¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera propiedad?

Puedes empezar con unos 20,000 a 30,000 euros utilizando hipotecas y apalancamiento.

¿Cuáles son los errores más comunes al invertir en propiedades?

No calcular todos los gastos, no negociar la hipoteca y no tener un fondo de emergencias.

¿Cómo puedo encontrar propiedades rentables?

Investiga la ubicación, la demanda de alquiler y utiliza portales inmobiliarios.

¿Qué tipo de alquiler es mejor, tradicional o turístico?

Depende de tus objetivos; el alquiler turístico puede ser más rentable, pero requiere más gestión.

¿Cómo puedo maximizar la rentabilidad de mi alquiler?

Amuebla la propiedad, permite mascotas y considera servicios adicionales.

¿Qué es la rentabilidad neta y por qué es importante?

Es la ganancia real después de gastos; es crucial para evaluar la viabilidad de la inversión.

¿Cómo puedo negociar una hipoteca?

Compara ofertas de varios bancos y no aceptes la primera oferta sin negociar.

¿Qué hacer si un inquilino no paga?

Filtra bien a los inquilinos, utiliza contratos blindados y considera un seguro de impago.

¿Qué gastos debo considerar al calcular la rentabilidad?

Impuestos, mantenimiento, seguros y periodos vacíos.

¿Es necesario tener un fondo de emergencias?

Sí, es recomendable tener al menos seis meses de gastos ahorrados.

Cómo COMPRAR tu primera propiedad para ALQUILAR (Paso a paso) en España en 2025

00:47:13

https://www.youtube.com/watch?v=CujjRnN5k4o

Résumé

TLDREl video proporciona una guía detallada sobre cómo invertir en propiedades para alquiler, abordando desde la financiación hasta la gestión de inquilinos. Richard Gracia, con más de 15 años de experiencia, comparte su conocimiento para ayudar a los nuevos inversores a evitar errores comunes que pueden resultar costosos. Se enfatiza la importancia de calcular la rentabilidad neta, negociar hipotecas y seleccionar inquilinos adecuados. Además, se ofrecen estrategias para maximizar la rentabilidad y se discuten las diferencias entre alquileres tradicionales y turísticos. La clave del éxito radica en la educación y la acción.

A retenir

💰 Aprende a generar ingresos pasivos con propiedades.
📊 Calcula la rentabilidad neta, no solo la bruta.
🏠 Encuentra la mejor propiedad analizando la ubicación.
🏦 Negocia tu hipoteca para obtener mejores condiciones.
📝 Filtra bien a tus inquilinos para evitar impagos.
📉 Evita errores comunes que pueden costarte dinero.
🔍 Utiliza portales inmobiliarios para buscar oportunidades.
📈 Considera el alquiler turístico para mayor rentabilidad.
🛠️ Mantén un fondo de emergencias para imprevistos.
🤝 Trabaja en equipo y busca socios para invertir.

Chronologie

00:00:00 - 00:05:00
El video presenta la posibilidad de generar ingresos pasivos a través de alquileres, pero advierte sobre los riesgos de comprar propiedades sin el conocimiento adecuado. Se ofrece una guía paso a paso para evitar errores comunes y maximizar la rentabilidad en inversiones inmobiliarias.
00:05:00 - 00:10:00
Se menciona que el 80% de los inversores novatos cometen errores graves al comprar propiedades, como no analizar la rentabilidad o dejarse llevar por emociones. Se enfatiza la importancia de hacer cálculos precisos y no aceptar la primera oferta de hipoteca sin comparar.
00:10:00 - 00:15:00
Se explica que no se necesita una gran cantidad de dinero para empezar a invertir en inmuebles. Con estrategias de apalancamiento, se puede comprar más propiedades con menos capital inicial. Se presentan dos opciones: comprar en efectivo o a través de hipoteca, cada una con sus pros y contras.
00:15:00 - 00:20:00
Se detalla cómo calcular la rentabilidad de una propiedad, enfatizando que la rentabilidad neta es más importante que la bruta. Se presentan ejemplos de cómo los gastos ocultos pueden afectar la rentabilidad real de una inversión.
00:20:00 - 00:25:00
Se ofrecen estrategias para reducir el capital inicial necesario para invertir, como conseguir hipotecas con un porcentaje mayor de financiación o buscar socios. Se menciona la importancia de tener un fondo de emergencia antes de invertir.
00:25:00 - 00:30:00
Se discute cómo encontrar la mejor propiedad para alquilar, destacando la importancia de la ubicación y la demanda. Se presentan herramientas y estrategias para identificar oportunidades de inversión y evitar malas decisiones.
00:30:00 - 00:35:00
Se proporciona una lista de verificación para evaluar propiedades, incluyendo la demanda de alquiler y los gastos asociados. Se advierte sobre los errores comunes que pueden llevar a malas inversiones.
00:35:00 - 00:40:00
Se explica cómo financiar la compra de una propiedad con la mejor hipoteca posible, enfatizando la importancia de negociar y comparar ofertas de diferentes bancos. Se mencionan trampas bancarias a evitar.
00:40:00 - 00:47:13
Se abordan las estrategias para gestionar el alquiler de manera efectiva, incluyendo la selección de inquilinos, el uso de contratos blindados y la importancia de asegurar el alquiler. Se presentan formas de maximizar la rentabilidad del alquiler.

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Vidéo Q&R

¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primera propiedad?
Puedes empezar con unos 20,000 a 30,000 euros utilizando hipotecas y apalancamiento.
¿Cuáles son los errores más comunes al invertir en propiedades?
No calcular todos los gastos, no negociar la hipoteca y no tener un fondo de emergencias.
¿Cómo puedo encontrar propiedades rentables?
Investiga la ubicación, la demanda de alquiler y utiliza portales inmobiliarios.
¿Qué tipo de alquiler es mejor, tradicional o turístico?
Depende de tus objetivos; el alquiler turístico puede ser más rentable, pero requiere más gestión.
¿Cómo puedo maximizar la rentabilidad de mi alquiler?
Amuebla la propiedad, permite mascotas y considera servicios adicionales.
¿Qué es la rentabilidad neta y por qué es importante?
Es la ganancia real después de gastos; es crucial para evaluar la viabilidad de la inversión.
¿Cómo puedo negociar una hipoteca?
Compara ofertas de varios bancos y no aceptes la primera oferta sin negociar.
¿Qué hacer si un inquilino no paga?
Filtra bien a los inquilinos, utiliza contratos blindados y considera un seguro de impago.
¿Qué gastos debo considerar al calcular la rentabilidad?
Impuestos, mantenimiento, seguros y periodos vacíos.
¿Es necesario tener un fondo de emergencias?
Sí, es recomendable tener al menos seis meses de gastos ahorrados.

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Sous-titres

Défilement automatique:

