O que é um fato jurídico?

É qualquer ocorrência que interessa ao Direito, com relevância jurídica.

Quais são os requisitos para um negócio jurídico existir?

As partes, a vontade, o objeto e a forma.

O que é um negócio jurídico?

É um ato jurídico que resulta em manifestação de vontade entre mais de um sujeito.

O que é cláusula penal em um contrato?

É uma multa que assegura o cumprimento da obrigação principal.

O que são arras ou sinal em contratos?

É um adiantamento em garantia da obrigação pactuada.

Quais são os tipos de cláusula penal?

Cláusula penal moratória para mora e cláusula penal compensatória para inexecução.

O que é a venda AD corpus?

É a venda de um imóvel sem especificar medidas, considerando o todo.

O que é um contrato preliminar?

É um compromisso que antecipa a celebração de um contrato definitivo.

O corretor de imóveis tem direito à comissão se o negócio for fechado depois do fim do contrato?

Sim, o corretor tem direito à comissão mesmo após o prazo, se intermediação foi feita.

12 ceteg direito e legislacao com pedro mesquita

00:58:14

https://www.youtube.com/watch?v=4WgPMUThYIA

概要

TLDRA aula aborda o conceito de contratos no âmbito do Direito e suas aplicações práticas no setor imobiliário, apresentando definições de fato e negócio jurídico, requisitos de validade, tipos de contratos e riscos envolvidos na profissão de corretor de imóveis, com exemplos práticos.

収穫

📑 O contrato deve ter partes, vontade, objeto e forma.
🔍 Fato jurídico é uma ocorrência com relevância jurídica.
✅ A cláusula penal garante cumprimento de obrigações.
💰 Arras são um sinal de boa-fé em negociações.
⚖️ A capacidade civil plena é aos 18 anos.
👨‍🏫 O corretor deve ter diligência ao atuar em negócios.
📃 Contratos preliminares antecipam acordos definitivos.
📝 Venda AD corpus refere-se a propriedades sem medidas exatas.
⛔ Contratos de venda devem respeitar a função social.
❗ A nulidade pode ocorrer em caso de vícios da vontade.

タイムライン

00:00:00 - 00:05:00
O professor Pedro Mesquita apresenta o curso de Técnico em Transações Imobiliárias, focando na utilidade prática do direito e legislação, particularmente a análise de contratos e sua natureza jurídica como fatos jurídicos relevantes para o Direito.
00:05:00 - 00:10:00
Os contratos são identificados como um tipo de negócio jurídico, e sua validade depende de quatro requisitos essenciais: partes, vontade, objeto e forma. Cada um desses requisitos é detalhado para evidenciar a importância da manifestação de vontade e a necessidade de formalidades legais.
00:10:00 - 00:15:00
A forma de um contrato pode ser prescrita pela lei ou não proibida, com exemplos como a necessidade de escritura pública em compras de imóveis de valor superior. Discute-se também a distinção entre pessoas naturais e jurídicas, enfatizando a capacidade legal das partes envolvidas.
00:15:00 - 00:20:00
As pessoas naturais são definidas, destacando a capacidade de direito e fato, além das limitações de capacidade de menores e incapacitados, onde a interdição judicial é necessária para declarar a incapacidade absoluta.
00:20:00 - 00:25:00
O conceito de pessoa jurídica é introduzido, explicando sua natureza como entidade criada pela lei, e a importância de seu reconhecimento legal através de registro para operar na vida jurídica, ressaltando como a lei assegura sua independência.
00:25:00 - 00:30:00
As partes e o objeto no negócio jurídico precisam ser lícitos e determinados. Bens são definidos, esclarecendo que apenas coisas úteis e raras possuem valor econômico e que bens ilícitos tornam contratos nulos.
00:30:00 - 00:35:00
Os requisitos para validade do contrato incluem a manifestação de vontade livre, onde vícios como erro, dolo, coação, e outros podem comprometer a validade, explicando a diferença entre anulabilidade e nulidade.
00:35:00 - 00:40:00
O contrato é definido como um acordo de vontades que visa adquirir ou modificar direitos, com a necessidade de observar a função social e a boa-fé nas relações contratuais, assegurando o respeito às normas fundamentais da dignidade humana.
00:40:00 - 00:45:00
O contrato preliminar é abordado como promessa de compra e venda, onde as partes se comprometem a um contrato definitivo com requisitos de validade semelhantes, mas formas mais flexíveis. Discute-se a importância do registro para a eficácia perante terceiros.
00:45:00 - 00:50:00
O papel da cláusula penal é estabelecido em contratos, caracterizando a multa por descumprimento como meio de garantir obrigações e prever compensações, além de diferentes tipos de cláusulas penais e os limites legais a serem observados nas penalidades.
00:50:00 - 00:58:14
A função dos arras ou sinal é explanada, detalhando como garantias financeiras operam dentro da execução contratual, distinguindo entre arras confirmatórias e penitenciais e suas repercussões na rescisão de um contrato.

