra, se ele já tiver outro imóvel, e não enquadra na carta de
00:38:19
crédito FGTS, ele vai se enquadrar no no SBPE. E por fim, nós temos o SBPE, como eu
00:38:26
havia falado, que são recursos da poupança. Então as pessoas, os compradores que não
00:38:30
se enquadram nessas duas modalidades, vão enquadrar no SBPE, que não existe
00:38:39
limite novo para o SBPE. É importante ressaltarmos, porque aqui até então, nós falamos de
00:38:46
imóvel de até 650 mil. E imóveis acima de 650 mil, não pode ser financiado? Pode ser financiado,
00:38:53
porém, não se enquadrarão nas regras do SFH, que é o Sistema Financeiro de
00:39:01
Habitação. Eles se enquadrarão nas regras do SFI, que é o Sistema de Financiamento Imobiliário,
00:39:08
onde as taxas de juros são maiores. Bom, para finalizar, é muito importante o corretor saber a diferença
00:39:17
entre o sistema de amortização constante, e o sistema Price, porque determinada venda
00:39:24
ela pode não ocorrer num sistema; mas já quando você passa para um outro, à venda pode acontecer.
00:39:31
Então as principais características do sistema de amortização constante, que
00:39:36
é o SAC, é o seguinte: as prestações elas são decrescentes, na Price ela é constante, ou
00:39:42
seja, prestação é igual. As amortizações no SAC são constantes, e na tabela Price ela é
00:39:48
crescente. E as vantagens entre elas: Na SAC, como ela é decrescente, o saldo devedor
00:39:56
ela diminui mais rápido, e as parcelas vão diminuindo. E na Price, o valor da prestação
00:40:03
é o mesmo durante o financiamento, já na tabela Price, o valor da prestação é o mesmo
00:40:08
durante o financiamento, e a prestação inicial ela é menor em relação a calculada pela SAC. Então a
00:40:14
prestação é menor, e ela se mantém constante. Bom, agora vamos falar das desvantagens.
00:40:22
No sistema SAC, a parcela inicial ela é maior em relação a tabela Price, já na tabela
00:40:28
Price, o saldo devedor ela diminui mais lentamente em relação ao SAC, e o valor das prestações
00:40:35
ela não diminui, ela é constante. Bom, o que que você tem que tirar disso? Mesmo que a
00:40:42
prestação do seu cliente ela fique no valor constante, é melhor do que ele pagar aluguel.
00:40:51
Ou seja, sair do aluguel é a melhor alternativa. Ah, minha prestação ela não é decrescente.
00:40:56
Não tem problema, a sua prestação é constante, enquanto que o seu aluguel ele sobe, mas a
00:41:02
prestação do seu financiamento ela vai permanecer, e lá na frente, como eu falei para vocês, esse comprador
00:41:08
de hoje, ele é vendedor de amanhã. Ele vai querer vender o imóvel, porque ele vai
00:41:13
querer mudar, vai passar por uma fase melhor, então a corretagem é uma arte. Então não
00:41:20
perca as oportunidades de fazer um bom atendimento, de fazer um bom pós-venda, e sucesso na venda de vocês.
00:41:28
Chegamos ao fim então, da aula de Operações Imobiliárias. Eu gostaria de agradecer a todos
00:41:33
vocês, e desejando sucesso em suas carreiras, e que Deus abençoe a todos. Os meus contatos
00:41:39
estão aqui, eu sou professor Urias Borges, muito obrigado!
00:41:42
[Música]