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imagínate ganar 500 1000 o incluso 2000
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al mes Con ingresos pasivos gracias a
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tus alquileres sin tener que trabajar
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más horas para ello suena bien verdad
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Pero cuidado porque si no sabes lo que
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estás haciendo es muy fácil que acabes
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comprando una propiedad que en lugar de
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hacerte ganar dinero te haga perder
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miles de euros en impuestos en gastos de
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mantenimiento Y en problemas con
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inquilinos Así que si has pensado en
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comprar tu primera propiedad para
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alquilar pero no sabes por dónde empezar
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no te preocupes te aseguro que yo
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también pasé por ahí y en este vídeo te
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voy a enseñar exactamente cómo hacerlo
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paso a paso sin tener que cometer
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errores que te cuesten mucho dinero te
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voy a enseñar cómo hacerlo desde Cómo
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encontrar la mejor propiedad hasta Cómo
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financiarla Cómo calcular la
00:00:42
rentabilidad Y por supuesto Cómo
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gestionar el al Killer de la manera más
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óptima rentable y segura todo esto es
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una guía completa que te dará un plan
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paso a paso para empezar a generar
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ingresos pasivos con bienes raíces de
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forma inteligente Así que Quédate hasta
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el final porque este vídeo puede cambiar
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tu forma de ver las inversiones
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inmobiliarias para siempre ahora antes
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de empezar con los pasos exactos para
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comprar tu primera propiedad para
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alquilar déjame hacerte una pregunta
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sabías que la mayoría de las personas
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que intentan invertir en inmuebles
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terminan perdiendo dinero o ganando
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muchísimo menos de lo que deberían sí
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aunque no lo creas la inversión
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inmobiliaria No es tan fácil como parece
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y te aseguro que los datos lo demuestran
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Escucha esto con atención porque podría
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ahorrarte miles de euros y muchos años
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de frustración el 80% de los inversores
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novatos comete graves errores al comprar
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su primera propiedad uno no analizan
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bien la rentabilidad dos compran en
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zonas poco rentables y tres se dejan
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llevar por las emociones en lugar de por
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los números quieres saber cuál es el
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error más común de todos el primero es
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comprar una propiedad solo porque parece
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una buena oportunidad pero sin hacer los
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cálculos adecuados de hecho uno de cada
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tres propietarios pierde dinero porque
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que Calcula mal los costes de la
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inversión no tienen en cuenta cosas como
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impuestos mantenimiento o periodos
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vacíos o creen que el alquiler va a
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cubrir todos los gastos pero al final
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acaban poniendo dinero de su bolillo
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muchos piensan que si el alquiler cubre
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la hipoteca ya están ganando dinero pero
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no se dan cuenta de que hay otros muchos
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gastos que pueden hacer que su inversión
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acabe siendo un desastre otro error
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también Es que muchos se endeudan de por
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vida con una hipoteca mal negociada
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suelen aceptar la primera oferta del
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banco sin comparar sin ir a Buscar otros
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bancos no leen la letra pequeña y acaban
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pagando miles de euros en comisiones lo
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cual no tiene ningún sentido luego
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además no saben cómo estructurar su
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financiación para conseguir la máxima
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rentabilidad y te aseguro que el banco
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no te va a decir si estás haciendo una
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buena o Una mala elección su trabajo es
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venderte un préstamo pero una hipoteca
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mal negociada te puede costar decenas de
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miles de euros en intereses a lo largo
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de todos los años por lo tanto esto es
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importantísimo así que imagino que que
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si estás viendo Este vídeo es porque no
00:03:01
quieres ser parte de esas estadísticas
00:03:03
quieres hacerlo bien desde el principio
00:03:05
y por eso en este vídeo te voy a dar un
00:03:06
plan claro paso a paso para que no solo
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compres tu primera propiedad sino que lo
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hagas de manera rentable segura y sin
00:03:13
cometer errores que luego te cuesten
00:03:15
mucho dinero así que Quédate hasta el
00:03:16
final porque lo que vas a aprender hoy
00:03:18
puede marcar la diferencia entre una
00:03:20
inversión exitosa y una que se convierta
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en una auténtica pesadilla qué es lo que
00:03:24
vamos a aprender en este vídeo pues lo
00:03:26
primero es vamos a calcular Cuánto
00:03:28
dinero necesitas para comprar tu primera
00:03:30
propiedad y cómo puedes empezar con
00:03:32
menos dinero del que crees que hace
00:03:34
falta también veremos Cómo encontrar la
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mejor propiedad para alquilar sin caer
00:03:37
en las típicas trampas de los agentes
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inmobiliarios así como a ver cómo
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evaluar la rentabilidad de un inmueble
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en menos de 5 minutos de manera sencilla
00:03:45
también veremos Cómo financiar la compra
00:03:47
de la manera más inteligente sin caer en
00:03:50
las trampas o los engaños que te suelen
00:03:52
poner los bancos Y por último veremos
00:03:54
por supuesto cómo tienes que gestionar
00:03:55
el alkiler para generar ingresos pasivos
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sin que esto te suponga un dolor de
00:04:00
cabeza Así que si te quedas hasta el
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final te voy además a compartir tres
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trucos que usan los inversores
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profesionales para conseguir propiedades
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más baratas si eres nuevo en el canal
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déjame que me presentes soy Richard
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gracia ceo del método rico empresario e
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inversor con más de 15 años de
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experiencia en el sector inmobiliario
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pero no siempre fue así cuando compré mi
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primera propiedad cometí errores que me
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costaron miles de euros Porque nadie me
00:04:24
enseñó a hacerlo bien y aprendí a base
00:04:26
de prueba y error y esa es una de las
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razones por las que estoy hoy aquí aquí
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Hoy después de haber invertido en
00:04:31
decenas de propiedades y de haber
00:04:33
ayudado a cientos de personas a hacerlo
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bien desde el principio Quiero compartir
00:04:37
contigo un sistema probado para que no
00:04:39
cometas los mismos errores que cometí yo
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en mis inicios si quieres invertir mejor
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y alcanzar la libertad financiera con
00:04:46
ingresos pasivos estás en el lugar
00:04:48
correcto Y por cierto si quieres sacar
00:04:50
el máximo provecho a este vídeo te
00:04:51
recomiendo que hagas tres cosas uno toma
00:04:53
notas te aseguro que después de este
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vídeo vas a ver los inmuebles con otros
00:04:57
ojos dos interactúo en los comentarios
00:04:59
pregunta lo que quieras y te responderé
00:05:01
personalmente y tres Mira el vídeo hasta
00:05:04
el final te prometo que lo que
00:05:05
aprenderás aquí puede ahorrarte miles de
00:05:07
euros y años de frustración Como
00:05:10
inversor así que déjame en los
00:05:12
comentarios Cuál es la mayor duda que
00:05:14
tienes a la hora de comprar una
00:05:15
propiedad para alquilar Y como te he
00:05:17
dicho te responderé personalmente y
00:05:19
ahora sí comenzamos vamos con lo primero
