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[Musique]
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l'immobilier d'entreprises les commerces
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les bureaux les entrepôtx on sait que
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l'immobilier de service a subi une
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baisse de ses prix depuis maintenant
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plus de 2 ans bonjour Laurent bonjour
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David Laurent Saillard journaliste au
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magazine Le revenue est-ce que le marché
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des SCPI est derrière l'immobilier
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commercial s'améliore un petit peu
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maintenant qu'on a bah les baisses de
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taux ça fait depuis l'été dernier que
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laabc a baissé tau d'intérêt de
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quasiment un point de
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pourcentage alors David ben je vous
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dirais il y a un peu deux populations
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dans cette univers he ce ce marché des
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sociétés civiles de de placement
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immobilier immobilier les les SCPI qui
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bon comme vous l'avez dit hein traverse
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clairement une zone de de turbulence
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depuis un peu plus de 2 ans maintenant
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alors je dirais il y a d'un côté les
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grandes SCPI historiques hein elles ont
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été très touchées avec la chute des prix
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dans l'immobilier de bureau l'immobil
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commercial et avec en face la hausse des
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demandes de sortie donc là on a vu un
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certain nombre d'entre elles abaisser le
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prix de le part mais en fait à l'inverse
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on va dire les les les jeunes SCPI ou
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les SCPI récentes euh avec quelques
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quelques années d'âge elles elles ont
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bien collecté en 2023 et en 2024 et
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notamment elles ont pu investir dans des
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actifs immobiliers alors en général
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diversifié mais à un prix avantageux
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avec de fortes décottes à l'achat euh
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parce que justement il y avait en face
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bah des vendeurs qui pouvaient avoir
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besoin de vendre pour cause de de niveau
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d'endettement à lorsque les taux étaient
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très très très élevé alors avec des
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cotes parfois de de 20 30 % ou ou plus
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donc ça c'est une stratégie qui a porter
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ses fruits hein parce que c'est ces
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jeunes CPI elles affichent des
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rendements solides parce qu'elles ont
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acquis dans de bonnes conditions des
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immeubles où il y avait peut-être déjà
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des locataires avec des beau de long
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terme qui payent bien leur loyer euh
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donc voilà une situation plus
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confortable dans ce cas mais qui estant
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une petite une petite partie du marché
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et relativement récente et donc ça donne
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quoi côté rendement pour les
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souscripteurs
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aujourd'hui alors euh quand on regarde
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ce qu'on appelle donc le taux de
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distribution bon déjà il ça peut être
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trompeur il faut rappeler que depuis
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2022 la règle qui est commune à la
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profession a changé et donc maintenant
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le taux de distribution qui est affiché
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il est calculé en divisant les loyers
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versés par le prix de la part au 1er
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janvier de l'année conversée concerné
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donc en fait ça veut dire que les
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baisses de prix intervenu par en cours
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d'année 2024 elles n'ont pas fait varier
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le rendement donc du coup c'est pas tout
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à fait en fait forcément la performance
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réelle en fait David farait raisonner
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aussi avec le le taux de rentabilité
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interne le tri mais le le problème c'est
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qu'il est pas toujours communiqué par
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les sociétés de gestion cet indicateur
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là lui il va prendre en compte à la fois
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les les les les loyers enfin donc les
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dividendes qui sont distribués chaque
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année mais aussi bah la variation du
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prix départ sur le long terme ça ça
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permettra d'avoir de de combiner un
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petit peu d'avoir une meilleure idée de
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la performance réelle de de de votre
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placement et sur le rendement
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aujourd'hui la moyenne du marché on est
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où toujours autour de 4 4 et demi pour
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alors oui en 2024 en fait bah les C pays
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devrai avoir un rendement moyen
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d'environ 4 et5 % donc c'est c'est
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relativement stable he c'est proche des
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des 452 qui avaient été affiché en 2023
