400 Tendencías de geografía urbana para inversionistas 2020-2050

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https://www.youtube.com/watch?v=Xb01YI8VfUo

Résumé

TLDRPablo, experto en rentas e inversiones inmobiliarias, explica cómo analizar el mercado de bienes raíces utilizando datos demográficos y tendencias urbanas para maximizar oportunidades de inversión. Detalla cinco "bolsillos" por donde se puede obtener ingresos de propiedades y destaca el uso de coliving y apartaestudios como formatos exitosos, debido al cambio en el comportamiento de los consumidores, quienes buscan opciones económicas y flexibles. Subraya la importancia de factores como la plusvalía, apalancamiento y la protección contra la inflación. Enfatiza cómo el envejecimiento y la estructuración familiar están cambiando la demanda de vivienda, y la importancia de considerar los patrones migratorios y el crecimiento poblacional al planificar inversiones.

A retenir

  • 📈 Importancia de analizar el mercado inmobiliario con datos demográficos.
  • 🏢 Crecimiento de coliving y apartaestudios como modelos de negocio rentables.
  • 💡 Cinco "bolsillos" de ingresos en bienes raíces: flujo, plusvalía, apalancamiento, ahorro fiscal, protección contra la inflación.
  • 👷‍♂️ Redensificación urbana maximiza el uso del suelo.
  • 👴 Envejecimiento de la población afecta la demanda de vivienda.
  • 🏠 Mini bodegas son una solución a la falta de espacio.
  • 🌍 Impacto del crecimiento poblacional en la economía.
  • 🏦 Uso del apalancamiento para maximizar ganancias en plusvalía.
  • 🛋️ Flexibilidad en vivienda es clave para atraer inquilinos.
  • 🌐 Trabajo remoto y nomadismo aumentan la demanda de viviendas flexibles.

Chronologie

  • 00:00:00 - 00:05:00

    Pablo, mestre das rendas, preséntase como un experto con doutorado en xeografía social e resalta a súa traxectoria. Introduce o concepto de rendas intensivas, comenzando co coliving e a renta por habitacións, destacando a importancia de analizar o mercado e adaptarse á falta de capital mediante hipotecas. O obxectivo é axudar aos presentes a entender onde investir en bens raíces, enfatizando a análise do mercado amplamente, con cinco "petos" de ingresos nesta área.

  • 00:05:00 - 00:10:00

    Pablo explica os cinco "petos" dos bens raíces, que inclúen fluxo de efectivo, plusvalía, aforro fiscal, protección contra a inflación e o uso de financiamento como apalancamento. Salienta a importancia de considerar todos estes factores nas inversións immobiliarias, xa que moitos se centran só nos ingresos por alugueiro mensuais. Tamén introduciu o concepto de redensificación e outros factores chave de análise.

  • 00:10:00 - 00:15:00

    Pablo menciona factores que afectan ao fluxo e á plusvalía, como a poboación, migración, economía, taxas de xuros, entre outros. Resalta a importancia de analizar a demografía e xeografía das zonas antes de investir. Anuncia que falará de sete tendencias demográficas e urbanas e cinco formatos de investimento, mencionando o crecemento poboacional e o envellecemento como tendencias destacadas.

  • 00:15:00 - 00:20:00

    Detállase a dinámica poboacional de México, destacando un crecemento exponencial dende 1950 e a xuventude da poboación actual. Isto presenta oportunidades, pero tamén retos futuros, dado o posible declive e envellecemento. As pirámides de poboación amosan un país cunha xuventude predominante neste momento, proporcionando un marxe temporal para oportunidades de investimento antes do estancamento.

  • 00:20:00 - 00:25:00

    A transición demográfica en México acelerouse co descenso rápido das tasas de fertilidade. As proxeccións indican un crecemento até 2050, seguido dun declive. Pablo suxire que as políticas de inmigración influirán moito nesta tendencia. Comenta tamén a escaseza de vivenda, co aumento da demanda superando a oferta de novas casas debido á diminución no tamaño dos fogares.

  • 00:25:00 - 00:30:00

    Explícase a necesidade dunha maior oferta de vivenda particular debido á diminución do tamaño dos fogares. A escaseza xeneralizada de vivendas obriga a explorar oportunidades en áreas con plans excesivamente urbanizados no pasado. Discute a redensificación como unha solución, coa verticalización e adaptación a novas tendencias demográficas e demandas do mercado inmobiliario.

  • 00:30:00 - 00:37:56

    Pablo toca as tendencias globais na vivenda, como o aumento das vivendas para rentar, a modularidade dos espazos para axustarse ás necesidades cambiantes. Menciona diversos formatos de vivenda, como o coliving, apartaestudios e minidepartamentos, cuxo éxito se debe a adaptarse ás tendencias e necesidades actuais do mercado. Conclúe destacando a importancia de observar tendencias demográficas ao planificar investimentos en bens raíces.

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Questions fréquemment posées

  • ¿Cuáles son los cinco bolsillos al invertir en bienes raíces?

    Los cinco bolsillos son: flujo de efectivo, plusvalía, apalancamiento, ahorro fiscal y protección contra la inflación.

  • ¿Qué son los Smart depas?

    Son departamentos inteligentes que usan espacios de manera eficiente con muebles multifuncionales.

  • ¿Cuál es la diferencia entre coliving y apartaestudios?

    El coliving se refiere a compartir áreas comunes con varios inquilinos, mientras que los apartaestudios son espacios individuales, generalmente más pequeños y autosuficientes.

  • ¿Por qué es importante considerar la demografía al invertir en bienes raíces?

    Porque las tendencias demográficas, como el crecimiento y envejecimiento de la población, afectan la demanda de viviendas.

  • ¿Qué papel juegan las ciudades en la inversión inmobiliaria?

    Las ciudades ofrecen mayor potencial debido a la población concentrada, pero requieren análisis de demanda y oferta en áreas específicas.

  • ¿Qué es el apalancamiento en bienes raíces?

    Es utilizar financiamiento de terceros, como bancos, para adquirir propiedades, permitiendo obtener el 100% de la plusvalía con solo una pequeña inversión inicial.

  • ¿Cómo afecta la redensificación urbana al mercado inmobiliario?

    Promueve el uso eficiente del suelo aumentando la densidad de viviendas en áreas centrales, revitalizando zonas urbanas.

  • ¿Qué son las mini bodegas y su función?

    Son espacios pequeños de almacenamiento que responden a la falta de espacio en viviendas y al aumento del e-commerce.

  • ¿Cuál es el impacto de las tasas de interés en el mercado inmobiliario?

    Afectan la asequibilidad de hipotecas y la cantidad de compradores potenciales, modificando la dinámica del mercado.

  • ¿Qué es un formato lock-off en bienes raíces?

    Es un tipo de propiedad que puede dividirse en unidades más pequeñas para alquilarlas por separado, maximizando la rentabilidad.