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que la mayoría de la gente se pregunta
00:05:23
cuando quiere empezar a invertir en
00:05:24
inmuebles Cuánto dinero necesito
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realmente y la respuesta te aseguro que
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te va a sorprender Porque mucha gente
00:05:31
cree que necesitas muchísimo dinero
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cientos de miles de euros para empezar a
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invertir en inmuebles Y esto es
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completamente falso De dónde viene este
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mito pues mucha gente cree que para
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comprar una casa necesitas pagarla
00:05:43
completamente en efectivo al contado y
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si una propiedad cuesta 200,000 asumen
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que tienen que ahorrar 200,000 antes de
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poder invertir la realidad es que la
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mayoría de los inversores profesionales
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usamos el dinero del banco o el dinero
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de terceros para comprar inmuebles no
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usamos nuestro propio dinero usamos el
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dinero de otros si tú usas únicamente tu
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dinero puedes por ejemplo comprar una
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casa pero si con ese mismo capital te
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apoyas y te apalanca también en el
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dinero del banco o en el dinero de otros
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inversores puedes comprar cinco
00:06:16
inmuebles con el mismo capital inicial
00:06:18
supongamos por ejemplo que queremos
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comprar un piso de 100,000 por poner un
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ejemplo con números lo típico los gastos
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iniciales para la mayoría de la gente si
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quiere comprar una hipoteca sería que
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tendría que poner una entrada que sería
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el 20% aproximadamente porque el banco
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te dará el 80% restante lo cual Ese 20%
00:06:33
sería unos 20,000 luego tenemos los
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gastos de notaría impuestos trámites que
00:06:37
esto sería aproximadamente un 10% que
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sería unos 10,000 por lo tanto
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necesitamos unos 30,000 para empezar
00:06:45
para comprar un piso de 100,000 solo
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necesitas 30,000 no 100,000 y con
00:06:49
estrategias además de financiación
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inteligentes que te voy a mencionar en
00:06:52
este vídeo puedes reducirlo aún más
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incluso llegando a comprar un piso sin
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tener que poner ni un solo Euro de tu
00:06:59
bolsillo Entonces como hemos visto
00:07:01
tenemos dos posibilidades o bien compro
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el piso con efectivo o lo compro con
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hipoteca veamos los pros y los contras
00:07:07
de cada una de estas estrategias opción
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número uno comprar todo con efectivo Lo
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bueno es que obviamente no pagas
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intereses si no dependes del banco luego
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Además vas a tener una mayor
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rentabilidad neta porque no tienes deuda
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pero luego por otro lado tienes que
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ahorrar durante muchísimo más tiempo
00:07:23
para llegar a tener el capital por lo
00:07:25
tanto vas a retrasar tu inversión y no
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te vas a aprovechar tanto del tiempo que
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sabes que es uno de los factores
00:07:30
fundamentales a la hora de invertir
00:07:31
luego además no vas a aprovechar El
00:07:33
apalancamiento Financiero no vas a poder
00:07:35
aprovechar la deuda a tu favor con lo
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cual la rentabilidad financiera la
00:07:39
rentabilidad que vas a poder sacar por
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tu dinero va a ser menor Entonces si
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tienes dinero ahorrado podría parecer
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una buena idea pagar todo en efectivo
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pero en realidad vamos a ver qué pasaría
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si en lugar de comprar un inmueble con
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100,000 compramos por ejemplo dos tres o
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cinco inmuebles usando la deuda usando
00:07:56
el apalancamiento esta sería la opción
00:07:58
número dos comprar con hipoteca o lo que
00:08:01
llamamos apalancamiento deuda vale todos
00:08:04
estas palabras son sinónimas solo
00:08:06
necesitas un 20 o un 30% por ejemplo del
00:08:08
valor de la propiedad en lugar de tener
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que ahorrar el 100% lo cual te permite
00:08:12
empezar a invertir muchísimo Antes luego
00:08:15
además puedes comprar muchos más
00:08:16
inmuebles con el mismo capital inicial
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si tú ya tienes esos 100,000 y te
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apalanca en lugar de comprar un único
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inmueble vas a poder comprar dos o tres
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o incluso más inmuebles luego además hay
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una cosa muy muy importante y esto ojo
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porque la mayoría de la gente no lo
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entiende la inflación va a jugar a tu
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favor por qué Porque la deuda con el
00:08:36
tiempo se va a devaluar si tú pides
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prestados esos 80,000 la deuda no va a
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crecer de acuerdo a la inflación sin
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embargo las rentas que tú vas a tener
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por los alquileres o el valor del
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inmueble que has comprado sí que va a
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crecer Con la inflación Y esto es muy
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potente es como mucha gente ha hecho
00:08:54
millones invirtiendo en inmobiliario
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luego por supuesto Es verdad que tiene
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algunos contras vas a tener que pagar
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unos intereses al banco pero es
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relativamente barato si negocias bien y
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luego por supuesto también vas a
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necesitar un perfil financiero sólido
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para poder acceder a una buena hipoteca
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Pero esto son cosas que se pueden
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gestionar y que se pueden hacer bien
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perfectamente sin demasiada dificultad
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Así que los inversores inteligentes
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entienden que una hipoteca bien
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gestionada no es una deuda mala Es una
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herramienta para multiplicar tu
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patrimonio estupendo ahora que ya hemos
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visto las opciones que tenemos a la hora
00:09:27
de comprar una vivienda y cómo
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financiarla vamos a ver Cómo calcular de
00:09:30
una manera rápida y sencilla si una
00:09:32
inversión es viable antes de comprar Per
00:09:34
la básica la rentabilidad de la
00:09:36
propiedad tiene que ser mayor al coste
00:09:38
de la hipoteca y suficientemente mayor
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veamos un ejemplo práctico si una
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propiedad como os dicho nos cuesta
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100,000 y nos dan una hipoteca por el
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80% que serían 80,000 esto nos daría una
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cuota mensual considerando que la
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hipoteca es a 25 años y un 3% de interés
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fijo de
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380 al mes y asumimos que podemos
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alquilar esa misma propiedad por unos
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700 al mes entonces aquí como vemos el
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alquiler es bastante superior casi el
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doble a lo que nos va a costar la cuota
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de la hipoteca por lo tanto a priori
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puede parecer que es una inversión
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rentable pero ojo habría que tener en
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cuenta que va a haber otros gastos va a
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haber unos gastos de mantenimiento va a
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haber unos gastos de depreciación de
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amortización periodos vacíos intereses
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etcétera que tendríamos que considerar
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vale tenemos que considerar todos los
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gastos Entonces cuál es el truco que
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utilizo yo como inversor si la cuota de
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la hipoteca supera en un 50% al alquiler
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es decir es la mitad de lo que yo voy a
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sacar por alquileres Entonces ya empieza
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a dejar de ser interesante para mí la
