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どうも皆さんこんにちは。法学のお時間です。今回のテーマは不動産取引です。
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家を買ったり借りたりすることは私たちの人生でも大きなイベントです。
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今回は日本における不動産の売買や賃体借のルールを見ていくよ。
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それでは犬く
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ネズミ君よろしくお願いします。
00:00:25
よろしくお願いします。
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さて、今回は不動産取引だ。
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前回から続いてるテーマってことでいいのかな?
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そうだ。ネズミ君、ひとまずおさいをしよう。日本法で所有権移転はいつ起こることになっていただろうか。
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シンキングタイム。
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さあどうだろう。
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当事者が所有権移転の合意をした時だよ。
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民法176
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条物件の設定及び移転は当事者の意思表示のみによってその効力を生る
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ものを実際に引き渡したり代金を支払ったりすることは所有権移転の要件じゃないというところがポイントだね。
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正解。さてここから話を少し発展させよう。次のような状況を考える。
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2021年4月1日、Aは自己所有の不
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動産をBに1000万円で売却したところ
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が同月8日。Aは高Cにも1500万円で
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売却した。Bは同月15日にAに代金を
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全額支払い、Cは同月22日にAに代金を
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全額支払った。同月29日現在こに住んで
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いるのはCであり、Bはまだ1度も高に
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立ち入っていない。BとC
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のどちらが所有者になっているか
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同じ不動産を2
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回売却。これって犯罪じゃないの?
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犯罪になる可能性もあるがそこは今は考えないでおこう。
00:02:03
A
00:02:03
の行為が犯罪かどうかと契約が有効か無効かは直接関係しない。
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そっか。A
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と関係が複雑だから少し整理して考えるね。これが時系列表だね。
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契約のタイミング、代金支払いのタイミング、居住のタイミングで見るとそれぞれ契約は
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Bの方が先、代金支払いも
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Bの方が先、不動産への入居は
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Cの方が先という関係になっているよ。
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さて、どこから考えようか。
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こういう時は的に考えるのがいいね。まず代金支払いは所有権移転とは無関係というルールを適用して代金支払いの順番は消去するよ。
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いい感じでスタートしたな。それが正解だ。代金支払いの記日は関係ない。
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で、所有権は当事者の石のみで移転するから入居してるかどうかも関係なくて結局売のタイミングだよね。だから自系列はシンプルにこうというわけで
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Bが所有者になってるね。
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ここまで学習してきた範囲内ではそれが正解だ。
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あれ?本当は違うの?
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いや、ここまでのネズミ君の説明は正しい。当者の意思表示のみで初有権は移転する。だから
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AB
00:03:22
が売買契約をした時点で不動産の所有権は
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Bに移転する。
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あ、他に特約があるかもしれないってこと?特約があったらずらせるんだよね。これは前回の授業でやったよ。契約内容の自由。
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その可能性もあるが、特約がなくてもこの問題はまだ完全には解決していないんだ。
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うん。僕の今の知識だとこまでかな。何か他にルールがあるみたいだね。
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日本法における所有権の移転には対抗要件という考え方があるんだ。これが法学を学ぶ時最初のつきの意思になることがあると思う。まずは条文を確認しよう。
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民法177条不動産に関する物件の特及
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及び変更は不動産登期法平成16年法律第
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123号その他の登期に関する法律の
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定めるところに従いその登記をしなければ
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第3者に対抗することができない。民法
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178
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条動産に関する物件の譲渡はその同産の引き渡しがなければ第
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3者に対抗することができない。
00:04:34
第3者に対抗することができない。
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さっきのABC
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の関係を思い出してみよう。契約をしているのは誰と誰だった?
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ABとACだよ。BC
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はお互いに関係がないみたいだね。
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ということはCはBにとって
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第3者かな。第3
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者は関係ない人の意味もあるからね。
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同様にBはCにとって第3
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者だな。つまり自分の契約から見た時当者でも何でもないってことだ。
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そういうことになるね。
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Bの契約にCは関与してないから第3者。
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Cの契約にBは関与してないから第3者。
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ここで対抗するというのは自分が実際に所有権を取得したことを他人に主張するという意味だ。
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じゃあさっきの条文の意味が分かったよ。不動産については当期というものをしないと第
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3者に対抗することができない。
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つまり第3
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者に主張できないということは今回の事例で言えば
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BはCに対し私がこうの所有者だ
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ということはできないし
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CがB
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に対して私がこうの所有者だということもできないってことか。
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その解釈で正しい。
00:05:50
なるほどね。
00:05:52
てだったら民法
00:05:54
176
00:05:55
条は意味がないんじゃないの?登期っていうのをしないと自分が所有者だって言えないんでしょ。
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ここで第3
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者という限定が重要なんだな。ネズミ君、
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Aの立ち位置はどうなってる?