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    Hola soy Pablo maestro de las rentas
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    pido por favor aquí la presencia de
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    Pablo que es doctorado en geografía
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    social por University College Lore
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    más de 50 artículos académicos socio
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    fundador de holics Inc retin y vive rent
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    favor pedimos por acá tu presencia
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    después primero intenté porer bnb
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    estaba muy convencido de que hubiera
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    sabes dónde No ya te has convencido que
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    vienen raíces que es el camino que
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    quieres vivir de las rentas que quieres
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    tener flujo pero no tienes ni idea por
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    dónde empezar será buena esa propiedad
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    me llega muchísima gente en el club
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    Viber red del cual les hablaremos esta
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    tarde tenemos un grupo en España y hay
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    gente que entra y dice pero Pablo Pablo
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    dime si esta propiedad la tengo que
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    vender es buena o tal bueno date dos
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    pasos atrás y Abre ve el mercado un poco
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    más grande no te quedes ahí mirando en
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    tu propiedad entonces a quién de aquí le
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    gustaría saber dónde invertir en bienes
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    raíces muy bien pues vamos les voy a dar
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    unas pinceladas no tengo mucho tiempo
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    son algunos elementos que a mí me han
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    servido bueno viene raí
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    Yo siempre digo que hay cinco bolsillos
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    Qué son esos bolsillos creo que fue
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    kosaki el que dijo esto los bienes
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    raíces te pagan en cinco bolsillos como
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    si tú tuvieras cinco bolsillos y alguien
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    te metiera un billete aquí una vez al
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    mes y otro otro aquí otro aquí Entonces
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    qué pasa que muchas veces por ejemplo
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    ustedes tienen esa ceguera de taller
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    solamente ven La renta es que esta
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    propiedad voy a invertir no sé cuánto y
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    me va a dar 10000 pesos al mes o 500
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    solo ves eso pero ese es uno de los
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    bolsillos es el primer bol illo que es
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    el del flujo por ahí tengo un video que
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    no quedó muy bien lo voy a tener que
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    volver a grabar me compré un chaleco
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    aquí le pedí a la Inteligencia
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    artificial que me hiciera un chaleco con
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    cinco bolsillos no podrán creer pero
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    estuve como 15 minutos y fue incapaz de
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    hacer
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    cinco solo sabe hacer pares me hacía de
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    seis de ocho De nada entonces tengo un
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    video con cinco bolsillos dicen la renta
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    y si abres un bolsillo y te sale la
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    renta cada MZ no es está fantástico pero
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    plusvalía no es pareja todo el
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    plusvalía esta pregunta que hice antes
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    dónde invertir en bien raíces no con mi
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    dice Luis en la ía en mía el banco ha
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    10% el banco ha puesto el 90 por pero el
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    100% de la pluralidad es mía por ahí un
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    amigo Carlos galán en su libro dice que
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    el banco se convierte en tu socio tonto
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    das unas Migajas y la pluralidad del
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    negocio te la llevas tú Ese es el
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    apalancamiento el cuarto bolsillo es el
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    hablar hoy en estas cosas y el quinto
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    bolsillo es la protección contra la
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    inflación los vienes raíces
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    automáticamente ahora hemos pasado un
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    episodio de alta la inflación en todo el
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    mundo lo viene raíces casi como la marea
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    negocios Imagínate con la pandemia tal
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    entonces esa es otra gran ventaja de los
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    bienes raíces Hoy les voy a hablar de
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    los dos primeros y Qué factores veo en
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    el mundo de la demografía de la
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    geografía urbana de temas que no se
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    suelen hablar en en el mundo
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    inmobiliario para darles algunas pistas
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    y también a todos los compañeros que
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    están en agencias inmobiliarias o que
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    están siguiendo a los líderes
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    inmobiliarios normalmente no hablan de
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    esto el único que escucho hablar de esto
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    es a jin to de softech que Luis le llama
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    el profeta inmobiliario y ahora verán
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    Por qué entonces Si Tú empiezas a hacer
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    una lista Qué factores tendrán que ver
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    con el flujo y con la plusvalía
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    Recuerden que les voy a hablar de los
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    dos primeros bolsillos los otros son más
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    complejos los dos si tú te pones a hacer
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    una lista seguramente tienes una acabas
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    con una lista como esta que si la