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hipoteca tiene que ser el 50% o menos de
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lo que yo voy a sacar en al Killer ahí
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es cuando puedo decir con casi total
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seguridad que la inversión probablemente
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va a ser interesante porque le va a
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dejar un flujo de caja positivo lo cual
00:10:50
es lo que estamos buscando vale Y ahora
00:10:52
aquí viene cuando mucha gente me dice
00:10:54
oye Richard vale me has dicho que puedo
00:10:56
empezar incluso con menos capital Cómo
00:10:59
puedo reducir el capital inicial
00:11:01
necesario para empezar a invertir Qué
00:11:03
estrategias puedo utilizar y aquí te voy
00:11:05
a dar unos trucos para que puedas
00:11:06
empezar a invertir en inmobiliario con
00:11:08
menos dinero de ese 30% que solemos
00:11:10
hablar lo primero es que puedes
00:11:11
conseguir hipotecas al 90 por o más vale
00:11:14
hay algunos bancos que te van a ofrecer
00:11:16
el 90 por o incluso el 100% si tienes un
00:11:19
buen perfil o por ejemplo si eres
00:11:21
funcionario Vale entonces en este caso
00:11:23
pues obviamente tienes que presentar
00:11:25
unas fuentes de ingreso estable un nivel
00:11:27
de endeudamiento bajo luego tienes que
00:11:30
negociar con varios bancos y a veces
00:11:32
Incluso apalancarte en profesionales que
00:11:34
te van a ayudar a encontrar la hipoteca
00:11:37
en las mejores condiciones posibles si
00:11:39
consigues por ejemplo una hipoteca al 90
00:11:41
por solo vas a necesitar un 10% para la
00:11:45
entrada en lugar de un 20% por lo tanto
00:11:47
para ese piso que llevamos usando de
00:11:49
ejemplo de 100,000 eso significaría que
00:11:51
vas a tener que poner 10,000 para la
00:11:53
entrada en lugar de 20,000 más los
00:11:54
gastos Pues en total vas a tener que
00:11:56
poner pongamos 20,000 en lugar de de
00:11:59
30.000 otro ejemplo o otra cosa que
00:12:01
podrías hacer es por ejemplo buscar
00:12:03
inversores o socios puedes usar el
00:12:05
dinero de amigos de familiares o de
00:12:07
socios a cambio de un porcentaje de la
00:12:09
rentabilidad o de pagarles unos
00:12:11
intereses por ese préstamo particular
00:12:13
que te van a hacer por su dinero en este
00:12:14
caso pues uno va a aportar el dinero y
00:12:17
el otro pues va a aportar la gestión de
00:12:19
la operación y en ese caso va a obtener
00:12:21
una rentabilidad por ello el que aporte
00:12:23
el dinero vale en este caso Yo por
00:12:25
ejemplo para mi primera inversión
00:12:27
inmobiliaria pues me apoyé en mis padres
00:12:30
para que me dieran una pequeña parte del
00:12:31
dinero que ahí me faltaba en ese momento
00:12:33
para poder hacer la compra Así que no
00:12:35
necesitas estar solo los grandes
00:12:37
inversores siempre trabajamos en equipo
00:12:40
y luego también tenemos la estrategia de
00:12:42
El House hacking que es básicamente
00:12:44
vivir en tu inversión tú puedes comprar
00:12:46
un piso con hipoteca para tu vivienda
00:12:48
habitual Esto es lo más interesante
00:12:50
porque normalmente Así es como te van a
00:12:52
dar el 80% o más vas a conseguir menores
00:12:55
intereses vas a poder Incluso si quieres
00:12:58
y si te encaja porque eres una persona
00:13:00
joven alquilar habitaciones para que la
00:13:02
hipoteca se pague sola Y en lugar de
00:13:05
esperar años a poder permitirte vivir
00:13:08
por tu cuenta y estar compartiendo
00:13:09
durante muchos años puedes elegir
00:13:12
comprar tu primera vivienda antes y
00:13:14
seguir compartiendo Pero de esta manera
00:13:16
lo que estás pagando ya estás pagando tu
00:13:18
propia vivienda y no un alquiler de un
00:13:20
tercero no esto es una manera muy
00:13:22
interesante para empezar cuando eres más
00:13:24
joven con esta estrategia además pues
00:13:26
vas a poder vivir realmente gratis y vas
00:13:27
a empezar a generar ingresos pasivos
00:13:30
desde el primer mes Cuáles son los
00:13:31
errores más comunes que te pueden acabar
00:13:33
haciendo perder mucho dinero error
00:13:35
número uno comprar sin calcular todos
00:13:37
los gastos como te comento hay impuestos
00:13:40
municipales hay eh seguros ibi basuras
00:13:43
comunidades mantenimiento hay muchos
00:13:45
gastos asegúrate simplemente de hacer un
00:13:47
análisis financiero detallado y de tener
00:13:49
en cuenta todos los gastos antes de
00:13:51
comprar error número dos no negociar la
00:13:53
hipoteca y este probablemente sea el más
00:13:55
grande de todos te asuro que mucha gente
00:13:57
acepta la primera oferta de el banco sin
00:13:59
comparar opciones sin negociar entonces
00:14:02
asegúrate de al menos hablar con tres
00:14:05
bancos y de negociar bien las
00:14:08
condiciones error número tres no tener
00:14:10
un fondo de emergencias si compras una
00:14:12
casa sin tener ni un solo Euro de
00:14:15
reservas para imprevistos puedes cometer
00:14:17
un grave error porque al final si hay
00:14:19
cualquier cosa que no esperabas vas a
00:14:21
quedarte sin dinero y Esto va a hacer
00:14:23
endeudarte más o endeudarte de manera
00:14:25
inadecuada Además de que va a suponer
00:14:27
mucho más estrés entonces si tienes al
00:14:29
menos 6 meses digamos de gastos en un
00:14:32
fondo de emergencias antes de empezar a
00:14:34
invertir vas a ir muchísimo más
00:14:35
tranquilo y con muchísimo más margen Así
00:14:37
que evita estos errores y te aseguro que
00:14:40
estarás a años luz por delante del 80%
00:14:42
de los inversores principiantes vale
00:14:44
vamos a hacer un resumen de lo que
00:14:45
llevamos hasta ahora lo primero no
00:14:47
necesitas ser millonario ni tener
00:14:49
muchísimo dinero para empezar a invertir
00:14:50
en inmuebles con 20,000 o 30,000 eur
00:14:53
puedes comprar tu primera propiedad
00:14:54
usando la deuda o el dinero de terceros
00:14:57
luego además existen estrategias para
00:14:59
reducir el capital inicial y poder
00:15:01
empezar incluso aún con menos dinero
00:15:03
Aunque es verdad que es un poquito más
00:15:05
arriesgado y tiene más complejidad y
00:15:06
luego evita esos errores que te acabo de
00:15:08
comentar para asegurarte que tu
00:15:10
inversión sea rentable cuál de estas
00:15:12
estrategias te parece más interesante
00:15:14
para empezar a invertir en inmuebles
00:15:16
déjamelo abajo en los comentarios y
00:15:18
ahora pasamos a la siguiente parte Cómo
00:15:20
encontrar la mejor propiedad para
00:15:22
alquilar sin caer en trampas
00:15:24
inmobiliarias ahora que ya sabes cuánto
00:15:26
dinero necesitas y cómo financiar tu
00:15:29
primera inversión en una propiedad en un
00:15:30
inmueble sin tener que gastar todos tus
00:15:32
ahorros toca una de las partes más
00:15:34
importantes Cómo encontrar la propiedad
00:15:37
ideal para alquilar y aquí te aseguro
00:15:38
que es donde la mayoría de la gente
00:15:40
comete errores porque compran sin
00:15:42
analizar la ubicación no saben evaluar
00:15:44
bien la demanda Y al final acaban
00:15:45
comprando un piso que luego le resulta
00:15:47
difícil de alquilar o que tienen que
00:15:48
alquilar por mucho menos de lo que
00:15:49
esperaban o que les da más problemas que
00:15:51
beneficios Así que te voy a enseñar un
00:15:54
sistema que te permitirá encontrar
00:15:55
buenas oportunidades sin tener que
00:15:57
invertir tantísimo mismo tiempo ni
00:16:00
dinero ni tener esos problemas hay un
00:16:02
mito que suelen cometer muchos novatos o
00:16:04
que piensan no los inversores nuevos que
00:16:06
es que cualquier propiedad es buena para
00:16:08
alquilar y eso no es cierto creen que
00:16:10
cualquier propiedad se puede alquilar
00:16:12
bien se dejan llevar por el precio más
00:16:14
barato en lugar de analizar la
00:16:16
rentabilidad no siempre es bueno
00:16:18
invertir en los en los alquileres o en
00:16:20
las viviendas más baratas y no
00:16:21
investigan o no llegan a conocer bien la
00:16:23
zona o la demanda en profundidad antes
00:16:25
de hacer esa inversión la realidad es
00:16:28
que no todas las propiedades son buenas
00:16:30
inversiones y comprar la casa equivocada
00:16:33
puede convertirte en un propietario
00:16:35
Atrapado y tener un activo que al final
00:16:37
resulta difícil de alquilar e incluso
00:16:39
difícil de vender y te puede llegar a
00:16:41
hacer perder mucho dinero La clave está
00:16:43
en encontrar una propiedad con alta
00:16:45
demanda de alquiler y con una
00:16:47
rentabilidad atractiva Vale entonces Qué
00:16:50
características debe tener una buena
00:16:52
inversión inmobiliaria lo primero y lo
00:16:54
más importante es la ubicación en Real
00:16:57
Estate se dice Location location
00:16:59
location la ubicación es lo más
00:17:01
importante debe estar cerca de zonas con
00:17:03
crecimiento poblacional barrios en
00:17:06
expansión que están creciendo centros de
00:17:08
trabajo oficinas universidades donde
00:17:12
haya grandes empresas o hubs
00:17:13
tecnológicos tiene que estar bien
00:17:15
comunicado con el transporte público con
00:17:17
metro tren autobuses tiene que tener
00:17:20
centros comerciales o supermercados
00:17:22
cerca y por supuesto como hemos dicho
00:17:24
universidades también es excelente para
00:17:25
poder alquilar a estudiantes si la
00:17:27
ubicación no es buena da igual lo barato
00:17:29
que sea el piso probablemente nadie lo
00:17:32
va a querer alquilar Y eso es lo peor
00:17:33
que te puede pasar en una inversión
00:17:35
luego por otro lado es importante que
00:17:37
tenga una alta demanda de alquiler y
00:17:39
Cómo podemos comprobar esto pues podemos
00:17:41
Buscar Cuántos pisos hay en alquiler en
00:17:43
la zona esto lo podemos mirar fácilmente
00:17:45
en idealista en fotocasa en pisos.com y
00:17:48
podemos comprobar Cuántos días tardan en
00:17:50
alquilers si llevan meses en el mercado
00:17:52
y no se alquilan es una mala señal sin
00:17:55
embargo si los pisos vuelan y se
00:17:57
alquilan muy rápidamente y hay eso
00:17:59
significa que hay un mercado muy fluido
00:18:01
luego también puedes preguntar agentes
00:18:02
inmobiliarios sobre la demanda real y
00:18:04
puedes también Hacerte pasar incluso por
00:18:07
un inquilino que está buscando un
00:18:09
alquiler para ver qué te dicen no qué te
00:18:12
Comentan los los agentes inmobiliarios y
00:18:14
ver realmente pues Oye cómo está el
00:18:16
mercado mea regla rápida vale si hay
00:18:19
muchos pisos en alquiler y pocos
00:18:20
inquilinos Mala inversión sin embargo si
00:18:23
hay pocos pisos en an Killer y hay
00:18:25
muchísima demanda eso es una excelente
00:18:28
inversión vale una propiedad rentable No
00:18:30
solo debe ser barata sino que tiene que
00:18:32
alquilarse rápido y por supuesto al
00:18:35
mejor precio posible y luego tercero
00:18:37
También es importante que haya unos
00:18:39
gastos bajos para poder tener una buena
00:18:41
rentabilidad Cuidado con las propiedades
00:18:43
con las que tienen altos gastos de
00:18:45
comunidad o impuestos Ibis basuras
00:18:49
cuidado también con edificios antiguos
00:18:52
que requieren A lo mejor de muchas
00:18:53
reparaciones Esto no es necesariamente
00:18:56
malo pero sí que hay que tenerlo en
00:18:59
cuenta a la hora de calcular la
00:19:00
rentabilidad y los posibles gastos no y
00:19:02
luego también pues cuidado con zonas con
00:19:05
impuestos elevados que también pueden
00:19:07
hacer que baje muchísimo la rentabilidad
00:19:08
por ejemplo un piso de 100.000 con una
00:19:11
renta de 800 al mes es una mejor
00:19:15
inversión que uno de 150.000 con una
00:19:17
renta de 900 al mes porque la
00:19:20
rentabilidad neta va a ser mayor aquí la
00:19:24
clave no es comprar baratos sino comprar
00:19:26
lo que tenga mejor rela rentabilidad
00:19:29
riesgo vale para que al final tengamos
00:19:31
una buena inversión Recuerda que cuando
00:19:34
estamos comprando pisos para invertir no