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donc selon l'Association Française des
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Sociétés de de placement immobilier la
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la SPIM qui reg à peu près bon la
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plupart quelques près la plupart des des
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des gestionnaires de SCPI et avec une
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fois de plus bon bah les CPI diversifiés
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qui se démarquent qu'en gros cell qu' on
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réussi un petit peu à à mettre
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différents œufs voilà pas pas mettre t
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leurs œufs dans le même panier donc en
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faisant la fois du du bureau du commerce
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de la santé du résidentiel et cetera euh
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alors David pour positiver on peut dire
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aussi qu'on peut faire mux mieux que la
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moyenne hein ça c'est une moyenne il y a
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des supports comme je vous disais qui se
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sont lancés récemment parfois en 2023
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2022 et qui affiche des des taux de
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distribution qui eux vont aller plutôt
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autour de de 6 % ou d'avantage tout ça
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c'est le rétroviseur c'est bien
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maintenant on a envie de savoir ce qui
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va nous arriver sur 2025 quelles sont
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les perspectives ça sera équivalent
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mieux que 2024 alors on on pense davite
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que le marché des spi va rester tendu
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hein ça parce que bon il y aura toujours
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de de possibles difficultés ponctuelles
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d'ailleurs en témoigne les les baisses
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de prix déjà annoncées depuis début
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janvier hein par quelques poids lourd de
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du secteur parce que bon on a toujours
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la même question he David est-ce que les
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vacances d'immeubl de bureau vont
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s'accentuer est-ce qu'il va y avoir
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voilà des bureaux entiers des immeubles
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du bureau qu'on cherche à reconvertir
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parce qu'onarrive pas à trouver de
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locataire en grande périphérie est-ce
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que les centres commerciaux vont vont
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réussir à relancer leur activité alors
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comme comme vous le disiez bien sûr la
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baisse des taux directeurs de la BCE
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elle allège cette pression mais dans le
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même temps bon il faut qu'on soit sûr
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que les taux longs sur le marché se se
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stabilisent parce que c'est ça le vrai
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critère pour le poid de l'embettement
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donc moi je dirais le poid de
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l'endettement mais je dirais que le
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rebond espéré d' l'immobilier
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professionnel n pas pour tout de suite
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faut faut un petit peu patienter
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néanmoins on nattend pas d'effondrement
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des rendements alors aussi pour une
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autre raison David parce que en 2025 bah
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les rendements 2025 ils vont être
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mécaniquement soutenus par les révisions
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de prix qui seront intervenu euh en en
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2024 parce que les dividendes vont être
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apportés une base plus faible bon alors
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pour les nouveaux investisseurs en fait
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ça n'a pas d'incidence he ceux qui sont
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rentrés récemment en revanche les les
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les détenteurs historiques hein ceux qui
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ont souscrit départ voilà bien avant euh
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bah eux ils doivent intégrer donc cette
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éventuelle dévalorisation de leur
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patrimoine de leur capital hein dans
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dans les calculs c'était l'histoire du
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du tri dont on parlait juste avant donc
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en gros moi je vous dirais david Ben à
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l'avenir il faut se montrer sélectif
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autant répartir son argent euh en entre
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plusieurs scpayi hein pas tout mettre
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peut-être dans une seule d'ailleurs on
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voit que les épargn ont compris ça parce
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que sur les le 2è semestre de 2004 les
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données que qu'on a là on voit que plus
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de 80 % de la collecte a été capté
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justement plutôt par les SCPI assez
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voilà très diversifié et et que même en
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fait il y a c c d'entre elles C SCPI qui
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collectent le plus hein elles ont
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concentré seul la moitié de la totalité
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de souscription en général c'est
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effectivement plutôt des récentes elles
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ont des offres assez intéressantes voilà
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et et et justement une gestion un petit
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peu opportuniste qui qui qui qui leur
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donne de bon rendements pour celles et
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ceux qui nous regardent qui n'ont pas de