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Aは
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Aは第3者じゃないっぽいかな。
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Bに対してもC
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に対しても契約の当者だからね。
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となるとBもCもAに対しては
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A
00:06:21
に対しては自分が所有者だって言えるね。
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ということはどういうことかというと仮に
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BがAを
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被告は原国に対して別死目黒記載の不動産を明け渡せ
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と訴えた時AはB
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さんは所有者ではないから所有権に基づく引き渡し請求はできない
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という公便を使えないわけだ。
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CがAを訴えた場合も同様だ。
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でもなんかおかしくない?所有者が
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2人いることになっちゃうよ。
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そう。
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ここが面倒なところで権利関係が一時的に曖昧になるんだな。
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これは困ったね。どうやって決着をつけるの?
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登期があれば第3
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者に対抗できるわけだから
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Bが先に登記をするか、それとも
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C
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が先に登記をするか。これで決着がつくのが原則だというわけで不動産登機って何なんだという話をしよう。
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不動産
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登期というのは日本の不動産の情報を記録する公的な管理システムのことだ。ホーム局というところで管理されていて不動産取引では必ず閲覧確認をする。
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それはどういう情報を管理しているの?
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登期には3
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つの欄がある。大部と権利の部の航、権利の部のつだ。
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表題部というのは不動産に関する事実を記入するんで、例えば所値、敷地、面積、建物の構造なんかを書く。
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なるほどね。それは法的な情報というより事実に関する情報だね。
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BとC
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どっちのものかというのと関係なく、面積は一定だから。
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で、権利の部の方が問題になるわけだが幸とおつがある。
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航空が所有権をおつくがそれ以外の権利を
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扱う。今回は所有権に話を限定している
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から航空の方だけを考えよう。航空には
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現在誰が所有者とされているのか。そして
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その所有者になった理由は何かということ
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が基本情報として記録される。例えば
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さっきのケースでBが2021年4月10
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日に登期をしたと仮定しよう。その場合に
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なる。順位番号っていうのは
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これは当府不動産について何回目の登記かだ。おそらく
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Aが1番で最初の登記をしたんだろうな。
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登期の目的は所有権移転。そうだよね。
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AからB
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に所有権を移すわけだから。で、受付念月費と番号があって原因っていうのは所有権移転の原因。
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そうだ。2021年4月1
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日に売買したのでそれを原因として登記をしている。
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で、Bが所有者になったから
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Bの住所と使命が書かれてるんだね。
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この所有権移転の登記によって
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B
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は対抗要件を首備したことになる。というのは対抗要件を備えたことの専門用語だ。すると民法
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177条に基づいてBは第3者のC
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に対しても私が所有者だ
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ということができるようになる。
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これでBCの優先順位に決着がついて
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Cは払い存になるわけだね。この場合
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Cはどうすればいいのかな?
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まずA
00:09:37
の債務振り行になってるから契約を解除して代金を取り戻せる。
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そっか。ここで債務振り行の話が出てくるのかということは損害賠償請求できるね。
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正解。ちなみにこれは利行不能なの?
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履行不能ではないだろうな。
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AがBから不動産を買い戻せばCに上譲渡
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できる。ただAがBの登期に協力した時点
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でCに対履行する意思がない。つまり
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明白な行絶
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該当するというケースはあるかもしれない
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。その場は不要になるね。さて本来ならこ
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で同産の対抗要件に移るんだが同産はもう
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ちょっと話が複雑なんだ。今回は不
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動産取引がテーマだしよう。
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気になる人は民法の本で勉強してほしい。次に不動産の賃貸に移ろう。
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不動産の売買とどの辺りが違うのかな?