00:19:36
tenemos que comprar un piso que nos
00:19:37
guste a nosotros tenemos que comprar un
00:19:39
piso que sea una buena inversión vale Y
00:19:42
ahora me dirás sí genial Richard pero Y
00:19:44
dónde puedo buscar Dónde puedo encontrar
00:19:46
esas propiedades rentables a ver el
00:19:48
primer sitio el más obvio es los
00:19:50
portales inmobiliarios vale aquí Lo
00:19:52
importante es usarlos correctamente eh
00:19:55
utilizando los portales para empezar a
00:19:58
familiarizarte portales como idealista
00:20:00
fotocasas pisos.com en los que puedes
00:20:02
hacer búsquedas generales luego también
00:20:05
hay otros sitios como puede ser wallapop
00:20:07
o Mil anuncios o el marketplace de
00:20:09
Facebook donde puedes llegar a encontrar
00:20:11
a los propietarios directamente sin los
00:20:14
intermediarios y luego por supuesto
00:20:16
tienes también los bancos o los fondos
00:20:19
que también tienen propiedades y
00:20:21
embargos pero son operaciones un poco
00:20:23
más complejas y que a lo mejor no son
00:20:25
tan adecuadas para principiantes vas a
00:20:27
poder encontrar cosas más rentables Pero
00:20:29
va a ser un poquito más difícil lo
00:20:30
importante sobre todo es que no compres
00:20:33
la primera opción que veas que analices
00:20:35
varias opciones que busques las
00:20:37
oportunidades y que te familiarices con
00:20:39
el mercado para realmente acabar
00:20:40
comprando algo que sea realmente
00:20:43
interesante y esto no lo vas a poder
00:20:44
hacer si no haces el trabajo primero
00:20:46
luego también en segundo lugar tenemos
00:20:48
Fuentes menos conocidas pero que también
00:20:50
vas a poder encontrar mejores
00:20:52
oportunidades como te comento en los
00:20:54
bancos puedes preguntar por activos
00:20:57
embar ados esto puede ser mucho más
00:21:00
interesante y Puede que haya eh deudas o
00:21:03
pisos que los bancos en realidad quieren
00:21:06
deshacerse de ellos vale Y es un
00:21:08
problema que ellos tienen que solucionar
00:21:09
de nuevo es una operación un poquito más
00:21:11
complicada pero va vas a encontrar
00:21:13
seguramente mejores oportunidades luego
00:21:14
los propios ayuntamientos a veces tienen
00:21:16
subastas de propiedades también las
00:21:19
herencias suele ser una fuente buena
00:21:21
muchas familias cuando heredan un piso y
00:21:23
hay muchos hermanos suele ser un
00:21:25
problema algunos quieren vender otros
00:21:27
quieren quedárselo suele haber
00:21:28
discusiones y esto para nosotros como
00:21:30
inversores es una excelente oportunidad
00:21:32
y luego por último lo que se consideran
00:21:34
en general propietarios
00:21:36
desesperados Busca anuncios con precios
00:21:39
bajos porque hay una necesidad de venta
00:21:41
rápida hay muchas veces o situaciones en
00:21:44
las que alguien necesita el dinero
00:21:45
desesperadamente o simplemente ha tenido
00:21:47
una mala experiencia con el piso y
00:21:49
quiere deshacerse de él en divorcios
00:21:51
este tipo de situaciones y ahí es donde
00:21:53
nosotros podemos aportar una solución y
00:21:56
conseguir una rentabilidad mayor los
00:21:58
mejores negocios inmobiliarios no están
00:22:01
en los portales tradicionales o no todos
00:22:04
a veces pero sí están suelen volar y
00:22:06
tienes que ser muy rápido y conocer muy
00:22:08
bien la zona para saber inmediatamente
00:22:10
que es una buena oportunidad y poder
00:22:11
incluso hacerles una oferta sin tener
00:22:13
que llegar a ver el piso estas
00:22:14
oportunidades estas propiedades están
00:22:17
sobre todo en gente que quiere vender
00:22:18
rápido y que muchas veces no llegan a
00:22:20
colgarse nunca en los portales
00:22:22
inmobiliarios veamos ahora una checklist
00:22:24
rápida que podemos utilizar para
00:22:25
descartar malas opciones puedes hacerte
00:22:28
estas cinco cinco preguntas uno está en
00:22:30
una zona con una alta demanda de
00:22:32
alquiler dos se alquilan rápido las
00:22:34
propiedades similares en la zona tres la
00:22:37
rentabilidad neta es superior al 5 o
00:22:40
incluso al 6% cuat los gastos de
00:22:42
comunidad son bajos y el resto de gastos
00:22:45
relacionados también y cinco el edificio
00:22:48
no necesita grandes reformas si una
00:22:51
propiedad no cumple al menos cuatro o
00:22:52
cinco de estos puntos no la compres
00:22:55
probablemente no sea una buena inversión
00:22:57
y luego por último errores que pueden
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hacerte perder dinero error número uno
00:23:01
comprar sin analizar la rentabilidad
00:23:04
real muchas personas solo miran el
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precio y luego no calculan los ingresos
00:23:09
y los gastos reales esto es un error
00:23:11
fatal tienes que realmente acostumbrarte
00:23:13
a analizar como inversor todos y cada
00:23:16
uno de los ingresos y los gastos que te
00:23:18
va a suponer cada inversión error número
00:23:20
dos no investigar problemas del edificio
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algunos edificios tienen derramas
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ocultas que luego te pueden costar miles
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de euros asegúrate de que Esto no es el
00:23:29
caso si vas a invertir en una
00:23:30
oportunidad error número tres comprar
00:23:33
una vivienda con difícil venta evita
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pisos en zonas conflictivas o con
00:23:38
problemas legales que luego puede
00:23:39
devaluarse rápidamente puede hacerte
00:23:42
perder dinero o puede ser incluso casi
00:23:44
imposible de vender el peor error que
00:23:47
puedes cometer en una inversión
00:23:49
inmobiliaria es comprar sin hacer los
00:23:51
deberes sin analizar y sin investigar
00:23:53
antes todo lo que necesitas saber sobre
00:23:56
esa vivienda veamos ahora un breve
00:23:57
resumen de lo que hemos hemos aprendido
00:23:58
en esta parte no todas las propiedades
00:24:00
inmobiliarias son buenas para alquilar
00:24:03
la ubicación y la demanda son más
00:24:05
importantes que el precio luego también
00:24:07
existen herramientas y estrategias para
00:24:10
encontrar oportunidades ocultas o
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oportunidades que no están tan aparentes
00:24:14
en el mercado luego existe una checklist
00:24:16
rápida que te he compartido que te va a
00:24:18
ayudar a evitar malas inversiones Y por
00:24:20
último no compres sin investigar bien
00:24:23
sin hacer los deberes y calcular la
00:24:25
rentabilidad real neta que vas a obtener
00:24:27
por esa inversión qu qué es lo que más
00:24:29
te preocupa a la hora de elegir una
00:24:31
propiedad para alquilar déjamelo en los
00:24:33
comentarios y ahora pasamos a la
00:24:35
siguiente parte Cómo evaluar la
00:24:37
rentabilidad de una propiedad en menos
00:24:40
de 5 minutos para asegurarte que sea una
00:24:43
buena inversión Vamos allá Aquí ahora
00:24:45
veremos Cómo podemos calcular la
00:24:47
rentabilidad de una propiedad como un
00:24:49
auténtico profesional como un inversor
00:24:51
inmobiliario ya sabemos cómo encontrar
00:24:53
una buena propiedad para alquilar Pero
00:24:55
antes de comprarla hay un paso crucial
00:24:57
que muchos pasan por alto y es evaluar
00:25:00
su rentabilidad real vale no te fíes
00:25:03
solo del precio de compra o del alquiler
00:25:05
que te han dicho hay propiedades que
00:25:07
parecen rentables a simple vista Pero
00:25:09
que cuando realmente haces los deberes y
00:25:11
sumas todos los gastos Apenas te van a
00:25:13
dejar beneficios o incluso te pueden
00:25:15
llegar a hacer perder dinero Así que
00:25:18
cuál es la rentabilidad de una propiedad
00:25:20
y Por qué es tan clave la rentabilidad
00:25:22
te dice cuánto dinero vas a ganar en
00:25:24
comparación con lo que has invertido es
00:25:27
la métrica más es importante para
00:25:29
cualquier inversor inmobiliario si la
00:25:31
rentabilidad es alta va a ser una buena
00:25:33
inversión Y si la rentabilidad es baja
00:25:35
estarás Atrapado en una propiedad que
00:25:37
apenas te dejará beneficios Así que
00:25:39
recuerda no estás comprando un piso para
00:25:42
vivir tú estás comprando un piso para
00:25:44
invertir muchos propietarios creen que
00:25:46
están ganando dinero porque el alquiler
00:25:48
cubre la hipoteca pero cuando sumas
00:25:50
todos los gastos adicionales descubres
00:25:52
que en realidad estás perdiendo dinero y
00:25:54
esto es un gran error veamos ahora
00:25:55
cuáles son las fórmulas básicas de la
00:25:58
rentabilidad inmobiliaria uno
00:26:00
rentabilidad bruta Este es un cálculo
00:26:02
rápido pero incompleto es la forma más
00:26:05
simple de calcular rentabilidad Pero
00:26:07
también es bastante engañosa Cuál es la
00:26:09
fórmula la rentabilidad bruta es igual
00:26:12
al ingreso anual por alquiler todos los
00:26:16
los rentas que vamos a sacar en un año
00:26:18
dividido entre el precio de compra o el
00:26:21
precio o más bien la inversión Total que
00:26:23
vamos a hacer en el inmueble dividido
00:26:25
entre 100 por ejemplo si estamos
00:26:27
comprando un piso por 100,000 y le vamos
00:26:29
a sacar un alquiler de 750 al mes que
00:26:31
serían 99,000 al año la rentabilidad
00:26:34
bruta sería 9000 entre 100.000 partido
00:26:38
por 100 que sería un 99% Esto suena
00:26:40
fantástico verdad Pero ojo no tan rápido
00:26:43
porque esto no incluye todos los gastos
00:26:46
Así que veamos ahora una fórmula más
00:26:49
importante la rentabilidad neta y aquí
00:26:51
es donde muchos inversores novatos se
00:26:53
equivocan creen que están ganando dinero
00:26:55
pero luego cuando le descuentan todos
00:26:56
los gastos se acaban dando cuenta de de
00:26:58
que la rentabilidad es mucho menor de lo
00:26:59
que pensaba Cuál es la fórmula la
00:27:01
rentabilidad neta son los ingresos
00:27:04
anuales por alquileres igual que antes
00:27:06
menos los gastos divididos entre el
00:27:10
precio de compra o mejor dicho entre la
00:27:12
inversión total y todo esto multiplicado
00:27:14
por 100 vamos a ver un ejemplo real con
00:27:16
gastos incluidos un ejemplo sencillo
00:27:19
simplificado imaginemos que la propiedad
00:27:20
la compramos por 100,000 y como decíamos
00:27:22
antes el alquiler mensual es 750 al mes
00:27:25
lo que son 9,000 al año pero luego
00:27:27
tenemos una serie de gastos anuales por
00:27:30
ejemplo tenemos impuestos el ibi más la
00:27:32
tasa de basuras que puede ser 600 al año
00:27:34
la comunidad de propietarios que puede
00:27:36
ser pongamos 500 al año seguro de hogar
00:27:39
y seguro de impago que puede ser 300 al
00:27:42
año el mantenimiento de reparaciones
00:27:44
otros 600 el periodo vacío que puede
00:27:47
llegar a estar a lo mejor en promedio un
00:27:49
mes al año serían
00:27:51
750 por lo tanto el total de gastos
00:27:54
sería
00:27:56
2750 por tanto la renta neta sería 9,000
00:27:59
que vamos a obtener por el ingreso de
00:28:01
los alquileres menos
00:28:03
2750 que vamos a tener que gastar en
00:28:06
estos diferentes gastos todo esto
00:28:08
dividido entre 100,000 y esto sale una
00:28:10
rentabilidad neta de
00:28:12
6,25 por. como ves hemos pasado de un
00:28:15
99% de rentabilidad bruta a un 6,25 por
00:28:19
de rentabilidad neta Y esto es lo que
00:28:21
realmente importa Como ves los gastos
00:28:24
ocultos que no son ocultos son los
00:28:25
gastos reales que vas a tener pueden
00:28:28
arruinar la rentabilidad Si no los
00:28:30
tienes en cuenta podrías acabar con una
00:28:32
inversión que es mucho menos rentable de
00:28:34
lo que esperabas o que incluso te haga
00:28:36
perder dinero Aquí tenemos por ejemplo
00:28:38
errores típicos vale lo primero gastos
00:28:40
de comunidad elevados si la comunidad te
00:28:42
Cuesta 150 al mes estarás perdiendo
00:28:45
100800 al año Así que asegúrate antes de
00:28:48
comprar pues pidiendo el acta de
00:28:50
comunidad Oye y revisando los gastos
00:28:52
cuánto va a ser ese gasto para tenerlo