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    población sea si hay suficiente
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    población obviamente para rentar o para
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    comprar la migración no hay gente
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    llegando o se están yendo De esta zona
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    de esta ciudad la economía el empleo
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    sobre todo que es al final que va a
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    pagar la renta patrones de consumo no có
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    cómo cómo le gusta Aquí la gente vivir
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    si en departamentos o en casas o le
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    gusta tener que hace con su tiempo libre
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    que hace con el dinero excedente
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    etcétera Obviamente el contexto político
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    legal a nivel municipal y Estatal o
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    incluso mundial la inflación como ya
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    mencioné las tasas de interés suben las
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    tasas de interés encarecen los créditos
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    hipotecarios se reduce la masa de
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    compradores posibles se enfría el
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    Mercado o al revés No bajan las tasas de
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    interés ocurre lo contrario y el octavo
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    es el inventario y la dinámica de oferta
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    y demanda que varía por zona y por
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    tipología de producto en la misma zona
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    la misma calle en el mismo portal hay
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    cosas que están mucho más demandadas que
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    otras Entonces tienes que entender todo
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    esto les voy a dar algunas pistas para
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    que empiecen a pensar en su zona en su
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    ciudad esto aplica igual en España en
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    Estados Unidos en Colombia en los países
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    que hemos eh trabajado nosotros tenemos
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    alumnos de toda latinoamérica dice no es
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    que mi país es distinto porque digo
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    fuera de Cuba y Venezuela esto funciona
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    en en todos
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    lados Entonces de qué les voy a hablar
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    siete tendencias demográficas y urbanas
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    y cinco formatos de inversión así rápido
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    que se queden con eso siete tendencias
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    vas a aprender Hoy hay otras pero estas
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    siete aí me llama la atención y cinco
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    formatos de inversión en bienes raíces
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    que hemos utilizado y que hemos
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    hecho otros Pero estos cinco me han
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    llamado la atención entonces bueno esas
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    siete tendencias Aquí van dos de golpe
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    es crecimiento poblacional y
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    México pero podríamos Buscar datos de
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    otros países y estos también en México
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    el inji los tiene por ciudad y por
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    estado O sea busquen el de su estado el
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    de su ciudad lo mismo el in en España el
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    bureau of statistics en Estados Unidos y
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    cada vez hay más portales privados como
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    silo en Estados Unidos o idealista en
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    España en México empieza a haber uno que
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    de plusvalía de lo que está pasando por
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    zona Entonces qué ha pasado en México en
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    los últimos 70 años que la población se
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    ha multiplicado por cinco había 25
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    millones de habitantes en 1950 y ahora
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    hay bueno en el último censo 2020 126
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    millones Entonces ya solo por esto Pues
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    tengo mucha gente que necesita vivienda
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    a la que le voy a rentar voy a comprar
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    casa etcétera no entonces un país en un
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    crecimiento demográfico tan grande pues
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    sentio la crisis del 2008 no ha sentido
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    las últimas crisis porque la economía
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    uno es la población en general no va a
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    cero para México también bueno esa
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    población esos 126 millones normalmente
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    los demógrafos lo dividen entre
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    estructura de edad primero no por edad y
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    por y por género Entonces si lo divido
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    por edad Aquí tengo Entonces estos son
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    grupos de 5 años
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    cuánta gente hay hay 10 millones de
  • 00:08:31
    personas de 0 a 4 años etcétera entonces
  • 00:08:34
    si pongo una línea ahí 50% de la
  • 00:08:36
    población de México tiene menos de 30
  • 00:08:38
    años es una población muy joven y cuál
  • 00:08:41
    es el grupo más grande o sea si divido
  • 00:08:43
    los grupos de edad en 5 años 5 años el
  • 00:08:45
    grupo más grande es las personas que
  • 00:08:47
    tienen de 10 a 14 años todas esas
  • 00:08:49
    personas ya han nacido y en general a no
  • 00:08:51
    ser que se fueran la época de la
  • 00:08:53
    emigración masiva a Estados Unidos pues
  • 00:08:54
    se te podía ir un trozo de estos a
  • 00:08:56
    Estados Unidos pero en los últimos años
  • 00:08:58
    décadas ya no hay prácticamente
  • 00:09:00
    migración a Estados Unidos al revés
  • 00:09:02
    vienen más mexicanos de Estados Unidos a
  • 00:09:04
    México Entonces eso ya están aquí
  • 00:09:06
    solamente tengo que saber dónde están o
  • 00:09:09
    dónde se van a ir Cuando cumplan 18 o 20
  • 00:09:11
    años eso es una pista demográfica muy
  • 00:09:13
    importante a la hora de Buscar dónde
  • 00:09:15
    invertir Entonces el mayor grupo Casi 11
  • 00:09:18
    millones de personas Ahora tiene bueno
  • 00:09:20
    en 2020 ya han pasado 4 años ya esos de
  • 00:09:23
    14 años ya tienen 18 Entonces ya están
  • 00:09:25
    yendo a la universidad este año Ese es
  • 00:09:26
    el mayor grupo poblacional de la
  • 00:09:29