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SCPI qui n'en détiennent pas de quoi
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faut-il se
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méfier alors David faut faut donc déjà
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dans ce contexte faire attention au au
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au surcôte c'est lorsque le prix de la
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part de la S pays fiché dépasse ce qu'on
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appelle la valeur de reconstitution
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c'est la valeur du patrimoine acquis
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patrimoine immobilier donc cette valeur
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de reconstitution elle alors ce qui est
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bien c'est que maintenant désormais doit
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être publiée deux fois par an et non
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plus une seule fois et donc bon la
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réglementation p toujours d'ajuster le
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prix de la part si elle s'en écarte de
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plus de 10 %. donc quand il y a une
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grosse surcôe ça peut être le signe de
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tension sur le portefeuille ça peut
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éventuellement annoncer une prochaine
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dévaluation d'épes donc c'est un
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indicateur à surveiller bon sur quoi
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d'autre on est vigilant al ben David sur
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pour les CP bah les demandes de sortie
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on en parlait voilà au tout début de
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notre conversation les demandes de
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sortie qui ne peuvent pas être
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satisfaites immédiatement hein parce que
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on est quand même sur un chouchant
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immobilier on vend pas un immeuble
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entier comme ça en deux clics euh là
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quand vous avz av un volume de part en
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attente de retrait ça peut être un
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indicateur de tension sur le marché ça
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peut signifier que la collecte et la
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trésorerie disponible ne permettent pas
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la SCP de faire face au montants à
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racheter et donc elle va peut-être être
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obligée de vendre rapidement certains
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actifs pour obtenir des liquidités on a
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vu ça l'an dernier hein euh alors
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actuellement et en 2023 actuellement les
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les parts en attend de session
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représentent en moyenne bon c'est 2,64 %
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la capitisation c'est pas tellement plus
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que la moyenne historique euh un peu
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plus mais en fait c'est pas la moyenne
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qui nous intéresse cel euh donc ce sont
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c'est c'est c'est les cas les exceptions
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et en fait parce que cet indicateur il a
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voisine les 10 % dans certaines SCPS
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c'est là où c'est un petit peu plus un
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petit peu plus gênant alors bien sûr
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David il faut prendre aussi en
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compte le
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l'endettement qui doit être voilà
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intégré à l'analyse hein parce que nous
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recommande quand même de voir qu' un tau
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d'entement supérieur à à 30 % c'est
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mieux la qualité des locataire bon ça
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c'est plus difficile à évaluer pour un
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particul même si on pe arrivver trouver
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des informations dans les documents
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officiels mais il y a un indicateur
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qu'on trouve plus facilement c'est le
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taux d'occupation financier le tof ça ça
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détermine la la performance financière
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du parc en rapportant donc les loyers
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réellement encaissés à ceux qui seraient
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perçu en cas de de location de tout le
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patrimoine en gros en creux he ça
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indique la vacance locative donc un tof
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inférieur à 90 % ça doit alerter la
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moyenne du secteur actuellement c'est 93
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% on a connu mieux hein donc c'est
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plutôt un peu en en léger REP bon il
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faut parler des frais parce qu'il y en a
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beaucoup sur les CPI c'est toujours quoi
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5 8 10 j'ai plus ch en tête
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voilà c'est ça c'est de de 8 à 12 %
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c'est à l'entrée alors c'est voilà parce
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qu'on est dans l'univers immobilier qui
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il y a de la distribution et cetera en
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plus vous avez après bon des frais de
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gestion hein qui sont prélevés avant le
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le versement des des loyers sous forme
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de dividende mais bon ça c'est
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effectivement quelque chose à à surveill
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alors il y a justement une partie du
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marché avec de jeunes SCPI qui qui se
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distinguent parce que qui ont des
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décider de ne pas facturer de frais de
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souscription donc ça vous fait un écart
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très important on va dire à l'entrée dès