00:28:54
en cuenta Luego los impuestos
00:28:55
municipales y tasas algunas ciudades
00:28:57
tienen impuestos muy altos consulta el
00:28:59
ibi y las tasas locales antes de comprar
00:29:01
para también tenerlos en cuenta Luego
00:29:03
los gastos de mantenimiento y
00:29:04
reparaciones en los pisos Especialmente
00:29:06
los más antiguos vas a requerir y vas a
00:29:08
tener que hacer más reparaciones reserva
00:29:11
al menos pues aproximadamente un 10% o
00:29:14
un mes de alquiler al año para el
00:29:16
mantenimiento como decíamos si tú vas a
00:29:19
alquilarlo por 750 puedes asumir que uno
00:29:22
de esos ingresos 750 de todos los que
00:29:24
vas a tener al año vas a tener que
00:29:25
reinvertirlo en mantenimiento Y luego
00:29:27
también los periodos vacíos normalmente
00:29:30
a veces se va un inquilino cuesta
00:29:32
reemplazarlo depende sobre todo Si el
00:29:34
mercado está más o menos saturado vas a
00:29:37
tardar en reemplazar al inquilino
00:29:38
entonces aquí también puedes asumir que
00:29:40
por ejemplo en zonas con alta demanda a
00:29:43
lo mejor no tienes por qué asumir un mes
00:29:45
vacío al año pero en zonas con algo
00:29:47
menos de demanda igual sí que tienes que
00:29:48
asumir que vas a tener un mes vacío al
00:29:50
año y calcular esto imputar lo también
00:29:52
en los gastos muchos inversores novatos
00:29:54
como te digo no tienen en cuenta estos
00:29:55
gastos y acaban con un piso que que
00:29:58
apenas les deja beneficio vamos a ver
00:30:00
ahora un ejemplo comparativo de lo que
00:30:01
sería una propiedad rentable versus una
00:30:04
propiedad trampa vamos a comparar dos
00:30:06
pisos similares Para que veas la
00:30:07
diferencia entre una inversión rentable
00:30:09
y una que parece buena pero que no lo es
00:30:11
tanto la opción a la opción a tiene un
00:30:13
precio compra de 100,000 un alquiler de
00:30:15
800 y unos gastos anuales de 2500 aquí
00:30:19
asumiendo todo lo que hemos dicho ibi
00:30:21
comunidad mantenimiento reparación
00:30:23
etcétera esto nos arrojaría una
00:30:25
rentabilidad neta del 6,5 por que está
00:30:28
bien no es increíble no es maravillosa
00:30:29
Pero está bien Sin embargo luego tenemos
00:30:31
la opción B el precio de compra es el
00:30:34
mismo son 100.000 el alquiler mensual es
00:30:36
más alto son 850 pensamos que lo vamos a
00:30:39
poder rentabilizar mejor pero luego
00:30:41
resulta que tiene unos gastos anuales de
00:30:43
5000 porque tiene una comunidad más alta
00:30:45
porque tiene unos Ibis o unas tasas unos
00:30:48
impuestos más altos luego a lo mejor
00:30:50
requiere de más reparaciones el el
00:30:52
edificio o por lo que sea y resulta que
00:30:54
la rentabilidad neta nos acaba dejando
00:30:57
un 3 5% Así que como ves Aunque el
00:31:00
alkiler sea más alto la opción B va a
00:31:02
tener demasiados gastos y Esto va a
00:31:04
hacer que tenga una rentabilidad mucho
00:31:07
más baja veamos ahora entonces Cuáles
00:31:09
son esos principales errores que suele
00:31:11
cometer la gente sobre todo los
00:31:12
inversores más novatos a la hora de
00:31:14
calcular la rentabilidad error número
00:31:16
uno solo mirar la rentabilidad bruta
00:31:18
Cuál es la solución muy sencilla pues
00:31:20
Calcula siempre También la rentabilidad
00:31:22
neta con todos los gastos para
00:31:24
asegurarte de que realmente es una buena
00:31:26
inversión error número dos no considerar
00:31:28
los periodos vacíos o no considerar las
00:31:31
reparaciones Cuál es la solución pues
00:31:33
Oye asegúrate de que realmente si el
00:31:35
piso tiene una demanda no tan alta pues
00:31:37
tengas calculado los gastos un mes
00:31:39
vacante al año para asegurarte que tus
00:31:41
cálculos son más conservadores y luego
00:31:44
también la reparación ASUME también que
00:31:45
vas a tener que hacer una serie de
00:31:46
reparaciones y estima Por ejemplo ese
00:31:48
10% que puede estar bien sobre todo para
00:31:50
pisos más viejos puede llegarse Incluso
00:31:52
un poquito más al año que vas a tener
00:31:53
que reinvertir para mantenerlo siempre
00:31:56
actualizado y en buen estado y luego
00:31:58
error número tres no revisar el estado
00:31:59
del edificio es importantísimo verificar
00:32:02
que no haya derramas o problemas
00:32:04
estructurales porque esto sí que te
00:32:06
puede romper completamente una inversión
00:32:08
un piso barato con gastos altos te
00:32:10
aseguro que es una trampa Así que Haz
00:32:13
siempre los cálculos antes de comprar
00:32:15
veamos ahora el resumen de la parte
00:32:17
cuatro lo que hemos aprendido uno la
00:32:19
rentabilidad bruta puede ser engañosa Lo
00:32:21
importante es la neta dos Si no calculas
00:32:24
los gastos ocultos los gastos reales
00:32:26
puedes terminar con una inversión poco
00:32:28
rentable tres un piso con un alquiler
00:32:30
alto no siempre es una buena inversión
00:32:32
si tiene luego muchos gastos cuatro
00:32:35
evita errores comunes como no contar los
00:32:37
meses vacíos o no revisar los gastos de
00:32:40
comunidad Has visto alguna propiedad que
00:32:42
parecía una buena inversión pero luego
00:32:43
has descubierto que tenía muchos gastos
00:32:45
ocultos si es así Déjame tu experiencia
00:32:48
en los comentarios y ahora en la
00:32:50
siguiente parte vamos a ver cómo
00:32:51
financiar la compra con la mejor
00:32:53
hipoteca posible sin caer en trampas
00:32:56
bancarias Vamos allá ahora vamos a ver
00:32:58
cómo conseguir la mejor hipoteca Y cómo
00:33:00
financiar tu inversión como un auténtico
00:33:02
experto como un inversor inmobiliario ya
00:33:04
hemos visto Cómo calcular la
00:33:05
rentabilidad real de una propiedad y
00:33:07
Cómo evitar ciertas trampas Ahora toca
00:33:09
una de las partes más importantes Cómo
00:33:11
financiar la inversión con la mejor
00:33:13
hipoteca posible porque sí la mayoría de
00:33:16
los inversores no pagan las propiedades
00:33:18
al al contado es que no tiene sentido
00:33:20
van a usar el dinero del banco de manera
00:33:22
inteligente para multiplicar la
00:33:24
rentabilidad financiera de su inversión
00:33:26
sin tener que invertir ir todo su dinero
00:33:28
si consigues la hipoteca correcta puedes
00:33:31
comprar más propiedades con menos dinero
00:33:33
y maximizar la rentabilidad financiera
00:33:36
la rentabilidad real por tu dinero pero
00:33:38
ojo si eliges mal podrías terminar
00:33:40
pagando miles de euros en intereses
00:33:42
extra y necesariamente Así que te voy a
00:33:45
enseñar Cómo conseguir la mejor hipoteca
00:33:48
sin que el banco te engañe lo primero
00:33:50
Cuánta financiación puedes obtener la
00:33:52
mayoría de los bancos te van a ofrecer
00:33:53
eh hipotecas sobre el 70 o el 80% el
00:33:58
valor del inmueble sobre todo si dices
00:34:00
que es para vivienda habitual si sabes
00:34:02
negociar bien podrías llegar a conseguir
00:34:04
hasta un 90 o incluso cerca del 100%
00:34:06
pero ojo si de primeras dices que vas a
00:34:08
invertir como un inversor inmobiliario
00:34:10
normalmente te bajarán hasta el 60 por.
00:34:13
veamos un ejemplo práctico de nuevo si
00:34:15
la propiedad cuesta 100,000 una hipoteca
00:34:17
típica del 80% te darían 80.000 con lo
00:34:20
cual como hemos dicho antes tú tendrías
00:34:23
que tener 20.000 para la entrada más
00:34:25
unos 10.000 para los gastos de
00:34:27
compraventa entonces en torno a 30,000
00:34:29
esto sin tener en cuenta si necesitas
00:34:31
hacer una gran reforma que entonces
00:34:32
habría que subír selo encima Pero lo
00:34:34
bueno es que si logras una hipoteca del
00:34:36
90 por solo necesitarías 10,000 de
00:34:38
entrada en lugar de 20,000 Y entonces
00:34:40
puedes invertir con muchísimo menos
00:34:42
dinero entonces Qué puedes hacer para
00:34:43
conseguir que te den más porcentaje de
00:34:46
la hipoteca No pues puedes mejorar tu
00:34:48
perfil financiero antes de pedir una
00:34:50
hipoteca el banco normalmente no va a
00:34:52
prestar dinero a todo el mundo lo que
00:34:53
hacen es evaluar tu perfil financiero
00:34:55
antes de aprobar una hipoteca siempre lo
00:34:57
pasan por riesgos Pero hay formas de
00:34:59
prepararte para conseguir mejores
00:35:01
condiciones lo primero es aumentar tu
00:35:03
ahorro disponible Cuanto más dinero
00:35:04
tengas ahorrado más confianza va a tener
00:35:06
el banco en Prestarte dinero por tanto
00:35:08
tu objetivo sería tener al menos seis
00:35:10
meses de tus gastos habituales ahorrados
00:35:13
en tu fondo de emergencias para que el
00:35:14
banco vea que sabes ahorrar luego
00:35:17
también deberías reducir al máximo tus
00:35:18
deudas antes de pedir ningún préstamo si
00:35:21
tienes préstamos personales o tienes
00:35:22
deudas de tarjetas liquidas antes de
00:35:24
solicitar la hipoteca tu rato de
00:35:26
endeudamiento además no debes superar
00:35:28
nunca el 35 por de tus ingresos si no no
00:35:31
te van a dar la hipoteca vale Y luego
00:35:33
demuestra además ingresos estables los
00:35:35
bancos obviamente van a preferir
00:35:36
personas con contratos fijos que con eh
00:35:39
ingresos variables de hecho les encantan
00:35:42
los funcionarios por esta razón Y si
00:35:44
eres autónomo pues debes presentar al
00:35:46
menos 2 años de ingresos estables con
00:35:47
declaraciones Fiscales para que el banco
00:35:50
te tome en consideración vale Si no va a
00:35:51
ser muy difícil que te den una hipoteca
00:35:53
O al menos que te la den en unas
00:35:54
condiciones medianamente razonables así
00:35:57
que cuá cuanto mejor sea tu perfil
00:35:58
financiero más dinero te van a prestar y
00:36:01
en muchas mejores condiciones lo cual te
00:36:02
va a costar mucho menos en intereses
00:36:05
veamos ahora unos truquillos para
00:36:07
negociar con el banco y conseguir los
00:36:09
mejores intereses los menores intereses
00:36:11
posibles Porque aquí es donde se puede
00:36:14
llegar a ahorrar realmente miles de
00:36:15
euros lo primero es no aceptes la
00:36:18
primera oferta que te dé el banco sin
00:36:20
negociar compara al menos ofertas de
00:36:23
tres bancos y si puedes hacerlo de cinco
00:36:24
de ocho de 10 bancos mucho mejor no te
00:36:27
cas tampoco con tu banco actual compara
00:36:29
diferentes opciones y usa una oferta
00:36:32
contra la otra vale luego también
00:36:34
pregunta por bonificaciones sin ataduras
00:36:37
algunos bancos te van a bajar el interés
00:36:38
si contratas seguros o tarjetas Pero
00:36:40
cuidado porque muchos seguros de vida
00:36:42
bogar son más caros y de esa manera
00:36:45
resulta que acabas pagando por un lado
00:36:47
lo que te ahorras por otro y luego
00:36:49
también negocia todos los costes
00:36:51
iniciales algunas hipotecas te pueden
00:36:53
incluir diferentes tipos de comisiones
00:36:55
por apertura por amortización parcial
00:36:58
anticipada por amortización total
00:36:59
entonces negocia todo esto con el banco
00:37:01
recuerda el banco necesita venderte a ti
00:37:03
la hipoteca tú eres el cliente muchas
00:37:06
veces cuando vamos a pedir una hipoteca
00:37:07
al banco parece que nosotros estamos
00:37:09
suplicando cuando nosotros en realidad
00:37:11
somos el cliente Así que aprende a usar
00:37:14
esto a tu favor trampas bancarias a
00:37:16
evitar error número uno firmar sin leer
00:37:18
bien la letra pequeña pregunta siempre
00:37:20
por todas las comisiones las condiciones
00:37:23
revisa todas las cláusulas antes de
00:37:25
firmar nada asegúrate de que lo
00:37:26
entiendes todo error número dos aceptar
00:37:30
productos adicionales innecesarios No
00:37:32
dejes que el banco te obligue a
00:37:34
contratar seguros caros o otro tipo de
00:37:36
cosas que no necesitas porque eso
00:37:38
también es un gasto adicional que tienes
00:37:40
que tener en cuenta error número tres no
00:37:42
considerar la amortización anticipada
00:37:44
asegúrate de que puedes pagar antes sin
00:37:46
penalización Esto es algo que se puede
00:37:48
negociar en la mayoría de los casos y
00:37:50
luego por último No dejes que el banco
00:37:52