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O que é um fato jurídico?
É qualquer ocorrência que interessa ao Direito, com relevância jurídica.
Quais são os requisitos para um negócio jurídico existir?
As partes, a vontade, o objeto e a forma.
O que é um negócio jurídico?
É um ato jurídico que resulta em manifestação de vontade entre mais de um sujeito.
O que é cláusula penal em um contrato?
É uma multa que assegura o cumprimento da obrigação principal.
O que são arras ou sinal em contratos?
É um adiantamento em garantia da obrigação pactuada.
Quais são os tipos de cláusula penal?
Cláusula penal moratória para mora e cláusula penal compensatória para inexecução.
O que é a venda AD corpus?
É a venda de um imóvel sem especificar medidas, considerando o todo.
O que é um contrato preliminar?
É um compromisso que antecipa a celebração de um contrato definitivo.
O corretor de imóveis tem direito à comissão se o negócio for fechado depois do fim do contrato?
Sim, o corretor tem direito à comissão mesmo após o prazo, se intermediação foi feita.
Qual a idade mínima para a capacidade civil plena?
18 anos.

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[Música]
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Olá pessoal, bem-vindos ao CETEG. Esse é o curso de Técnico em Transações Imobiliárias.
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Eu sou o professor Pedro Mesquita e vou ministrar para vocês a aula de direito e legislação.
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Quando eu fui convidado né para dar essa aula aqui para vocês eu pensei em alguma
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coisa que teria mais utilidade prática no dia a dia de vocês, alguma coisa que vocês
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estariam lidando né no seu exercício profissional diário e não me veio nada na cabeça melhor
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do que a gente fazer uma análise mais pormenorizada dos contratos né, e o contrato para a gente
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ter o início desde o seu princípio, é interessante a gente discutir a sua natureza jurídica
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né. Como a gente pode ver o contrato ele é um fato jurídico e o que que é um fato jurídico?
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É qualquer ocorrência que interessa ao Direito, ou seja, que tenha relevância jurídica. Então
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gente para exemplificar para vocês é interessante vocês pensarem no seguinte, uma brisinha gostosa
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que você está sentindo tirando o frescor daquele momento, aquela sensação gostosa
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dessa brisinha, ela não importa ao direito porque ela não vai gerar nenhum tipo de efeito,
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nenhuma ocorrência vai partir disso não vai ter nenhuma relevância jurídica. Tirando
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essa brisinha e colocando no lugar um furacão, um tornado por exemplo que vai causar destruição
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em massa às vezes vai machucar pessoas por exemplo, vamos ter aí acionamento de seguro de um
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automóvel, de uma casa que foi destruída, uma pessoa que vai ter que acionar o seu plano
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de saúde, uma pessoa que vai ter que buscar o atendimento no SUS do governo. Então vão
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ocasionar várias situações jurídicas né que então interessam ao Direito, e interessando
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ao Direito esse fato então é caracterizado como um fato jurídico né. Dentre os
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fatos jurídicos a gente tem um negócio jurídico, o que que é um negócio jurídico? Negócio
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jurídico é um ato jurídico que implica numa expressa declaração de vontade instalando
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a relação entre mais de um sujeito tendo em vista um objeto protegido pelo ordenamento
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jurídico, e o contrato é exatamente isso é um negócio jurídico ele então vai instalar
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a relação entre mais de um sujeito não é, através de uma manifestação de vontade
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e que vai visar no objeto protegido pelo ordenamento jurídico. Bom, para o negócio
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jurídico valer gente, pra um negócio jurídico existir primeiramente a gente tem quatro requisitos
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quais são eles? As partes ou agentes, a vontade, o objeto e a forma. A parte são os sujeitos mesmo
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que a gente falou naquele conceito anterior. A vontade é a manifestação de vontade
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se a pessoa não manifestar uma vontade de comprar por exemplo, uma pessoa manifestar a vontade
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de vender não há então um negócio, não haverá um negócio porque nenhuma parte que
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fazer uma coisa nem outra quer fazer também então não há como conciliar interesses, então
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precisa dessa manifestação de vontade. O objeto é aquilo sobre o que vai haver o negócio,
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é um carro, é uma carteira, é uma caneta, é um livro né. E a forma gente é como
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esse negócio jurídico será instrumentalizado, se ele vai ser feito da forma verbal, se ele
