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Olá bom dia amigos e amigas aqui do
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canal dica de hoje hoje é quarta-feira
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dia daquele vídeo sem enrolação e que a
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gente seleciona as perguntas que vieram
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ali na caixinha de perguntas do
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Instagram e nessa semana eu percebi que
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a gente recebeu muitas perguntas sobre
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fundos imobiliários dentre elas essas
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que estão aparecendo aqui esse é o
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momento de comprar fundos imobiliários
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ou vale a pena esperar um pouco mais fiz
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não seria uma japu caba rendimentos
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indexados a índices e preços expostos à
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variação como afirmar que o hfi já
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engloba a valorização dos imóveis visto
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o giro de perto qual diferença de regime
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de caixa e competência com 400.000 dá
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para eu fazer 10.000 por mês ainda vale
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a pena ter ações e fiz ou renda fixa faz
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mais sentido enfim Essas foram apenas
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seis das perguntas que eu recebi eu devo
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ter recebido aí umas 20 30 perguntas
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sobre fundos imobiliários e a gente vai
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tratar sobre esse assunto nesse vídeo de
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hoje logo depois da vinheta a gente
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começa curta o vídeo se inscreva no
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canal comente lá embaixo se você está
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comprando fundos imobiliários reduzindo
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ou mantendo apenas estável ou ainda
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encerrando as operações em fundos
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imobiliários E logo depois da vinheta a
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gente já começa
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bom pessoal pra gente começar eu acho
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que vai ser interessante mesmo essa
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enquete é o que que você tá fazendo
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nesse momento com fundos imobiliários
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comenta lá embaixo você escreve ou que
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tá aumentando ou que está reduzindo ou
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que está mantendo apenas ou que você tá
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encerrando não quero mais saber de
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fundos imobiliários vai ser interessante
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a gente saber ali nos comentários como a
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maioria das pessoas tá pensando bom e
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primeiro vamos aproveitar para falar se
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é um momento bom ou não para comprar
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fundos imobiliários mas antes da gente
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falar se é um bom momento é importante a
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gente falar o óbvio né fundos
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imobiliários não investem no nada eles
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investem em imóveis Imóveis existem
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Imóveis têm um valor de mercado né e os
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fundos de recebíveis eles também
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investem mas só que eles investem em
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títulos de renda fixa esses sim poderiam
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dar calote mas mas na maioria das vezes
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esses títulos São pagos e a gente vai
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ver que muitos desses fundos
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imobiliários já estão negociando com
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desconto excessivo tá para quem não sabe
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a nossa assinatura de fundos
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imobiliários ela tem um radar de fundos
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imobiliários diário Então são quase 150
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fundos imobiliários que a gente
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acompanha diáriamente e que a pessoa
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pode ter uma ideia e uma noção se esse
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momento é bom ou não então a gente não
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precisaria responder isso em um vídeo
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como eu sei que muitas das pessoas às
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vezes ainda não são assinantes seja
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porque não tem dinheiro seja por
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desconhecimento a gente tá aí com na na
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descrição do vídeo com as nossas
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assinaturas a nossa assinatura de fundos
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imobiliários inclusive tá na super
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promoção ela que deve aumentar de preço
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agora nos próximos dias então você ainda
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consegue