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le départ mais bien sûr elle compense
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cet avantage par d'autres formes de
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prélèvement en général on va avoir des
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frais de gestion plus élevés on va avoir
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peut-être des frais à chaque acquisition
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d'immeuble donc quelque part ça se
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compensera au bout de de voilà un
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certain nombre d'années 6 7 8 ans bon ça
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peut rester intéressant si si vous avez
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à faaire à une gestion dynamique et euh
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voilà qui en plus offre un rendement
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intéressant conclusion qu'on soit
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détenteteur ou pas de pas de SCPI
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d'immobilier commercial papier on fait
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quoi en
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2025 ben moi je dirais euh David de
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voilà il faut rappeler parce que on a
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rappelé un petit peu toutes les les
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précautions qu'il fallait prendre mais
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il faut faut redire quand même que c'est
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un investissement qui reste risqué hein
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vous avez quand même voilà c'est
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desmobilier professionnel vous avez un
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sous-jacent vous y êtes exposé donc vous
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avez forcément l'incertitude une absence
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de garanti sur les loyers les locataires
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voilà faut toujours se dire qu'on peut
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avoir une perte de de de de du capital
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investi ça peut arriver euh alors bien
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sûr c'est en même temps c'est un actif
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tangible donc mais mais c'est très lié à
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l'évolution conjoncturelle dein du
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marché immobilier professionnel puis bon
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autre aspect on l'a dit hein il y a pas
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de il y a pas la même liquidité que pour
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jeis pas des actions bourse par exemple
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que vous échangez voilà très facilement
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là c'est on est dans le N côté il y a
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des délais de revente hein c'est faut
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savoir que ça peut être quelques
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semaines plusieurs mois et voir
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davantage donc si s'il y a un grand
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nombre de de demandes de sorties donc je
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dirais David pour répondre à question
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question que il faut pas se positionner
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sur des SCPI dans une optite courte hein
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c'est un les SCPI c'est un bon outil de
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diversification du patrimoine à dose
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modérée mais uniquement sur le long
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terme il faut faut vraiment être dans
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dans les cycles voilà dans les cycles de
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l'immobilier professionnel donc il faut
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c'est quelque chose qui dont il faut
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détenir les part au minimum selon nous
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voilà 8 10 ans minimum pour que
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effectivement on puisse en toucher les
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fruits et pour s'occuper sur cette
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longue période on peut on peut écouter
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voir écorama tous les jours et on peut
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aussi lire le Revenu Hebdo dont on va
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découvrir ensemble la une est-ce qu'on
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peut lire ce weekend alors oui donc ce
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grand dossier qui fait un petit peu le
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point sur les les jusqu'à 9,5 % de
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rendement oui alors c'est un petit peu
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ce que je vous disais voilà ce sont de
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jeunes SCPI lancés en 2023 qu'on fait
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des bonnes acquisitions avec des bons
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rendements et qui peuvent afficher un
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taux 2024 voilà un peu exceptionnel mais
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voilà attention à l'exception faut aussi
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regarder un petit peu la moyenne mais
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bon ça permet de faire rêver euh et puis
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comme on a en ce moment on parle
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beaucoup de de la cont ution
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différentielle sur les revenus et bien
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nous on fait une petite on rappelle un
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petit peu les chiffres clés voilà qui
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sont ces trait revenus en France on
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revient un petit peu sur cette semaine
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boursière quand même particulière agitée
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mais qui s'est très bien conclu avec un
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CAC 40 qui qui est revenu qui a dépassé
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à nouveau les les les 8000 points donc
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qui est revenu à des voilà qui qui est
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revenu à avant la dissolution à ce
00:11:49
niveaux d'avant la dissolution voilà
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pourvu que ça dure on verra mais en tout
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cas ça ça a quelques conséquences
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directes sur voilà des secteurs et des
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valeurs à suivre de à lire dans Le
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Revenu Hebdo merci Laurence journaliste
00:12:02
à hebdomadaire salut bonne journée bon
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weekend merci David bon weekend
00:12:08
[Musique]