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vai ser feito de forma escrita, se ele vai ser feito por Escritura pública por exemplo.
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Mas para o direito o fato jurídico, o negócio jurídico ele não precisa somente existir
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ele precisa valer, porque é só ele tendo validade que ele gera efeitos né. Então para
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gente verificar a validade do negócio jurídico, nós vamos então qualificar esses requisitos
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de existência né. As partes agora elas precisam ser capazes, a vontade ela tem que ser livre
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sem qualquer tipo de vício, o objeto ele tem que ser lícito, possível, determinado ou determinável,
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e a forma ela tem que ser prescrita ou não defesa em lei. Já bordando aqui a forma
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gente, ela precisa ser prescrita em lei ou não defesa em lei. Prescrita gente
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é quando a lei determina um tipo de forma para aquele negócio jurídico, por exemplo,
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a procuração por exemplo só pode ser feito da forma escrita, então toda procuração
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tem que ser feita de forma escrita, se ela for feito de forma verbal ela não vai ter
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validade. Defesa em lei, ela não pode ser proibida
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pela lei, ou seja, a lei vai falar assim a procuração não pode ser feita de forma verbal, então você pode
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utilizar qualquer outra forma a não ser a verbal né, um exemplo clássico aqui que
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a gente pode exemplificar essa forma prescrita ou não defesa em lei, é até numa questão
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que vocês trabalham no dia a dia da compra e venda de imóveis, na compra e venda de imóveis
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acima de 30 salários mínimos a lei determina que essa compra e venda seja feita através
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de Escritura pública, então a compra e venda de um imóvel acima de 30 salários mínimos
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só vale se ela for feito por Escritura pública lavrada no cartório. Bom, as outras partes
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a gente vai detalhar aqui novamente, as partes elas podem ser de dois tipos: a pessoa natural
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ou física e a pessoa jurídica. A pessoa natural gente é o ser humano considerado como sujeito
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de direitos e deveres, então é o ser humano mesmo somos nós, eu, você, o pai,
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a mãe é o ser humano e ele adquire então sua personalidade a partir do nascimento com
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vida nasceu com vida aquela pessoa passa a existir para o direito, e ela então adquire
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algumas capacidades né, vocês lembram do requisito de validade do contrato é a parte
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capaz. A primeira capacidade que a pessoa adquire com o nascimento com vida é a capacidade
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de direito ou de gozo que é aquela para ser sujeito de direitos e deveres na ordem privada
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e que todas as pessoas têm sem distinção no conceito do professor Flávio Tartuce. Então
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toda pessoa, nascendo com vida adquire a capacidade de direito, essa pessoa ela vai
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poder ter o direito à vida e vai ter o dever, por exemplo, de preservar a vida do seu próximo.
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As pessoas também adquirem a capacidade de fato, ou de exercício, ou de ação que que
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é a capacidade de fato? É a aptidão para exercer por si só os fatos da vida civil
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né, no conceito aí do Professor Carlos Roberto Gonçalves. Então aqui a pessoa não só mais
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é sujeito de direito e obrigação, ela pode exercer esse direito e quando você acumula
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a capacidade direito e a de gozo nós temos a capacidade civil plena e a capacidade
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civil plena ela pressupõe o que: a maioridade, ou seja, a pessoa ser maior de 18 anos então
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a parte capaz, o que a gente tem que pensar primeiramente é que essa parte deve ser maior
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de 18 anos, mas há algumas situações que limitam essa capacidade das pessoas, há duas formas
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de limitar essa capacidade, de forma relativa, parcial ou de forma completa que é absoluta.
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Então os absolutamente incapazes e os relativamente incapazes. A gente tem que lembrar que o absolutamente
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incapaz aqui ele somente pode exercer os atos da vida civil aquela capacidade de fato que
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a gente acabou de falar, se ele estiver representado por alguém né, ele precisa para exercer a