    historia de México y como ven las edades
  • 00:09:32
    más mayores Pues hay menos gente qué va
  • 00:09:34
    a pasar bueno y la edad promedio del
  • 00:09:36
    país O sea si haces la media de todo eso
  • 00:09:39
    en el año 95 era 21 años ha ido
  • 00:09:42
    envejeciendo y ahora ya son 29 que
  • 00:09:44
    coincide con esa raya de ahí o sea la
  • 00:09:46
    mitad de la población está por debajo y
  • 00:09:47
    la otra mitad por arriba en los países
  • 00:09:50
    muy envejecidos Alemania Japón Italia
  • 00:09:53
    tienen ya no me lo sé de memoria pero
  • 00:09:55
    promedio de edad es mucho más alto ahora
  • 00:09:57
    mismo todavía muy joven pero envejecer y
  • 00:09:59
    va a envejecer rápido porque el cambio
  • 00:10:01
    en las tasas de fertilidad en México ha
  • 00:10:03
    sido muy rápido O sea la transición que
  • 00:10:05
    en algunos países llevó décadas aquí se
  • 00:10:06
    hizo muy rápida desde los 70s a los 80
  • 00:10:09
    digamos entonces la pirámide de
  • 00:10:11
    población que seguro que aquí algunos
  • 00:10:12
    van a pensar que volvemos a a la
  • 00:10:15
    secundaria no vieron estas cosas pero
  • 00:10:17
    abajo tenemos es lo mismo grupos de edad
  • 00:10:19
    de 5 años en vertical hombres a la
  • 00:10:21
    izquierda mujeres a la derecha lo que
  • 00:10:22
    estamos viendo ya es que México empieza
  • 00:10:24
    a tener una base más estrecha como los
  • 00:10:26
    países desarrollados que tienen una base
  • 00:10:27
    muy estrecha y la cabeza muy grande en
  • 00:10:29
    Japón por ejemplo se mueren más personas
  • 00:10:31
    de las que nacen Italia igual en
  • 00:10:33
    Alemania Entonces eso va a pasar en
  • 00:10:35
    México pero todavía tenemos 50 años o
  • 00:10:37
    más Entonces tenemos que tener en cuenta
  • 00:10:39
    esto Esta es la proyección porque los
  • 00:10:41
    demógrafos hacen proyecciones de la
  • 00:10:44
    pirámide de población de México la que
  • 00:10:46
    está en la parte gruesa digamos abajo
  • 00:10:49
    aquí hueca Esta es la actual 2020 y la
  • 00:10:52
    la interior es de 2050 en el año 2050 va
  • 00:10:54
    a haber muchísimos menos niños y
  • 00:10:57
    muchísimos más adultos entonces piensan
  • 00:10:59
    que invertir en escuelas es un gran
  • 00:11:00
    negocio para los próximos 25 años Porque
  • 00:11:03
    además 2050 suena como ciencia ficción
  • 00:11:05
    como cuando yo era niño y veías 2001 o
  • 00:11:08
    dice en el espacio no des dónde
  • 00:11:09
    invertirían En lugar de
  • 00:11:11
    escuelas centros para adultos centros de
  • 00:11:13
    retiro Exacto invertirías en una casa
  • 00:11:17
    con muchos escalones No yo y toda mi
  • 00:11:19
    familia nos tuvimos que cambiar de casa
  • 00:11:22
    y construir una casa y vender dos casas
  • 00:11:23
    todo porque mi suegra lo operaban de la
  • 00:11:25
    cadera entonces piensen en bienes raíces
  • 00:11:28
    Cuando vean esas pirámides Esta es una
  • 00:11:29
    pirámide animada pero si ven ahí 2010 va
  • 00:11:32
    desde el 2010 al 2030 2030 está aquí a
  • 00:11:35
    la vuelta de la esquina entonces pueden
  • 00:11:36
    ver cómo se va estrechando la base y no
  • 00:11:39
    es que desaparezcan es que esos van
  • 00:11:40
    subiendo no es como una cinta sin fin
  • 00:11:42
    Entonces los que estaban ahí abajo que
  • 00:11:44
    son muchos Todos hemos escuchado de Los
  • 00:11:46
    Baby boomers no en Estados Unidos toda
  • 00:11:48
    esa generación fue muy grande y fue
  • 00:11:49
    pasando fue comprando casas fue a la
  • 00:11:50
    universidad ahora se están retirando y
  • 00:11:52
    vienen a México y consumen también y se
  • 00:11:54
    retiran Entonces lo mismo todas esas
  • 00:11:56
    generaciones se llaman cortes en
  • 00:11:57
    demografía van pasando
  • 00:11:59
    y tú en el mercado les puedes vender
  • 00:12:01
    cosas o puedes ir preparando pero viene
  • 00:12:03
    raíces también antes la mentalidad
  • 00:12:05
    latina es lo mismo en sur de Europa y en
  • 00:12:08
    toda latinoamérica es comprar mi casa
  • 00:12:10
    apagada para toda la vida y ahí no me
  • 00:12:12
    voy a mover Pero no porque tu casa no
  • 00:12:14
    cumple las mismas funciones a lo largo
  • 00:12:16
    de tu vida entonces Bueno ahí tenemos la
  • 00:12:19
    la tendencia entonces decía que Jan
  • 00:12:21
    towel Luis le llama el profeta
  • 00:12:23
    inmobiliario usa este tipo de
  • 00:12:24
    proyecciones como una bola de cristal Yo
  • 00:12:26
    tenía un profesor de demografía que
  • 00:12:27
    decía la pirámide de población es un
  • 00:12:31
    espejo al pasado y una bola de cristal
  • 00:12:32
    al futuro y entonces porque es un espejo
  • 00:12:35
    al pasado porque él veía el efecto de la
  • 00:12:38
    primera y la Segunda Guerra Mundial Yo
  • 00:12:39
    estudié en Inglaterra y lo podías ver
  • 00:12:42
    hoy cómo hoy sí es que tus padres son
  • 00:12:44
    hijos de los que vivieron la Segunda
  • 00:12:47
    Guerra Mundial Entonces no tuvieron
  • 00:12:48
    hijos se retrasaron 5 años y ese hueco
  • 00:12:50
    eso se ha ido trasladando la otra
  • 00:12:52
    generación fue más pequeña y la tuya
  • 00:12:54
    también más pequeña tal entonces hacia
  • 00:12:56
    atrás puedes ver y hacia delante
  • 00:12:57
    imagínate un mecanismo que que te
  • 00:12:59
    permite ver 140 años 70 atrás 70
  • 00:13:02
    adelante eso es a nivel país pero lo
  • 00:13:04
    puedes bajar a nivel ciudad y si ven las
  • 00:13:07
    pirámide de población en México son
  • 00:13:08
    super interesantes por Estados o por
  • 00:13:10
    ciudades Ciudad Juárez Tijuana no tiene
  • 00:13:12
    nada que ver tiene mucha migración
  • 00:13:13
    interna imagínense Quintana ro que que
  • 00:13:15
    ha crecido con población de todos lados
  • 00:13:18
    y muy rápido bueno entonces qué pasa me
  • 00:13:20
    preguntan Pablo y va a seguir creciendo
  • 00:13:21
    la población para siempre pues no porque
  • 00:13:24
    ahí ya vemos que la tasa de fertilidad
  • 00:13:26
    de México ya llegó a la tasa de
  • 00:13:28
    reemplazo que son son 2.1 hijos por
  • 00:13:30
    mujer y va a seguir bajando Entonces eso
  • 00:13:32
    crea un freno como dice por ahí arriba
  • 00:13:35
    un freno demográfico Entonces está
  • 00:13:36
    proyectado ahora Estamos en 126 millones
  • 00:13:38
    año 2020 está proyectado que Alrededor
  • 00:13:41
    del año 2050 llegue a su máximo
  • 00:13:43
    poblacional en torno a 143 millones de
  • 00:13:45
    habitantes y después empieza a descender
  • 00:13:47
    esto claro te asumen ciertos criterios
  • 00:13:49
    de inmigración que eso es al final de
  • 00:13:51
    migración no la diferencia entre
  • 00:13:52
    inmigración y emigración Entonces al
  • 00:13:54
    final lo que puede mover estas
  • 00:13:56
    proyecciones entonces México Dejó de ser
  • 00:13:58
    un un país de emigrantes y ha pasado a
  • 00:14:00
    ser un país de inmigración entonces
  • 00:14:01
    dependiendo de las políticas de
  • 00:14:02
    inmigración pues puede llegar gente de
  • 00:14:03
    todo el mundo como yo a vivir a México y
  • 00:14:06
    naturalizarse y vivir aquí entonces pues
  • 00:14:09
    depende de esto pero los próximos 25
  • 00:14:11
    años hay un escenario de Gran
  • 00:14:12
    crecimiento y después puede haber un
  • 00:14:13
    declive y si no hacen nada como en Japón
  • 00:14:15
    que no dejan ni inmigrar a nadie o en
  • 00:14:17
    Rusia desciende la
  • 00:14:19
    población bien Bueno ahí ya entré
  • 00:14:21
    algunos aspectos de crecimiento
  • 00:14:23
    poblaciónal envejecimiento que tú puedes
  • 00:14:24
    bajar a tu barrio a tu zona a tu
  • 00:14:26
    municipio y Buscar datos y ver por dónde
  • 00:14:28
    van las cosas el Otro aspecto es la
  • 00:14:30
    escasez de vivienda Dónde tiene que
  • 00:14:31
    vivir esta gente en algún sitio Entonces
  • 00:14:34
    ya están ahí ya han nacido o sea el que
  • 00:14:35
    vive contigo o tu hijo dentro de 15 20
  • 00:14:38
    años va a necesitar un sitio donde vivir
  • 00:14:40
    a no ser que quieras que siga viviendo
  • 00:14:42
    contigo como pasa en España que algunos
  • 00:14:44
    padres tienen que ir de casa porque los
  • 00:14:45
    hijos no se
  • 00:14:48
    van Entonces qué tenemos el otro dato es
  • 00:14:52
    viviendas en el año 2020 Dónde viven
  • 00:14:55
    esos 126 millones de personas en México
  • 00:14:57
    en 35 millones de vi viviendas también
  • 00:15:00
    ha ido creciendo las viviendas han
  • 00:15:02
    crecido en estos últimos 30 años 118 por
  • 00:15:06
    o sea se más que duplicado mientras que
  • 00:15:08