decida por ti asegúrate de tomar el
00:37:54
tiempo de leerlo bien de entenderlo todo
00:37:56
an antes de firmar nada así que veamos
00:37:59
ahora un resumen de lo que hemos
00:38:01
aprendido en esta parte uno la mayoría
00:38:03
de los bancos te van a prestar en torno
00:38:05
al 70 o el 80% Pero puedes negociar
00:38:08
hasta un 90 o incluso 100% si es para tu
00:38:10
vivienda habitual y tienes un buen
00:38:11
perfil financiero dos cuanto mejor sea
00:38:13
tu perfil financiero mejores condiciones
00:38:15
vas a obtener tres la hipoteca fija
00:38:18
probablemente va a ser algo más cara
00:38:20
pero va a ser más interesante y va a
00:38:22
tener menos riesgo que la variable
00:38:24
cuatro siempre compara al menos con tres
00:38:27
bancos o si puede ser incluso más antes
00:38:29
de aceptar una oferta y cinco no firmes
00:38:32
nada sin leer la letra pequeña sin
00:38:34
entenderlo bien no aceptes productos
00:38:36
adicionales que sean innecesarios y
00:38:37
Calcula bien todos los gastos has
00:38:39
negociado alguna vez una hipoteca Cómo
00:38:42
ha sido tu experiencia déjamelo también
00:38:44
en los comentarios y ahora en la
00:38:46
siguiente parte veremos Cómo gestionar y
00:38:49
optimizar tu alquiler para maximizar la
00:38:51
rentabilidad y evitar problemas con
00:38:53
inquilinos Vamos allá Aquí veremos Cómo
00:38:55
gestionar el alquiler para maximizar
00:38:57
beneficios y evitar impagos Y problemas
00:38:59
con inquilinos ya hemos visto cómo
00:39:01
encontrar la mejor propiedad y Cómo
00:39:03
conseguir la mejor hipoteca pero ahora
00:39:05
toca algo igual de importante Cómo
00:39:07
gestionar el alquiler para que realmente
00:39:08
sea un ingreso pasivo y no una fuente de
00:39:11
dolores de cabeza porque la realidad es
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que muchos propietarios terminan
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perdiendo dinero porque no saben cómo
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gestionar bien su alquiler Así que hoy
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te voy a enseñar cómo hacerlo de la
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manera más rentable y segura posible lo
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primero es Qué tipo de alquiler alquiler
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tradicional o alquiler turístico veamos
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a aquí unos pros y contras lo primero
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que tienes que decidir es Qué tipo de
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alquiler vas a hacer el alquiler
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tradicional o el alquiler turístico a
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corto plazo c 100 tiene sus ventajas y
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sus desventajas pero ojo porque no todos
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los inmuebles puedes hacer hoy en día
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alquiler turístico porque igual
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necesitas licencia Así que esto es algo
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que tienes que tener muy en cuenta desde
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el principio incluso antes de invertir
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en la propiedad el alquiler tradicional
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o alquiler de larga duración tiene una
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serie de ventajas lo primero es la mayor
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estabilidad Pues los inquilinos suelen
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tener contratos de varios años luego
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requiere de menos gestión no tienes que
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buscar nuevos inclin cada mes menos
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regulación en la mayoría de las ciudades
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pues esto está menos regulado y no suele
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ser tan complicado pero por contra suele
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ser menos rentable ya que al final pues
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no puedes poner unos precios de alquiler
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Tan Alto Como sí que puedes hacer en el
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alquiler turístico Así que si quieres
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algo estable sin preocupaciones esto
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probablemente sea la mejor opción luego
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por otro lado tenemos el alquiler
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turístico vacacional o a corto plazo las
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ventajas de esto es que por un lado vas
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a tener mayor rentabilidad puedes cobrar
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dos o tres veces más que en un alquiler
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tradicional vas a tener más flexibil
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idad ya que puedes utilizarla la
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propiedad si tú quieres dejando un
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periodo vacío para poder utilizarla tú
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también luego también vas a tener menos
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riesgo de impago porque los pagos son
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por adelantado y se gestiona a través de
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plataformas como airbnb o booking que te
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pueden solucionar este tipo de problemas
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pero por contra vas a tener mucha más
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gestión vas a tener que atender reservas
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limpieza mantenimiento etcétera También
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podrías delegar esto pero entonces va a
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ser algo menos rentable y luego vas a
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tener más regulación Y como te comento
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esto es importante porque en muchas
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ciudades hay restricciones hay licencias
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y no todos los pisos los vas a poder
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dedicar al kiler turístico depende de La
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regulación local vale si vies en una
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zona turística y puedes gestionarlo bien
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y tienes el tiempo el alquiler
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vacacional puede llegar a ser muy
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rentable y muy interesante Cómo evitamos
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entonces impagos Y problemas con los
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inquilinos uno de los mayores miedos y
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con razón de los propietarios es que
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tener inquilinos y resulta que luego no
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paguen Pero si sigues estos pasos podrás
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reducir este riesgo muchísimo lo primero
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y más importante Lo más importante de
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todo es filtrar bien a los inquilinos
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tienes que pedirles Una nómina su
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declaración de ingresos y asegurarte de
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que van a poder pagar luego también
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tendrías que pedirles idealmente
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referencias de arrendadores anteriores Y
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si es posible Elige a buenos perfiles
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como funcionarios o empleados con un
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contrato fijo estable o autónomos que
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lleven muchos años teniendo buenos
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ingresos sobre todo importante nunca
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alquiles el piso sin verificar los
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ingresos del inquilino y su perfil la
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mejor forma de evitar impagos es
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seleccionar bien al inquilino desde el
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principio segundo utiliza un contrato
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blindado incluye cláusulas de desalojo
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establece claramente quién paga qué
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Define claramente las penalizaciones por
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incumplimiento Es verdad que tienes que
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hacerlo de acuerdo a la legislación si
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estás en España de acuerdo a al lao vale
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Pero siempre un contrato bien hecho va a
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ser tu mejor defensa ante problemas
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legales posibles problemas legales en un
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futuro tercero pide un seguro de impago
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por unos pocos euros más al mes puedes
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contratar un seguro que va a cubrir el
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alquiler si el inquilino deja de pagar
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algunas compañías Incluso se encargan
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del proceso legal del desalojo si es
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necesario Así que si no quieres
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arriesgarte y especialmente ahora tal y
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como está la situación en España te
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recomiendo que tengas un seguro de
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impagos seguro de alquiler porque va ser
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una inversión muy inteligente y que te
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va a quitar posibles problemas y luego
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por último exige una fianza y garantías
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adicionales exige una fianza mínima de
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acuerdo a la ley de un o dos meses la
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garantía extra una al bancario o un
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fiador todo lo que puedas sobre todo De