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sua capacidade ser representado por uma outra pessoa, caso ele não seja representado por
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uma outra pessoa todos os atos que exercer eles vão ser nulos, o que que é essa nulidade?
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O direito vai entender que aquele ato nunca existiu que aquele ato não gerou qualquer
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tipo de efeito. Já os relativamente incapazes eles precisam para exercer os atos da vida
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civil serem assistidos, ou seja, vai ter que ter uma pessoa que conjuntamente com eles vai praticar
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aquele ato, ou seja, ele não precisa de um representante para fazer por ele, ele pode fazer desde que
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que tenha outra pessoa assistindo ele, caso ele faça algum ato e não tenha sido assistido pelo
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seu representante legal ele vai ter então esse ato, é passível de ser anulado o que
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que seria essa anulação? Esse ato então ele vai gerar efeitos, mas caso alguém venha a
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questioná-lo esse ato então vai poder ser declarado nulo, e aí a partir de então ele não vai
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gerar efeitos, ou seja, ele gera efeitos e perdura isso pelo tempo mas caso alguém venha a questionar
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esse ato, esse ato então vai ser declarado nulo que é o contrário da nulidade para os absolutamente
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incapazes, porque esse ato ele nunca vai valer ele desde seu nascedouro ele é nulo. Os absolutamente
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incapazes conforme define o código civil são os menores de 16 anos, também chamados
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de menores impúberes, os que por enfermidade ou deficiência mental não tiverem o necessário discernimento
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para a prática desses atos né, então são pessoas com deficiência mental que não lhes
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permite praticar nenhum ato da vida civil e os que mesmo por causa transitória não
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puderem exprimir sua vontade um exemplo clássico aqui que a gente tem, é a pessoa em coma né,
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é uma situação transitória mas que naquele momento ela não pode praticar nenhum ato
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da vida civil. Para que as pessoas aqui nos itens 1 e 3 sejam declaradas absolutamente
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incapazes não é nada automático, é preciso de um processo de interdição e que o juiz declare
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então que aquela pessoa não tem capacidade para exercer os atos da vida civil. Já os
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relativamente incapazes são os maiores de 16 e menores de 18 anos que são chamados os
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menores púberes né, os ébrios habituais pessoas que têm problemas com bebidas alcoólicas,
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os viciados em tóxicos né nas drogas, os que por deficiência mental tenham o discernimento
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reduzido, então aqui há uma deficiência mental mas ela ainda permite que essa pessoa
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pratique algum ou outro tipo de ato né. E os excepcionais sem desenvolvimento mental completo a gente
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pode dar exemplo aqui da síndrome de Down e os pródigos, os pródigos são aquelas pessoas
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que dissipam o seu patrimônio sem qualquer critério, sem nenhuma sem pensar em si e até
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na sua família, são pessoas que dissipam seu patrimônio por motivo fútil né, a gente
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pode dar o exemplo aqui das pessoas que se envolvem né são viciadas em jogo e acaba
00:11:51
perdendo todo seu patrimônio por causa de apostas né. Sobre a pessoa natural
00:12:00
é isso que a gente tem que lembrar então que a capacidade pressupõe a maioridade
00:12:05
e que o menor de 16 anos ele vai precisar ser representado e entre os 16 e os 18
00:12:13
anos ele vai ter que ser assistido e nas demais situações vai ser necessário o reconhecimento
00:12:20
do juiz da incapacidade dessa pessoa. Bom as pessoas jurídicas gente, eu trouxe um conceito
00:12:28
aqui bem completo para vocês do Professor Carlos Roberto Gonçalves que acaba sanando
00:12:32
todas as nossas dúvidas para entender esse instituto da pessoa jurídica, que que ele fala: que consiste
00:12:38
num conjunto de pessoas ou de bens, dotado de personalidade jurídica própria e constituído
00:12:44
na forma da lei consecução de fins comuns. Pode-se afirmar, pois, que pessoa juiz são
00:12:50
entidades a que a lei confere personalidade, capacitando-as a serem sujeitos de direitos
00:12:55
e obrigações. A sua principal característica é de que atuam na vida jurídica com personalidade
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diversa da dos indivíduos que as compõem. Pessoal o que a gente tem que pegar primeiro
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nesse conceito aqui é essa questão da ficção legal, a pessoa jurídica ela é criada pela
00:13:12
lei e regulamentada pela lei, ou seja, ela não existe como a pessoa física que somos nós
00:13:18
seres humanos a gente pode tocar, pessoa jurídica não você não vê, ela é imaterial né. Então