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no preço atual essa nossa assinatura
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então vamos mostrar aqui um pouquinho do
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radar de fundos imobiliários aqui então
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o que que a gente tem aqui no radar de
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fundos imobiliários a gente tem por
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exemplo que poucos os Fundos que
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conseguem uma rentabilidade em 12 meses
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positiva nesse momento esse normalmente
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é um bom indicador em que é o atual
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momento é bom das outras vezes que a
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gente teve esse indicador a gente viu
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uma alta nos 12 meses seguintes outro
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bom indicador pra gente ver é esse preço
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sobre valor patrimonial Por incrível que
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pareça de quase 150 Fundos que a gente
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acompanha só dois estão com preço sobre
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valor patrimonial acima de um é claro
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que agora o novo laudo de avaliação com
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a taxa de juro atual Talvez precifique
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os imóveis para baixo mas acho muito
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difícil que caia mais do que 5 8 10%
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você vai ver que a grande maioria ainda
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vai continuar abaixo de uma vez mesmo
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que isso aconteça alguns laudos de
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avaliação já apareceram como do HGU
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inclusive saiu um aumento do patrimônio
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líquido tá então tem aí um certo medo do
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mercado e a gente consegue perceber aqui
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que muitos Fundos já negociam abaixo de
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0,50 a única coisa que eu não gosto é
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que você utilize esse indicador de forma
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isolada tá de forma isolada ele não
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representa nada rentabilidade de 12
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meses de quase 150 Fundos A gente não
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deve ter aqui 15 que deu rentabilidade
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positiva Inclusive a gente tem aqui ó
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diversos Fundos que caíram mais do que
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15% ao longo desse ano o que também
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demonstra uma oportunidade Afinal como
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eu falei antes eles são indexados a
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Imóveis ou a títulos cri eh lcis e ET
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etc e que tem ali um valor que já foi
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pré-fixado
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antecipadamente outro indicador aqui que
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eu gosto muito e agora são os dois
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principais é esse daqui a gente tem esse
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levantamento desde abril de 2018 esse
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atual é o maior dividend yeld desde que
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a gente começou a acompanhar o dividend
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yeld atual ele é mais ou menos similar
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àquele de 2015 quando a gente ainda não
00:05:58
fazer o acompanhamento
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ele bateu
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13,62 por isso é muito acima do dividend
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Deal de médio dos últimos 24 e 36 meses
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tá o spread não é tão grande porque as
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taxas de juros do Tesouro também subiram
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mas isso aqui é uma baita oportunidade
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você hoje tá ganhando aí em torno de 13%
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ao ano
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133,6 muitos dos Fundos pagando mais do
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que 1% e por fim o último que eu gosto
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muito de mostrar é o seguinte é o min
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Max rank que que significa você pega o
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menor cotação e nos últimos 12 meses a
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maior cotação nos últimos 12 meses ou
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nas últimas 52 semanas tá E aí você tem
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um Range que aquele fundo imobiliário
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oscilou ao longo das 52 semanas apenas
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dois fundos estão nos
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80% superiores tá a gente tem 120 Fundos
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nos 20% inferiores e hoje esse indicador
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aqui tá em
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12,42 por ou seja praticamente todos os
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fundos na mínima tá então esses são
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indicadores que me mostram que fundos
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imobiliários nesse momento eles fazem
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muito sentido apesar de todo o