    la población ha crecido un 55 por. y me
  • 00:15:11
    dirías Oye pues si la población crece 55
  • 00:15:13
    por las viviendas deberían de crecer 55
  • 00:15:16
    por. qué ha pasado entre medias Pues que
  • 00:15:19
    cada vez vivimos menos personas en las
  • 00:15:20
    mismas viviendas Ese es el otro factor
  • 00:15:22
    que juega en contra nuestro Entonces
  • 00:15:24
    tienes que hacer viviendas para para
  • 00:15:26
    porque cada vez hay más gente y más
  • 00:15:28
    viviendas todavía porque cada vez
  • 00:15:29
    vivimos menos personas por vivienda
  • 00:15:32
    entonces Este es un gráfico me gusta
  • 00:15:34
    mucho que es Cuántas personas por
  • 00:15:36
    vivienda había en el censo en 1995 en
  • 00:15:40
    México hace 30 años había 4.7 personas
  • 00:15:45
    por vivienda O sea si tú divides los
  • 00:15:48
    millones de personas que hay en el país
  • 00:15:49
    entre el número de viviendas te sale ese
  • 00:15:50
    dato y ahora hay 3.6 Se ha perdido una
  • 00:15:54
    persona en 25 años o sea de cada es como
  • 00:15:56
    si de cada vivienda hubiéramos dicho tú
  • 00:15:58
    búscate de la vida y salte de aquí
  • 00:16:00
    entonces esos otros 30 millones de
  • 00:16:03
    personas han tenido que buscarse otra
  • 00:16:04
    vivienda qué es esto pues son familias
  • 00:16:05
    más pequeñas antes por ejemplo la gente
  • 00:16:08
    se salía de casa de su padres cuando se
  • 00:16:11
    casaba entonces pasabas A lo mejor de
  • 00:16:13
    una casa de cinco a una de dos pero
  • 00:16:15
    ahora la gente se sale a una casa
  • 00:16:16
    unipersonal no a una vivienda
  • 00:16:18
    unipersonal entonces este factor también
  • 00:16:21
    lo tienes que entender y también varía
  • 00:16:22
    mucho por ciudades y por zonas Esta es
  • 00:16:24
    la proyección ese dato de 3.6 es ahora
  • 00:16:27
    en el censo de 2020 Este es el número de
  • 00:16:29
    viviendas 35 viviendas pero es que va a
  • 00:16:31
    seguir bajando en los siguientes 25 años
  • 00:16:33
    se va a perder otra persona así que
  • 00:16:35
    vayan pensando Quién es si es la suegra
  • 00:16:38
    el hijo pero de cada de cada vivienda
  • 00:16:41
    Necesito que nomen a uno que se vaya en
  • 00:16:44
    los próximos 25 años entonces Hay que
  • 00:16:46
    crear todavía la proyección es que va a
  • 00:16:48
    haber 55 millones de
  • 00:16:51
    viviendas Esa es la buena noticia des el
  • 00:16:53
    punto de vista inmobiliario no tengo un
  • 00:16:54
    mercado imagínense que va creciendo yo
  • 00:16:57
    tengo una pizzería y me dicen que va
  • 00:16:59
    siendo el gente gente que me va a
  • 00:17:00
    comprar pizzas O sea no solo los de
  • 00:17:01
    ahora sino que el mercado va a crecer
  • 00:17:04
    Entonces sería una gran noticia eh Esta
  • 00:17:08
    es una estimación de softech que es la
  • 00:17:09
    empresa de gin towell que le hemos
  • 00:17:11
    encargado nosotros muchos estudios de
  • 00:17:12
    Mercado él es un economista demógrafo
  • 00:17:15
    que conoce muy bien a fondo todo esto en
  • 00:17:16
    los próxim bueno en esta proyección de
  • 00:17:18
    2022 a 2028 estaba previsto que se
  • 00:17:20
    necesitaban 3.6 millones de viviendas un
  • 00:17:23
    promedio de 600,000 al año en México
  • 00:17:25
    esto es solo para nuevas personas que
  • 00:17:26
    necesitan vivienda ese año lo mejor hay
  • 00:17:29
    otros que están apretados que llevan
  • 00:17:30
    mucho tiempo buscando salirse de
  • 00:17:32
    vivienda pero no pueden o sea nuevos
  • 00:17:34
    cada año se necesitan 605,000 viviendas
  • 00:17:36
    y bueno Ahí viene el desglose por
  • 00:17:38
    Estados o por ciudades por áreas
  • 00:17:40
    metropolitanas la zona metropolitana de
  • 00:17:41
    la zona de la Ciudad de México necesita
  • 00:17:43
    720,000 viviendas en este periodo de 6
  • 00:17:46
    años pero Cuál es la mala noticia
  • 00:17:48
    cuántas se construyen al año se
  • 00:17:49
    necesitan
  • 00:17:50
    605000 cuántas se construyen al año Pues
  • 00:17:54
    según datos oficiales se construyen
  • 00:17:55
    ahora mismo
  • 00:17:57
    130.000 hay un déficit de de 470,000
  • 00:18:00
    viviendas al año que que no se no se
  • 00:18:02
    producen de los que hacen falta entonces
  • 00:18:05
    en la época de los gobiernos del pan Fox
  • 00:18:08
    y Calderón hicieron una unos programas
  • 00:18:11
    de Infonavit se acuerdan fue cuando
  • 00:18:12
    crecieron las ciudades en mitad de la
  • 00:18:14
    nada en toda esa época se construyó
  • 00:18:16
    mucha vivienda en número entonces llegó
  • 00:18:18
    a llegó a 300,000 el año más fuerte de
  • 00:18:21
    los que hay datos pero desde entonces ha
  • 00:18:24
    habido un descenso estas son Digamos
  • 00:18:26
    como viviendas oficiales hay otras
  • 00:18:28
    viviendas que se crean que son
  • 00:18:29
    informales y ahí es donde es la válvula
  • 00:18:32
    de escape que tiene la población pero es
  • 00:18:34
    que además hay entre 5 y 8 millones de
  • 00:18:36
    viviendas abandonadas en México hay
  • 00:18:38
    muchos estudios sobre esto seguro ya lo
  • 00:18:39
    han visto las típicas desarrollos estos
  • 00:18:42
    de Infonavit que se hicieron a 30 40 km
  • 00:18:46
    del centro de las ciudades digo de las
  • 00:18:47
    ciudades pequeñas de aquí de la Ciudad
  • 00:18:48
    de México todavía más lejos y la gente
  • 00:18:51
    no no son ciudades realmente son
  • 00:18:53
    sembradillos de viviendas donde no hay
  • 00:18:55
    nada y te cuesta más el transporte para
  • 00:18:57
    ir que la hipoteca eh Y te roban
  • 00:19:00
    etcétera tiene problemas de inseguridad
  • 00:19:02
    Entonces se abandonan hay un cálculo que
  • 00:19:04
    el 19 por de las viviendas en México
  • 00:19:06
    estaban abandonada según la UNAM y
  • 00:19:09
    entonces O sea no solo no construimos
  • 00:19:10
    viviendas suficientes sino parte de las
  • 00:19:12
    que hay no nos sirven porque están El
  • 00:19:14
    problema del bien raíz y por se llama
  • 00:19:16
    raíz es que está enraizado no te la
  • 00:19:18
    puedes llevar a otro lado Entonces no
  • 00:19:21
    consiste solo en hacer el número sino
  • 00:19:22
    hacerlo en el lugar
  • 00:19:24
    adecuado bien entonces este problema de
  • 00:19:27
    escasez de vivienda está generado que es
  • 00:19:29
    el que acabo de explicar por varios
  • 00:19:31
    factores tres de ellos que he mencionado
  • 00:19:32
    son el reducción el tamaño del hogar
  • 00:19:35
    cada vez son menos personas las que
  • 00:19:36
    viven una vivienda la construcción de
  • 00:19:38
    vivienda es insuficiente y además hay
  • 00:19:41
    abandono de vivienda remota esto en
  • 00:19:43
    nuestro programa de radio lo hemos
  • 00:19:45
    debatido muchísimo pueden buscar los
  • 00:19:46
    podcast podcast vi rent Ahí hablamos de
  • 00:19:49
    miles de factores de Por qué no se
  • 00:19:51
    construye vivienda se construye vivienda
  • 00:19:53
    pero en general suele ser de nivel
  • 00:19:56
    Residencial medio medio alto de lujo que
  • 00:19:59
    es el el que es finalmente rentable para
  • 00:20:00
    los constructores porque por el precio
  • 00:20:02
    del suelo el precio de los materiales
  • 00:20:04
    los trámites de licencias el costo del
  • 00:20:06
    dinero puesto financiero etcétera se
  • 00:20:09
    hace inviable otros bueno otro factor de
  • 00:20:11
    los siete que les voy a hablar de las
  • 00:20:12
    tendencias es la
  • 00:20:14
    redensificación yo llegué la primera vez
  • 00:20:16
    a México Cuando ganó Fox las elecciones
  • 00:20:18
    en el verano 2002 se inició Este
  • 00:20:20
    programa Infonavit en el que se
  • 00:20:22
    construyeron millones de viviendas en
  • 00:20:24
    pocos años pero se construyeron con esta
  • 00:20:26
    idea de la dispersión urbana no el
  • 00:20:29
    Salinas había desregularizado los ejidos
  • 00:20:31
    en los 80 empezaban a poder titularse
  • 00:20:33
    los ejidos y los desarrolladores se
  • 00:20:35
    fueron el suelo era casi regalado e
  • 00:20:37
    hicieron vivienda entonces la ciudad
  • 00:20:38
    Este es el ejemplo de Guadalajara que es
  • 00:20:39
    el que mejor conozco en oscuro está el
  • 00:20:42
    área urbana en 1982 y en amarillo en
  • 00:20:45
    2014 que fue más o menos cuando dejaron
  • 00:20:47
    de crecer las ciudades mexicanas en
  • 00:20:49
    extensión ent fue la fiebre de la
  • 00:20:51
    extensión se expandieron este fenómeno
  • 00:20:53
    que en inglés llama sproll o dispersión
  • 00:20:55
    urbana que es el típico fenómeno de la
  • 00:20:57
    ciudad de Estados Unidos entonces