00:13:24
ela é uma ficção, ela é criada pela lei e a própria lei então dá personalidade jurídica
00:13:29
a esse ente e ainda capacita a exercer os atos da vida civil e aí a notem de forma independente
00:13:37
daquelas pessoas que a constitui, então a pessoa jurídica é uma e as pessoas naturais
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que a constituem, os sócios por exemplo, são outros, ela atua na vida civil de uma forma
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e os sócios da outra então ela tem essa independência né. Bom o que que a gente precisa
00:13:55
saber quando for tratar com uma pessoa jurídica né, primeiro como é que eu vou constatar
00:14:01
se aquela pessoa realmente existe, é com a inscrição dos atos constitutivos no respectivo
00:14:08
registro e quando necessário, autorização da administração pública. Então o contrato
00:14:13
social ou estatuto social ele tem que estar inscrito no registro competente seja
00:14:20
a junta comercial, seja o cartório de registro de pessoas jurídicas né e em alguns casos ainda
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precisa da autorização do poder público no caso de bancos por exemplo, que precisam
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de autorização do Banco Central para estarem funcionando. Bom e com quem que eu vou tratar
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na pessoa jurídica, quem representa a pessoa jurídica? É o administrador que normalmente
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é um sócio né, uma pessoa física essa pessoa ela vai ser normalmente listada né
00:14:49
ou no contrato social ou em alguma ata né de Assembleia que nomeou aquela pessoa como
00:14:56
administradora, então administradora é aquela pessoa que responde pela pessoa jurídica.
00:15:02
Bom, essa matéria das pessoas a gente passou por isso, então as pessoas físicas que
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tem a sua capacidade e as pessoas jurídicas que tem a sua capacidade. Então vamos falar agora dos bens que
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é aquele requisito de validade para o negócio jurídico e consequentemente para os contratos,
00:15:21
que ele precisa ser lícito, determinado ou determinável e possível né. O que é um bem gente? Os bens
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são coisas que por serem úteis e raras são suscetíveis de apropriação e contêm valor
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econômico, esse é um conceito do Professor Silvio Rodrigues, que que a gente tem que atentar aqui,
00:15:42
primeiro a coisa tem que ser útil e rara, ou seja, não pode ser uma coisa que não nos interessa
00:15:47
não tem nenhuma utilidade, e nem que seja abundante, por exemplo o ar, ele tá aqui abundante
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na natureza, ele tem algum requisito de raridade? Não, você encontra ele em qualquer
00:16:00
lugar, e o bem ainda ele tem que ser suscetível de apropriação econômica, tem
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que ter valor econômico. Você para respirar paga toda vez que você respira tem que dar
00:16:11
5 reais, ou você tem que adquirir alguma coisa? Não, ele tá aqui você tá respirando
00:16:16
então ele não é um bem jurídico porque? Porque ele não é raro e não tem valor econômico,
00:16:21
ao contrário por exemplo de um livro, de um carro, de uma casa né que são coisas raras
00:16:27
e que possuem valor econômico. Bom o objeto então né, para ele
00:16:34
tornar o contrato, para ele tornar aquele negócio jurídico válido ele vai precisar ser lícito
00:16:39
e o que é o objeto ser lícito? É aquele objeto que não é proibido pelo direito e está
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dentro dos bons costumes e da ordem pública. por exemplo pessoal, um contrato entre traficantes
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negociando cocaína é um contrato válido? Não, porque? Por que o objeto é ilícito, a
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cocaína é uma substância ilegal. A possibilidade do objeto o que é? Ele tem que ser
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possível gente no plano fático, físico e no plano jurídico. No plano fático e físico
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um bom exemplo para vocês seria de uma premiação que eu estivesse disponibilizando por exemplo
00:17:18
para alguém que atravessasse o Oceano Atlântico a nado, sem descansar e sem parar, é possível
00:17:25
fisicamente alguma pessoa conseguir realizar essa atividade? Não, não é humanamente possível.
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Então não há possibilidade desse contrato, esse contato não tem validade assim como
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por exemplo, se eu tiver negociando um terreno na Lua, eu sou dono da lua, existe dono da lua,
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existe regulamentação para compra e venda de terrenos na lua? Não, então não há possibilidade
00:17:50
também jurídica. Bom, e o objeto quando ele é determinado? É quando o objeto é bem detalhado
00:17:58
ele é descrito de forma bastante específica por exemplo, eu falo que quero comprar uma
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caixa contendo 50 canetas da marca Bic da cor azul, da cor azul e da marca Bic. E quando
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ele é determinável? Quando você apenas indica o gênero e a quantidade, não havendo referência
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a qualidade. Qual a diferença aí gente? Ali quando indiquei o gênero: caneta, quando eu indiquei
00:18:28
a quantidade: 50 canetas e quando eu indiquei a qualidade: Bic, eu poderia ter deixado de
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fora a qualidade, então ela é determinável quando eu indico apenas o gênero: caneta e quando eu indico