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まず不動産の賃貸において仮主は不動産の所有権を取得しないよな。
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あ、そっか。じゃあ民法
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177
00:10:42
条の問題は起きないっていうことでいいのかな?
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そうだ。物件変動とは言えないからな。
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ただしそれだと仮主の地位が不安定なので賃借の登期というものが認められている。
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民法65
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条不動産の賃貸退借はこれを登記した時はその不動産について物件を取得したものその他の第
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3者に対抗することができる。
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あれじゃあ結局売買と同じじゃない?
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いや登機は貸主の義務じゃないんだ。
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売買の場合、飼主が
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所有権移転の登記をしてください
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と請求してきたら売り主は拒否できない。だが賃貸退借の場合仮主が
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賃借の登機をしてください
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と請求してきても貸主は拒絶できる。
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なるほどね。仮主の立場が弱いんだね。
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ただしこれは民法点に限定するという条件だ。
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住居に関する賃体借については仮主の保護のための特別な法律がある。借地下法がそれだ。
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借地借法一条。
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この法律は建物の所有を目的とする地上権
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及び土地の賃借権の存続機関効力等等並び
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に建物の賃体借の契約の更新力等に
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関し特別の定めをするとに借地条件の変更
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などの裁判手続きに関し必要な事項を
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定めるものとする。この法律は1
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建物を所有する目的で土地を借りた場合、
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2を借りた場合、この2
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つについて特例を定めたものだ。で、この法律の中に
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尺地借下法31
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条建物の賃貸体尺はその登記がなくても建物の引き渡しがあった時はその後その建物について物件を取得したものに対しその効力を生る
00:12:42
という規定があるんだな。
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えっと、あ、陶期がなくても建物に住むようになったら対抗できるってこと?
00:12:51
そういうことだ。
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じゃあ民法の条文は何のためにあるの?
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尺地下貨法は建物を所有する目的での土地の対借、あるいは建物の体にしか適用されないだけど不動産の借についてはこれ以外にも色々あるよな。
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そっか。土地を借りるイコール必ず建物を立てるじゃないもんね。
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農量をするために借りたら借地下法は適用されないわけか。
00:13:18
こんな風に法学ではまず一般的なルールを作った後特別なルールを別の法律で重ねて作ることがある。全車を一般法、校舎を特別法という特別法は一般法に優先するというルールを覚えてもらいたい
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ということは民法が一般法で地下法が特別法なわけだね。
00:13:40
で、借地下貨法は民法に優先する。だから民法では登期が必要と書いてあっても借地下貨法による建物の引き渡しで十分と民法の特別法は借地下貨法だけ
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他にもたくさんある例えば金銭消費借の利息に関しては民法にも規定があるがとは別に利息制限法という法律がある。
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また商法は民法の特別法とも言える。今回は不動産取引に関する特別法をいくつか紹介しよう。まず農に関しては農地法があり一定の取引には届け出や許可が必要だ。
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これは何のため?
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国内の農業保護だな。また不動産取引には一定の資格が必要な時があり、宅地建物取引療がこれを定めている。
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宅建士というのはこの法律の中で登場する資格だね。
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また臨人の家との距離などについては民法に総林関係というルールがあるが建築基準法や都市計画法という特別法もあり建物の構造などはそちらで規制される。例えば一定の幅の道路に接した土地でないと建物は立てられないというのを聞いたことがあるかもしれない。これは建築基準法の問題だ。
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民法だけ勉強すれば生活の問題は解決ってわけじゃないのか。
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そういうことだな。さて、不動産取引に関する話は以上だ。次回はこれまでとは視点を変えて刑事訴訟の構造を学ぼうというわけで
00:15:16
ご視聴ありがとうございました。
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皆さんお疲れ様です。次回以降と同じように動画、レジュメ課題の
00:15:27
3点セットをアップします。
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この授業の課題はリアクションペーパー
00:15:32
です。Googleクラスルームから配信
00:15:34
されていると思いますので、そちらからご
00:15:37
提出ください。なお、毎週の課題は指定さ
00:15:41
れた時刻までにご提出ください。期限内に
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提出がない場合は欠席扱いになりますので
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ご注意ください。規定通り1/3を超える
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欠席、つまり6回目の欠席でアウトになり
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ます。それではまたお会いしましょう。
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皆さんご試合ください。