  • 00:20:59
    durante todos esos años la válvula de
  • 00:21:00
    escape de donde crean vivienda la
  • 00:21:02
    población d lo meto ahí se expandió Pero
  • 00:21:04
    llegó un momento en el que eran
  • 00:21:05
    inviables esas extensiones Bueno aquí en
  • 00:21:07
    el Valle de México pues se le acabó el
  • 00:21:08
    territorio llegó a todas las montañas y
  • 00:21:10
    los volcanes y a los lagos y entonces ya
  • 00:21:13
    no era tan fácil construir más allá
  • 00:21:15
    además era inviable por el tiempo de
  • 00:21:16
    desplazamiento los factores que ya saben
  • 00:21:18
    no entonces esa expansión urbana se ha
  • 00:21:21
    detenido en las ciudades mexicanas en
  • 00:21:23
    los últimos 10 años en general hay unas
  • 00:21:24
    excepciones en el norte y ha empezado un
  • 00:21:27
    proceso de densificación que tiene
  • 00:21:29
    muchos aspectos verticalización las
  • 00:21:31
    ciudades mexicanas casi siempre se
  • 00:21:32
    construían de dos niveles nada más
  • 00:21:34
    también por tema sísmico y de ahorro de
  • 00:21:36
    estructura pero ahora ya hay muchos
  • 00:21:38
    sitios Torres de departamentos digo la
  • 00:21:40
    Ciudad de México desde hace muchísimo
  • 00:21:42
    pero en ciudades como el otro día
  • 00:21:43
    alguien me dijo dónde era no sé si era
  • 00:21:46
    Torreón hacía por ahí eh Hermosillo o al
  • 00:21:50
    sitio que es el primer la primera Torre
  • 00:21:52
    departamentos que han hecho se ve de
  • 00:21:54
    todos lados entonces bueno en la Ciudad
  • 00:21:56
    de México desde hace más tiempo Hay un
  • 00:21:57
    problema de ecimiento la Ciudad de
  • 00:21:59
    México ha perdido población como el
  • 00:22:01
    Distrito Federal y eh Y ahora ha habido
  • 00:22:04
    un reemplazo generacional en algunas
  • 00:22:06
    zonas que también se llama
  • 00:22:07
    gentrificación que es de cambio de usos
  • 00:22:10
    y llegan otros usos y otros usos más
  • 00:22:12
    intensivos y otro tipo de de pobladores
  • 00:22:14
    eso aparece en rojo en este mapa que
  • 00:22:16
    hizo la UNAM y en azul aparece las zonas
  • 00:22:18
    de envejecimiento que tiene un declive
  • 00:22:20
    demográfico Entonces esto que estoy
  • 00:22:22
    hablando a nivel país también ocurre a
  • 00:22:24
    nivel micro Y si van buscando las zonas
  • 00:22:26
    los barrios las colonias pueden ver qué
  • 00:22:27
    está pasando en en esta zona no las
  • 00:22:29
    zonas normalmente cuando salen los
  • 00:22:30
    primeros pobladores en México hay un
  • 00:22:32
    patrón muy claro se hicieron las
  • 00:22:34
    colonias eh llegó el coche los años 40
  • 00:22:37
    todo el mundo con coche las ciudades se
  • 00:22:38
    empezaron a expandir se fueron del
  • 00:22:39
    centro y en Guadalajara por ejemplo está
  • 00:22:42
    claro hay como anillos como capas de
  • 00:22:43
    cebolla lo llaman los urbanistas tú te
  • 00:22:45
    puedes ir viendo Ah mira esta zona se
  • 00:22:47
    fundó en los años 20 con el tranvía
  • 00:22:49
    luego esta en los años 40 cuando empezó
  • 00:22:51
    el coche de Ciudad Jardín los 50 los Y
  • 00:22:53
    entonces vas viendo incluso las casas
  • 00:22:55
    que se venden porque son más o menos 70
  • 00:22:58
    años desde que se o 60 años desde que se
  • 00:23:00
    fundó esa zona ya se murieron los
  • 00:23:01
    primeros pobladores entonces van
  • 00:23:03
    cambiando de uso y eso hace también que
  • 00:23:06
    las zonas que antes eran digo que se
  • 00:23:08
    conciben como viejas adquieran un nuevo
  • 00:23:11
    valor porque son muy céntricas pero hay
  • 00:23:14
    que darle ese valor a veces también a
  • 00:23:15
    través de cambios de usos de nuevas
  • 00:23:17
    licencias etcétera bueno estas son unas
  • 00:23:18
    pinceladas de donde pueden encontrar
  • 00:23:20
    oportunidades y esto es lo que comentaba
  • 00:23:22
    en ciudades del Norte hay una crisis de
  • 00:23:24
    vivienda en Ciudad Juárez porque ahora
  • 00:23:25
    está el nar soring llegan muchísimas
  • 00:23:27
    empresas que quieren que quieren
  • 00:23:29
    trabajadores y no hay vivienda y se les
  • 00:23:31
    ha ocurrido de repente alguien llegó y
  • 00:23:32
    dijo Oigan pero el problema para su
  • 00:23:35
    problema de vivienda es empezar a hacer
  • 00:23:36
    vertical Ah poco se puede entonces van a
  • 00:23:39
    empezar a hacer Torres en Chihuahua
  • 00:23:41
    entonces la tendencia es densificación
  • 00:23:44
    verticalización voy por la quinta
  • 00:23:46
    viviendas unipersonales y en
  • 00:23:47
    cohabitación o sea cómo metemos tanta
  • 00:23:49
    gente que quiere vivir sola o con menos
  • 00:23:53
    personas en el mismo espacio Pues a
  • 00:23:55
    través de redensificación gentrificación
  • 00:23:58
    tificación también se llama llegar más
  • 00:23:59
    al centro de hecho Infonavit por ejemplo
  • 00:24:01
    a partir de este gran problema que
  • 00:24:03
    habían creado de crear ciudad en mitad
  • 00:24:05
    de la nada en el año 2012 creo que fue
  • 00:24:07
    justo entre el cambio de Calderón y Peña
  • 00:24:10
    Nieto cambiaron la fórmula y la manera
  • 00:24:12
    en la que le dan la subvención a los
  • 00:24:14
    desarrolladores tienen en cuenta la
  • 00:24:15
    densidad por eso han visto que en
  • 00:24:16
    fonavit hace mucho ahora duplex y
  • 00:24:19
    cuadruplex y torrecitas así y también la
  • 00:24:22
    distancia al centro con el objetivo de
  • 00:24:24
    frenar esa expansión esta tendencia de
  • 00:24:27
    viviendas unipersonales y en
  • 00:24:29
    cohabitación está creciendo México
  • 00:24:31
    todavía está empezando pero es una de
  • 00:24:32
    las grandes tendencias que va a dominar
  • 00:24:34
    los siguientes 25 años eh Ahora mismo en
  • 00:24:36
    México hay bueno los hogares es otro
  • 00:24:39
    concepto muy difícil de explicar pero
  • 00:24:40
    vamos a decir que para efectos de esta
  • 00:24:42
    conferencia es igual que vivienda eh No
  • 00:24:44
    no lo es pero bueno el Inegi lo llama
  • 00:24:46
    hogares no familiares Que básicamente
  • 00:24:48
    hace unas preguntas los que viven aquí
  • 00:24:50
    tienen lazos de sangre sí o no Si es que
  • 00:24:52
    no lo llaman no familiares en México
  • 00:24:54
    ahora mismo en el 2020 es el 13 por de
  • 00:24:57
    los hogares son no familiares o sea los
  • 00:24:59
    que viven ahí no tienen lazos de sangre
  • 00:25:01
    y qué son 12 por unipersonales o sea
  • 00:25:04
    solo vive una persona no tiene ningún
  • 00:25:05
    lazo con los demás y este 12 por en el
  • 00:25:07
    2010 era de 8 ha subido casi 4% 4% en
  • 00:25:11
    términos absolutos y los otros se llaman
  • 00:25:14
    cohabitantes que básicamente son los los
  • 00:25:16
    rumis o colivi no eh ahí todavía no
  • 00:25:19
    llega al 1% pero eso va a crecer
  • 00:25:21
    muchísimo también la manera en la que lo
  • 00:25:22
    pregunta el Inegi a veces invasiva y no
  • 00:25:24
    se responde bien si lo vemos por zonas
  • 00:25:26
    en Quintana raw los hogares
  • 00:25:28
    unipersonales ya son 18.4 casi 20% de de
  • 00:25:31
    los hogares en Quintana ro son para una
  • 00:25:34
    persona y eh Y por eso también se están
  • 00:25:37
    haciendo muchos departamentos de una
  • 00:25:38
    recámara estudios en en Tulum en playa
  • 00:25:41
    El Carmen pero para que veamos una
  • 00:25:43
    referencia en los países de la ocd de la
  • 00:25:45
    cual México es Miembro el promedio es 31
  • 00:25:49
    hogares unipersonales un tercio de los
  • 00:25:51
    hogares en todos los países de la ocd no
  • 00:25:53
    sé cuántos hay Pero hay como 40 países
  • 00:25:56
    es un tercio vive una sola persona y en
  • 00:26:00
    México todavía son 12 por. Entonces ahí
  • 00:26:02
    pueden ver de 12 a 30 a 31 donde va a
  • 00:26:05
    estar la tendencia de los próximos 25
  • 00:26:08
    años vale otro factor es el tamaño de
  • 00:26:11
    esas viviendas hasta ahora era el número
  • 00:26:13
    de personas que viven ahí dentro esto
  • 00:26:15
    también lo mide el Inegi te pregunta
  • 00:26:17
    cuántos dormitorios tiene esta vivienda
  • 00:26:18
    el 68 por de las viviendas en México
  • 00:26:20
    tienen dos dormitorios o más Solamente
  • 00:26:23
    el 32 tiene un dormitorio no pregunta
  • 00:26:26
    por estudios o sea seguramente ponga
  • 00:26:28
    cero no sé no lo reportaron Entonces qué
  • 00:26:31
    pasa que si hay Vivienda Está en venta o
  • 00:26:33
    en renta pero no se renta y el que no se
  • 00:26:35
    renta tiene que bajar el precio tal por
  • 00:26:37
    qué porque tiene cuatro dormitorios pues