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noticiário apesar de tudo o que está
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acontecendo por aí tá agora teve uma
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pessoa que perguntou se 400.000 dá para
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fazer 10.000 por mês aí a gente tem uma
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situação aqui que é um pouco diferente
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né Por quê Porque
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400.000 você com 13% ao ano por
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exemplo tá você vai ter o quê aqui ó
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52.000 dividido por 12 você vai ter uma
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média de
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4.333 além disso a gente precisa
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entender que nem sempre né esses valores
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eles são reajustados pela inflação Então
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o que eu sempre tento trazer para vocês
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é o seguinte o valor que você investe
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que você recebe de retorno de rendimento
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você
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precisa sacar uma parte se você já tiver
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no momento do Resgate Mas você também
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precisa ter alguma coisa que você rein
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vista tá então a resposta que 400.000
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não dá 10
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e eu não mesmo se você pegar os que mais
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tiveram Rendimento o que não é indicado
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porque a gente não sabe se o passado Vai
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representar o futuro a gente vê aqui ó o
00:08:44
htmx deu
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2.1% hct 2.1 BMG 1.9 o cacre
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1744 rpr 1725 Eh esses valores aí é bom
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sempre a gente tomar cuidado né Eu não
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colocaria dinheiro em nenhum desses
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Fundos e Se colocasse não colocaria
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nunca
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400.000 mas 1 p 400.000 x
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1.017 você vê que aumentaria para 4 407
00:09:15
em um mês o que é um valor que ainda
00:09:18
ficaria abaixo dos 10.000 que a pessoa
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ali queria você vê que tem muitos Fundos
00:09:23
aqui acima de 1% a maioria deles acima
00:09:27
de 0.9 daqui do bresco para baixo é que
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a gente tem os Fundos abaixo de 0.9 quer
00:09:34
dizer quase todos acima de 0.9 E aí leva
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a gente as outras perguntas aqui qual é
00:09:41
a outra pergunta se fundo imobiliário
00:09:43
não seria uma jas buticaba né
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rendimentos indexados a índices e preços
00:09:47
expostos à variação e ainda se certo
00:09:50
afirmar que o yield de fia já engloba a
00:09:53
valorização dos imóveis aí a gente
00:09:56
esbarra em duas questões tá a primeira
00:09:58
delas é legislação a legislação de
00:10:00
fundos imobiliários obriga que os fundos
00:10:02
imobiliários distribuam
00:10:04
95% do rendimento que eles tenham ao
00:10:08
longo do semestre tá obviamente que os
00:10:11
gestores nesse momento que os Fundos
00:10:14
estão muito baratos eles adorariam não
00:10:18
precisar distribuir eles gostariam muito
00:10:21
mais de segurar esse dinheiro e fazer
00:10:23
investimentos com taxas muito melhores
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do que aquelas que eles fizeram lá atrás
00:10:28
só que a legislação não permite né então
00:10:31
o que que acaba acontecendo eles são
00:10:34
obrigados a distribuir os dividendos
00:10:36
acabam sendo maiores mas o potencial de
00:10:40
crescimento via juros compostos acaba
00:10:43
sendo menor Esse é um problema que
00:10:45
existe na indústria de fundos
00:10:46
imobiliários e que não existe por
00:10:48
exemplo na indústria de Fi inra tá então
00:10:52
a gente vê muita gente migrando para Fi
00:10:54
inra nesse momento tá mas de qualquer
00:10:57
forma na minha visão é apenas um período
00:11:01
tá enquanto tiver esse cenário
00:11:03
macroeconômico mais difícil a gente vai
00:11:06
ter muita gente falando sobre isso e a
00:11:08
questão de ser uma jabuticaba sim ou não
00:11:11
eh a ser uma jabuticaba não a questão do
00:11:14
fundo já está com o retorno eu acho que
00:11:18
você tem que dividir aí em duas partes
00:11:20
tá existem Fundos que vendem os ativos e
00:11:24
fazem uma reciclagem mais constantemente
00:11:27
são aqueles que fazem uma gestão ativa
00:11:29
dos imóveis nesses você vai ter sempre
00:11:33
venda de ativos e essa venda de ativos o
00:11:36
ganho de Capital ele precisa ser
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devolvido pro acionista é pro cotista no
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caso e aí essa devolução pro cotista Aí
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sim eh como se tivesse aí você recebendo
00:11:48
um dinheiro pela valorização do imóvel
00:11:52
que é esse ganho de capital da venda
00:11:54
mais o valor dos aluguéis em si nesse
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caso sim seriam os do dois tá mas
00:12:00
aqueles Fundos que são um pouco mais
00:12:02
passivos que não fizeram venda nesses
00:12:04
últimos se meses 12 meses e que tão
00:12:07
apenas distribuindo recorrente nesses
00:12:10
você consegue ter um crescimento maior E
00:12:14
além disso eu aproveito para incluir
00:12:16
também aqueles fundos de contratos
00:12:17
atípicos né então fundos de contratos
00:12:20
atípicos normalmente você vê um aumento
00:12:23
do rendimento ao longo do tempo Esse
00:12:25
aumento do rendimento ao longo do tempo
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ele mostra que você não deveria pensar
00:12:31
contra índice de preço eh contra o os
00:12:34
ativos de renda fixa porque você tem um
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aumento na renda e você também tem a
00:12:41
valorização dos imóveis enquanto isso na
00:12:44