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esta manera si el inquilino va a tener
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problemas para pagar pues y no es capaz
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de hacer esto ya te da una señal no de
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que la persona no es solvente o de que
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la persona A lo mejor tiene unas
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segundas intenciones entonces Cuanto más
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más te brindes desde un principio mucho
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mejor Qué estrategias podemos también
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seguir para maximizar la rentabilidad
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del alkiler por un lado si quieres
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aumentar la rentabilidad de tu alquiler
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sin tener que subir demasiado el precio
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pues te voy a dar una serie de
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estrategias que utilizamos los
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inversores expertos yo siempre amueblo
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la propiedad estratégicamente esto qué
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quiere decir pues yo incluyo unos
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muebles básicos unos electrodomésticos
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porque esto me va a permitir aumentar el
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precio del alquiler hasta en un 20%
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utilizo muebles funcionales pero
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atractivos y Esto va a hacer que la
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propiedad se alquile mucho más más
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rápidamente y reduce muchísimo también
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los periodos vacíos un piso bien
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amueblado se va a alquilar mucho más
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rápido y a mejor precio en segundo lugar
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permitir las mascotas pero con
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condiciones hay ciudades vale que Hay
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muy poca oferta de pisos Pet friendly no
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de gente que permite mascotas y Esto va
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a hacer que tu piso se diferencie y que
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puedas cobrar incluso hasta un 15% más
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yo mismo tengo mascota y cuando he
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tratado de buscar un piso alquiler es
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muy difícil entonces si tú pones un
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contrato blindado pides una fianza extra
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para cubrir los posibles daños y pones
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que se aceptan mascotas pero con
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garantías vas a poder atraer más
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inquilinos y poder cobrar incluso mucho
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más y tener el piso menos vacío luego
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también ofrece si quieres servicios
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extra incluidos En el alquiler Por
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ejemplo puedes incluir el internet o la
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televisión esto puede que algunos
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inquiridos lo valoren muchísimo o
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podrías ofrecer esto depende también
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sobre todo en el tipo de alquiler si
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incluyes cosas como la limpieza que esto
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pues puedes ofrecerlo con un coste
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adicional y esto también te puede llegar
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a diferencia esto por supuesto es más
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importante en temas vacacionales que o
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en temas de estancia o de temporada que
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en alquileres a largo plazo Pero bueno
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cosas que puedes considerar y otra cosa
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que podrías hacer para aumentar la
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rentabilidad de una propiedad sería
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valorar el alquiler por habitaciones o
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lo que ahora también se en muchos caso
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es el coliving si tu piso está en una
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zona Universitaria o una zona en la que
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hay mucha gente joven puedes valorar
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alquilarlo por habitaciones y esto puede
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aumentar la rentabilidad a lo mejor
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hasta un 30% por ejemplo en vez de
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alquilar un piso de tres habitaciones
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por 1,200 podías alquilar cada
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habitación por 50000 y ganar 1,500 en
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total y con esto llegamos ya al resumen
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de esta parte en la que hemos visto por
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un lado Cuál es el alquiler turístico
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versus el alquiler tradicional Cuáles
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son ventajas e inconvenientes Cómo
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evitar impagos Y problemas con los
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inclin y cuáles son las estrategias que
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puedes utilizar para maximizar la
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rentabilidad del alquiler Ahora te
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pregunto tienes una propia ella en
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alquiler Cuál es la estrategia que estás
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utilizando O cuál te parece Más rentable
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déjamelo en los comentarios si te ha
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gustado hasta ahora Este vídeo dale a
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like suscr y activa la campanita Para no
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perderte los próximos vídeos sobre
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inversión inmobiliaria y con esto ya
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llegamos al final Como va ves hemos
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visto Cuánto dinero necesitamos para
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invertir y Cómo reducir la inversión
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inicial Cómo encontrar la mejor
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propiedad para invertir sin caer en las
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trampas del mercado Cómo calcular la
00:45:43
rentabilidad real de una vivienda en
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menos de 5 minutos Cómo conseguir la
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mejor hipoteca y financiarlo sin que el
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banco te engañe Y cómo gestionar tu
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alquiler para generar ingresos pasivos
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sin tener problemas ni quebraderos de
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cabeza con los inquilinos si aplicas
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estos pasos vas a estar mucho más
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preparado que el 80% de los inversores
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novatos pero aquí viene lo más
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importante aprender está bien pero si no
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tomas acción todo lo que has visto en
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este vídeo no te va a servir de nada la
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diferencia entre quienes realmente
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alcanzan la libertad financiera y
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quienes siguen soñando con ella es
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simple los primeros actúan los segundos
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solo ven vídeos y luego no hacen nada
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así que déjame en los comentarios Cuál
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es ese paso que vas a tomar hoy Que va a
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acercarte a tu primera propiedad para
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alquilar déjame en los comentarios
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también si tienes alguna duda o si
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quieres que haga más vídeos sobre este
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tema como te decía antes responderé los
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comentarios personalmente si conoces a
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alguien también que oye está pensando en
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comprar una propiedad para alquilar
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compártele Este vídeo porque puede
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ahorrarle miles de euros y mucho tiempo
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en errores invertir en inmuebles te
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aseguro no es cuestión de suerte ni de
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ser millonario es cuestión de
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conocimiento y de estrategia y ahora tú
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tienes ambas cosas así que la pregunta
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es vas a usarlo o vas a dejar que el
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tiempo pase sin actuar sin hacer nada
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nos vemos en el próximo vídeo hasta
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entonces invierte con cabeza y sigue
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construyendo tu libertad financiera nos
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vemos