  • 00:26:40
    Estos son propiedades de oportunidad que
  • 00:26:42
    seguramente son difíciles de vender
  • 00:26:44
    tiene un ticket alto pero si tienen
  • 00:26:47
    cuatro o cinco dormitorios puedo hacer
  • 00:26:49
    muy bien un coliving a nuestros
  • 00:26:50
    estudiantes les ayudamos a buscar en los
  • 00:26:52
    portales y en algunos portales te deja
  • 00:26:53
    ordenar por el número de dormitorios por
  • 00:26:56
    aquí hay algunos que han tomado los
  • 00:26:57
    cursos Entonces ya puedes empezar por
  • 00:26:59
    ahí de hecho el dormitorio a mí no me
  • 00:27:01
    gusta mucho porque es difícil de definir
  • 00:27:03
    me gusta más medir el número de baños
  • 00:27:04
    pero bueno entonces aquí hay un
  • 00:27:06
    potencial esto en los próximos años va a
  • 00:27:08
    cambiar los de uno dormitorio va va a
  • 00:27:10
    superar el el 50% o más Y estos van a
  • 00:27:13
    desaparecer por el precio por metro
  • 00:27:15
    cuadrado tan caro No eso es una manera
  • 00:27:17
    de medirlo por número de dormitorios
  • 00:27:18
    otra es por metros cuadrados de
  • 00:27:20
    construcción entonces en la encuesta
  • 00:27:21
    Nacional de Vivienda se pregunta esto y
  • 00:27:24
    solamente el 28 por de las viviendas
  • 00:27:26
    tienen menos de 55 m cu en Viber renta
  • 00:27:29
    en general solamente trabajamos este
  • 00:27:31
    Rango lo otro no nos interesa porque es
  • 00:27:33
    muy poco rentable viviendas de más de 50
  • 00:27:36
    m cuad son muy poco rentables para renta
  • 00:27:39
    o sea hay mercados no grupos ha Hay
  • 00:27:42
    ciertos nichos pero en general para
  • 00:27:44
    estos nichos de los que acabo de hablar
  • 00:27:46
    pues no no me interesa estoy regalando
  • 00:27:48
    metros cuadrados alguno va por ahí
  • 00:27:50
    cuando seguramente muchos de ustedes han
  • 00:27:53
    han rentado departamentos como
  • 00:27:54
    inquilinos cuando llamas por teléfono
  • 00:27:57
    alguien pregunta Cuántos metros
  • 00:27:58
    cuadrados tiene el departamento o la
  • 00:28:00
    casa para
  • 00:28:02
    renta ahora ya sí dicen Sí ahora ya sí
  • 00:28:06
    porque ya empiezan a ser pequeños pero
  • 00:28:07
    en general se Pregunta cuántos
  • 00:28:08
    dormitorios tiene Cuántos baños puedo
  • 00:28:10
    llevar a mi perro tiene cajón de
  • 00:28:11
    estacionamiento pero o si Incluso te
  • 00:28:13
    dice es que tiene 50 M es como lo de la
  • 00:28:15
    hectárea que yo dije antes yo no tenía
  • 00:28:17
    ni idea cuánto eran 10,000 m cuad tuve
  • 00:28:19
    que caminarlo 100 por 100 porque no
  • 00:28:21
    sabía Entonces si a un inquilino le
  • 00:28:23
    dices tiene 60 tiene 70 le suena chino
  • 00:28:25
    en general no va a estar calculando
  • 00:28:26
    cuánto le renta por metro cuadrado pero
  • 00:28:28
    nosotros sí lo que va a pasar los
  • 00:28:30
    próximos 25 años que esto se va a
  • 00:28:32
    expandir para que sea más de la mitad de
  • 00:28:34
    las viviendas tengan menos de 50 m cu y
  • 00:28:38
    hemos tenido alumnos en Viber Ren que
  • 00:28:39
    nos dicen no Pablo todo eso que tú
  • 00:28:41
    cuentas está muy bien para Londres Hong
  • 00:28:42
    Kong Madrid Ciudad de México pero aquí
  • 00:28:44
    en Chihuahua aquí en Torreón y puedo
  • 00:28:47
    nombrar todos los estados del norte
  • 00:28:48
    porque est alumnos de todos es eso no va
  • 00:28:50
    a funcionar nadie va a querer rentar una
  • 00:28:52
    parte de estudio de 12 m cu y ponen un
  • 00:28:54
    anuncio y y se renta todo en un día
  • 00:28:58
    Entonces no dejen llevarse por sus
  • 00:29:00
    prejuicios tenemos inversionistas
  • 00:29:02
    algunos están aquí que llegan a nuestros
  • 00:29:04
    apartad estudos y dice Pablo yo invierto
  • 00:29:05
    contigo porque me fío de ti pero la
  • 00:29:07
    verdad en la vida yo viviría aquí no sé
  • 00:29:08
    por qué vive la gente aquí yo sí fíate
  • 00:29:11
    de los datos entonces bueno el sexto la
  • 00:29:14
    sexta tendencia es el crecimiento de la
  • 00:29:16
    vivienda en renta México tiene un
  • 00:29:18
    porcentaje de viviendas en renta muy
  • 00:29:20
    bajo Comparado con otros países 16 por
  • 00:29:22
    de las personas rentan su vivienda y va
  • 00:29:25
    ir creciendo en los en esos 6 años ha
  • 00:29:27
    crecido un
  • 00:29:28
    y va disminuyendo el que tiene la
  • 00:29:30
    vivienda propia pagada los que tienen la
  • 00:29:32
    vivienda propia pagándose con hipoteca
  • 00:29:34
    es prácticamente igual entonces México
  • 00:29:36
    está convirtiendo como dice Luis Ramírez
  • 00:29:38
    en un país de rentas en un mercado de
  • 00:29:40
    rentas Esta es una encuesta también de
  • 00:29:42
    la misma encuesta Nacional de Vivienda
  • 00:29:45
    preguntan por qué Por qué
  • 00:29:47
    rentas porque no tienes acceso a crédito
  • 00:29:49
    no tienes recursos 50% Pero me gustó
  • 00:29:52
    mucho este segunda respuesta es por
  • 00:29:54
    facilidad de poder mudarme o sea rentar
  • 00:29:55
    no es malo en la mentalidad latina es
  • 00:29:58
    está como mal visto no que tengas 50
  • 00:29:59
    años y todavía vivas pagando renta cada
  • 00:30:02
    vez más mudarme y esto coincide con
  • 00:30:05
    otras tendencias que no tengo tiempo a
  • 00:30:06
    hablarme hoy eh que son de flexibilidad
  • 00:30:08
    laboral de nomadismo para ahí dar unas
  • 00:30:10
    pencal adas me permite la renta mucha
  • 00:30:13
    más flexibilidad que comprometerme a
  • 00:30:15
    largo plazo con una casa y mucho más que
  • 00:30:16
    con una hipoteca Estos son datos de
  • 00:30:19
    todos los países de la ocd que hay datos
  • 00:30:21
    este trocito de aquí en azul oscuro son
  • 00:30:24
    la el porcentaje esos 14 por de personas
  • 00:30:27
    que rentan si lo comparo con los países
  • 00:30:29
    donde hay más porcentaje de rentas como
  • 00:30:31
    todos los países nórdicos incluso
  • 00:30:33
    Estados Unidos Hay a veces más del 50%
  • 00:30:36
    de la población renta y es normal
  • 00:30:38
    entonces eh hacia allá vamos a ir si hay
  • 00:30:40
    una buena oferta de renta hay mucha
  • 00:30:42
    gente que está dispuesta a rentar toda
  • 00:30:43
    la vida nada más tenemos que ofrecer
  • 00:30:45
    opciones profesionales para rentar bien
  • 00:30:47
    administrado etcétera y con formatos que
  • 00:30:50
    le sirva al inquilino Y por último la
  • 00:30:53
    última tendencia que quiero mencionar es
  • 00:30:54
    el trabajo remoto y el nomadismo hemos
  • 00:30:57
    hablado Todos hemos escuchado los
  • 00:30:58
    nomadas digitales pero en general
  • 00:31:00
    también del trabajo remoto el Home
  • 00:31:02
    Office que a partir de la pandemia se ha
  • 00:31:04
    propagado mucho hay un artículo de for
  • 00:31:06
    que dice que México es el país de
  • 00:31:07
    latinoamérica con más nomadas digitales
  • 00:31:09
    estos pueden ser internacionales o
  • 00:31:11
    simplemente puede ser durante la semana
  • 00:31:12
    no hay gente que ya puede dividir el
  • 00:31:14
    espacio de trabajo y de residencia en
  • 00:31:17
    varias ciudades o en el tiempo no
  • 00:31:19
    incluso de lunes a viernes en un sitio y
  • 00:31:21
    de viernes a domingo en otro entonces
  • 00:31:23
    todo esto al final lo que exige son
  • 00:31:25
    espacios más flexibles contratos más
  • 00:31:27
    flexi ibles viviendas amuebladas con
  • 00:31:29
    todos los servicios para que vaya a
  • 00:31:30
    estar dando de alta y dando de baja los
  • 00:31:32
    servicios de la luz todo esto no y
  • 00:31:34
    además para los milenias es un gran
  • 00:31:37
    problema estar una mañana en la cola de
  • 00:31:38
    la ffe para pagar y cosas que eran
  • 00:31:41
    normales en los 80 cuando yo crecí no
  • 00:31:43
    como pelearte con el abogado de í arriba
  • 00:31:46
    para que no para que nos deje pasar
  • 00:31:48
    entonces el millennial no quiere eso
  • 00:31:50
    quiero algo que ya est todo funcionando
  • 00:31:51
    y no sabe ni siquiera cómo funciona
  • 00:31:53
    bueno esas eran las siete tendencias y
  • 00:31:55
    ahora voy a resumir los últimos minutos
  • 00:31:56
    cinco formatos que se adaptan a esas
  • 00:31:58
    tendencias cinco formatos de vivienda de
  • 00:32:00
    inversión muchos los hemos llamado
  • 00:32:02
    nosotros Smart depas son departamentos
  • 00:32:04
    inteligentes como este que aparece ahí
  • 00:32:06
    que el vestidor se mueve y luego es cama
  • 00:32:09
    y luego sofá y traigo a mis amigos pero
  • 00:32:11
    solo los traigo una vez cada dos meses
  • 00:32:12