renda fixa Você pode ter até um aumento
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do cupom Mas você não vai ter
00:12:49
necessariamente a valorização do título
00:12:51
tá agora por que que os fundos
00:12:53
imobiliários Não estão conseguindo isso
00:12:56
tá patrimonialmente falando eles estão A
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grande questão é que na cotação isso não
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está acontecendo por quê Porque existe a
00:13:05
questão do cenário macroeconômico e
00:13:08
existe a questão também do eh das
00:13:13
próprias vendas de ativos e como não
00:13:15
poderia deixar de ser existe o problema
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de governança né a gente teve muitos
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fundos imobiliários no passado que por
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exemplo que que fizeram emitiram dívida
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IPC a mais então eles é meio que
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eh reduziram o impacto positivo que tem
00:13:33
o aumento dos aluguéis tem outros Fundos
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que não estão conseguindo repassar esses
00:13:39
aluguéis à inflação tem outros Fundos
00:13:42
ainda que compraram Imóveis ruins para
00:13:44
conseguir distribuir bem no início e aí
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agora eles não conseguem reajustar tem
00:13:51
outros outros outros Fundos que fizeram
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laudos que ficaram super valorizados
00:13:59
E aí eles compraram ativos mais caros
00:14:02
porque o imóvel tava com um aluguel mais
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caro e isso é um zé com Zé que a gente
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chama né E aí o que que acaba
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acontecendo quando você faz uma operação
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que você paga mais caro e o cara aceita
00:14:16
pagar um aluguel mais caro para você
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também na hora que termina Esse contrato
00:14:21
o que que acaba acontecendo você tem um
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reajuste para baixo né a gente viu
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Fundos por exemplo rbva11
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um reajuste o Santander colocando um
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reajuste muito para baixo de várias das
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agências né e não apenas o rbv isso foi
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apenas um exemplo então a gente precisa
00:14:40
tomar um certo cuidado porque a gente tá
00:14:43
tendo muitos fundos imobiliários que tão
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fazendo operações muito duvidosas outras
00:14:50
operações duvidosas atuais que vão
00:14:53
cancelar o crescimento do Futuro por
00:14:55
exemplo é essa compra de ativos de forma
00:14:59
parcelada Então tem muito fundo que tá
00:15:01
comprando um ativo um shopping ou um
00:15:05
investimento um imóvel e etc de forma
00:15:08
parcelada vai pagar 80% do ativo em 6
00:15:11
meses 12 meses 24 meses 36 meses às
00:15:15
vezes reajustado pelo CDI o CDI vai
00:15:18
ficar muito alto ou seja esse ganho todo
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que ele vai ter vai ser consumido pela
00:15:24
obrigação que ele vai ter do CDI E aí
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ele no curto prazo ele consegue
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distribuir um valor maior mas no longo
00:15:32
prazo ele vai precisar fazer emissão de
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cota ou vai ter que vender Algum ativo
00:15:36
para pagar essa dívida que ele teve com
00:15:38
o vendedor então o que que a gente tem
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nesse momento é o seguinte alguns Fundos
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bons que TM
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eh mantido o crescimento constante que a
00:15:51
gente tenta recomendar esses Fundos
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alguns Fundos muito depreciados que já
00:15:56
estão precificando esses problemas de
00:15:58
governança tá e ainda a gente tem o
00:16:01
risco de uma possível tributação de
00:16:03
fundos imobiliários nem que seja em cima
00:16:06
de
00:16:07
50.000 E aí o que que acaba acontecendo
00:16:10
talvez não vai pegar você que tá
00:16:11
assistindo o meu vídeo mas vai pegar uma
00:16:14
pessoa que às vezes vai comprar 5.000
00:16:16
cotas 10.000 cotas de um fundo
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imobiliário e esse cara vendendo 10.000
00:16:20
cotas de uma vez ele faz preço tá enfim
00:16:23
eh fundos imobiliários estão com
00:16:27
diversos problemas mas é exatamente por
00:16:30
causa desses diversos problemas que a
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gente tem esse monte de oportunidad que
00:16:34
a gente mostrou no início desse vídeo de
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hoje é claro que eu gostaria que a
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legislação fosse melhor é claro que eu
00:16:41
gostaria que a governança desses fundos
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imobiliários fosse melhor mas se elas
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fossem desse jeito pode ter certeza que
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os fundos imobiliários estariam uns 30
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35% mais caros do que eles estão hoje
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mesmo com o cenário macroeconômico atual
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abraço bons investimentos até a próxima
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se você quiser saber mais sobre as
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nossas recomendações de fundos
00:17:03
imobiliários clica ali embaixo nas
00:17:05
nossas assinaturas a gente tem a nossa
00:17:07
recomendação duas carteiras de fundos
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imobiliários Na verdade uma de fundos
00:17:11
imobiliários e a outra de fundos de
00:17:13
recebíveis que aí inclui fiagro e fi
00:17:16
inra também abraço bons investimentos
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até a próxima e nunca se esqueça daquela
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nossa célebre frase construir leva tempo
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e para fundos imobiliários você Você vai
00:17:29
precisar ter essa paciência tchau tchau
00:17:31
pessoal