    para que va a tener un comedor solo para
  • 00:32:13
    eso y cuando yo llegué a América me
  • 00:32:16
    llamó mucho la atención los vestidores
  • 00:32:17
    porque dije que despilfarro espacio es
  • 00:32:19
    casi como una habitación en Europa
  • 00:32:20
    meteríamos una habitación ahí y solo se
  • 00:32:22
    usa 3 minutos para vestirte o desnudarte
  • 00:32:25
    el resto del día no nadie usa esos
  • 00:32:26
    metros cuadrados Tú estás dispuesto a
  • 00:32:28
    pagar por esos metros cuadrados para
  • 00:32:30
    solo 3 minutos o el o el fregadero o el
  • 00:32:33
    cuarto de servicio entonces los Smart
  • 00:32:36
    depas se se hacen a través de mobiliario
  • 00:32:39
    inteligente tecnología para pagar menos
  • 00:32:40
    por esos mismos metros cuadrados una de
  • 00:32:43
    los formatos que hemos trabajado mucho
  • 00:32:45
    es el coliving que no es otra cosa que
  • 00:32:47
    los rumis o la renta por habitaciones la
  • 00:32:49
    serie de Friends era muy famosa en esto
  • 00:32:51
    varias personas comparen Esos son los
  • 00:32:52
    que decía ahí en las estadísticas que
  • 00:32:53
    cohabitan que llega un poquito menos de
  • 00:32:56
    un 1% en México va a crecer mucho los
  • 00:32:58
    apartaestudios que son estos estudios
  • 00:33:00
    que tienen cama baño privado cocineta
  • 00:33:02
    escritorio y un closet todo en el mismo
  • 00:33:04
    espacio nosotros los hacemos de 15 m cu
  • 00:33:07
    18 20 ya hay eco
  • 00:33:10
    y y en 25 habí hay alumnos que me vienen
  • 00:33:14
    con un estudio de 35 m y nos parece un
  • 00:33:16
    sacrilegio ahí ya puedes poner un un
  • 00:33:18
    dormitorio ya pasas al siguiente nivel
  • 00:33:20
    Entonces los aparta estudios te dan una
  • 00:33:23
    renta muy alta por metro cuadrado la
  • 00:33:25
    renta por espacio y unidad de tiempo
  • 00:33:27
    otra formato son los minidepartamentos
  • 00:33:30
    si ya tengo más de 25 m cuad puedo meter
  • 00:33:32
    un dormitorio o sea puedo poner una
  • 00:33:33
    pared con una puerta básicamente Y eso
  • 00:33:35
    que me permite poder rentar a parejas
  • 00:33:37
    que no estén haciendo lo mismo en el
  • 00:33:38
    mismo momento no puede estar trabajando
  • 00:33:40
    otro viendo la tele otro durmiendo o ni
  • 00:33:43
    siquiera parejas pueden ser un primo tal
  • 00:33:44
    y Uno duerme en el sofa cama o
  • 00:33:46
    compañeros de trabajo entonces es el
  • 00:33:47
    minidepartamento y otro formato es el
  • 00:33:49
    lock of que es una variación del
  • 00:33:51
    minidepartamento en Tulum hemos hecho en
  • 00:33:53
    smartp Tulum departamentos de una
  • 00:33:55
    recámara y encima tienen otra otro
  • 00:33:56
    departamento o sea son como dos
  • 00:33:58
    departamentos con una escalera y abajo
  • 00:34:00
    hay dos puertas aprovecho si no conocen
  • 00:34:03
    mi canal de YouTube Pablo maestro de las
  • 00:34:05
    rentas eh Pueden seguir ahí y en el
  • 00:34:07
    video 215 pueden entrar y veo dos
  • 00:34:09
    puertas o sea dice una unidad dos
  • 00:34:12
    unidades rentables dice algo así no Y
  • 00:34:14
    entonces este este en particular tiene
  • 00:34:16
    seis dormitorios Y dos baños lo puedo
  • 00:34:18
    rentar como un departamento de seis
  • 00:34:19
    dormitorios o de tres y tres varias
  • 00:34:21
    configuraciones o puedo vivir en una
  • 00:34:23
    parte y mi inquilino me paga mi hipoteca
  • 00:34:25
    ese es otro formato que también se llama
  • 00:34:27
    of que está creciendo ya mucho en la
  • 00:34:29
    Ciudad de México y en otras ciudades
  • 00:34:30
    penúltimo formato que les voy a hablar
  • 00:34:32
    es son multifamiliares qué son son
  • 00:34:34
    edificios o grupos de cuatro de más de
  • 00:34:35
    cuatro viviendas a partir de cinco
  • 00:34:38
    normalmente tienen un solo propietario y
  • 00:34:40
    se administra de manera profesional no
  • 00:34:41
    es el típico edificio de departamentos
  • 00:34:43
    que solo tiene un propietario y se y
  • 00:34:45
    todo está para rentas eh tenemos un
  • 00:34:47
    edificio así en Valencia nuestros
  • 00:34:49
    compañeros que estuvieron en Club
  • 00:34:51
    iberent en Valencia fuimos a verlo y lo
  • 00:34:53
    estamos dividiendo en 60 puertas tenía
  • 00:34:55
    17 pisos como se llaman ahí
  • 00:34:56
    departamentos lo estamos dividiendo en
  • 00:34:58
    coliving con 60 puertas en una zona
  • 00:35:01
    Universitaria muy buena y tenemos una
  • 00:35:03
    una propiedad en San Antonio Texas que
  • 00:35:05
    tiene 12 duplex que son 24 unidades
  • 00:35:08
    entonces Aparentemente es como una casa
  • 00:35:10
    paga impuestos como una casa se declara
  • 00:35:13
    es un lote Pero hay dos unidades
  • 00:35:15
    rentables en cada uno entonces tenemos
  • 00:35:16
    24 un administrador profesional esos son
  • 00:35:18
    dos ejemplos que hemos desarrollado
  • 00:35:20
    Nosotros con este formato de
  • 00:35:22
    multifamiliares Y por último las
  • 00:35:24
    minibodegas inauguramos aquí en
  • 00:35:25
    Naucalpan vi storage calpan es nuestra
  • 00:35:28
    segunda sucursal la primera está en
  • 00:35:29
    Cancún y es el mismo concepto estas
  • 00:35:32
    bodegas que hay aquí arriba ayer les
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    fascinaba aquí a los del club I rent el
  • 00:35:35
    mismo espacio arriba tiene como un hueco
  • 00:35:38
    con dos puertas Entonces el mismo
  • 00:35:40
    espacio le pongo tres puertas una dos
  • 00:35:41
    tres rentas en el mismo metro cuadrado
  • 00:35:43
    de suelo bueno Y encima de esto todavía
  • 00:35:45
    hay más Entonces estos conceptos son muy
  • 00:35:48
    universales si te pones estas lentes de
  • 00:35:49
    inversionista o no Me las traje para ver
  • 00:35:52
    el mundo de las rentas con esta
  • 00:35:54
    perspectiva puedes empezar a dividir de
  • 00:35:56
    hecho uno de nuestros problemas es
  • 00:35:57
    divide y rentar y esa es la manera bueno
  • 00:36:00
    Y esa es la última lámina el éxito de
  • 00:36:02
    las minibodegas Pues también coincide
  • 00:36:04
    con lo que acabo de hablar la falta de
  • 00:36:05
    espacio en la vivienda es que vez hay
  • 00:36:07
    menos espacio para que voy a guardar ahí
  • 00:36:08
    mis tiliches nos llega Por ejemplo gente
  • 00:36:10
    que tiene equipo de música y lo tiene
  • 00:36:13
    que guardar en a altas horas de la
  • 00:36:14
    mañana nomadismo gente por ejemplo que
  • 00:36:16
    renta sus propiedades en Cancún por el
  • 00:36:18
    bnb durante el resto del año que no
  • 00:36:20
    están aquí pues meten sus cosas ahí el
  • 00:36:22
    incremento de e-commerce lo de comprar
  • 00:36:24
    cosas a domicilio continuamente el
  • 00:36:26
    emprendimiento también hace que sea un
  • 00:36:28
    gran mercado para usar las minibodegas y
  • 00:36:30
    esta flexibilidad postpandemia donde ya
  • 00:36:32
    la gente no quiere rentar un local un
  • 00:36:34
    almacén una bodegas sino que aquí
  • 00:36:36
    solamente por meses puede rentar
  • 00:36:39
    estas bodegas muy bien Bueno pues estos
  • 00:36:42
    cinco formatos de los que les he hablado
  • 00:36:43
    es el coliving apartaestudios
  • 00:36:45
    minidepartamentos y lock ofs
  • 00:36:47
    multifamiliares Y minibodegas hay muchos
  • 00:36:50
    otros formatos que se alinean con las
  • 00:36:53
    tendencias demográficas urbanas de las
  • 00:36:54
    que habl al principio Estos son algunos
  • 00:36:56
    de los todos los hemos hecho Nosotros
  • 00:36:57
    hemos también hemos hecho otros Pero
  • 00:37:00
    estos son fórmulas que tienen éxito
  • 00:37:03
    garantizado por eso todos nuestros
  • 00:37:04
    alumnos dicen sí funciona Pablo Yo no no
  • 00:37:06
    creía pero se rentó todo en una en un
  • 00:37:08
    fin de semana en Morelia en sitios donde
  • 00:37:11
    la gente pensaba que no iba a funcionar
  • 00:37:13
    y te dan Roy de Roy retorno sobre la
  • 00:37:16
    inversión del 10 12 15 o incluso más por
  • 00:37:20
    c anual y de manera recurrente es una
  • 00:37:22
    maquinita que tú ya la pones ahí y no
  • 00:37:24
    tienes que hacer nada más Y si inviertes
  • 00:37:26
    con vi Range Pues todavía es totalmente
  • 00:37:29
    pasivo Bueno muy bien Me pueden seguir
  • 00:37:31
    en redes sociales como maestro de las
  • 00:37:32
    rentas y como diría Luis me deben seguir
  • 00:37:35
    para no perderse esto el canal de
  • 00:37:37
    YouTube o en las demás redes sociales
  • 00:37:39
    como maestro de las rentas Muchísimas
  • 00:37:41
    gracias a todos
  • 00:37:48
    [Música]
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