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a quantidade: 50. Bom, pessoal então nós temos agora a vontade que nos requisitos lá de
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validade é a vontade livre sem qualquer tipo de vício. A vontade é livre quando ela é
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manifestada sem qualquer tipo de defeito e quais são os defeitos da vontade, quando essa
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vontade vai estar viciada? O primeiro vício né dá vontade é o erro gente, que é o engano
00:19:11
fático sobre a pessoa, o objeto ou o direito. Um exemplo clássico que eu posso demonstrar
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aqui para vocês é uma pessoa que venha do interior ou que não é aqui do estado, e acaba
00:19:23
de desembarcando ali na Praça Joaquim Lúcio em Campinas, e que ao olhar para o coreto vê
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uma plaquinha de vende-se mas, se a gente for reparar bem ele não está vendendo o coreto
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é um ambulante que está ali vendendo seus acessórios para celular e quis destacar que
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ele está ali vendendo aqueles pequenos aparelhos, e a pessoa que veio do
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interior sem esse conhecimento acaba achando que é o coreto que está disponível
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à venda, então ela errou ali sobre o objeto, houve um erro sobre o objeto que vicia, acaba
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viciando a vontade. E todo vício da vontade a gente vai trazer então uma anulabilidade
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do negócio jurídico né, ele vai poder ser declarado então anulado, e o que seria isso? É aquilo que
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a gente falou também dos relativamente incapazes, aquele contrato, aquele negócio jurídico
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ele vai valer mas se vier um questionamento posterior ele vai poder ser então anulado,
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ele vai gerar efeito mas ele pode então ser anulado posterior mente. Mas se não houver
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esse questionamento ele vai perdurar e vai continuar valendo. Bom, o dolo gente que é
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o segundo tipo de vício da vontade, é um artifício ardiloso empregado para enganar
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alguém com o intuito de benefício próprio. Então é quando a pessoa utiliza de esperteza
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ela quer tirar vantagem de outra pessoa, um bom exemplo pessoal, seria uma pessoa que estivesse
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negociando um show do Chitãozinho e Xororó por exemplo, mas não eram os dois ele contratou
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uma banda cover de sósias do Chitãozinho e Xororó. Nesse caso ele vai tá enganando
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seus contratantes, os contratantes daquele show porque quem realmente está dando show
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não é a dupla original do Chitãozinho e Xororó então houve um dolo, que vai viciar
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o negócio jurídico. A coação gente é a pressão física ou moral exercida sobre
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a vítima, visando obrigá-la a assumir uma obrigação que não lhe interessa. Então é uma pressão
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que vai exercer sobre a integridade física da pessoa até a sua vida, é um revólver
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na cabeça, é uma ameaça de morte à mãe, um sequestro de um filho e obrigar a pessoa
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fazer aquilo que ela não interessa, ou vender o imóvel, pagar alguma quantia, e aqui gente,
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a gente tem que ressaltar a coação física que é um tipo de coação, que é quando
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a pessoa é ofendida na sua integridade física de tal forma, que ela perde toda a sua consciência,
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que ela acaba ficando vamos dizer grogue, acaba não sabendo o que ela está fazendo, ela está
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fazendo aquilo ali forçada, ela realmente não tem discernimento para estar fazendo qualquer
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ato e acaba assinando o contrato, pagando uma quantia, transferindo um dinheiro. Essa pessoa nesse
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momento de coação física que ela já não tem esse discernimento, ela não está gente
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aqui mais no vício da vontade, ela se tornou uma pessoa absolutamente incapaz como a gente
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tratou lá no início, naquela causa transitória de capacidade né, é uma daquelas causas transitórias.
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Então a lei de como a gente pode citar aqui a coação física, durante aquele período que ela não
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tinha nenhum discernimento então, ela não poderia fazer nada se ela não tivesse por
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exemplo representada por alguém. Então na coação física não vai haver só a anulabilidade
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do contrato, vai haver a sua nulidade, ou seja, ele nunca vai gerar efeitos. Bom seguindo nós
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temos o estado de perigo que é: estando em perigo o qual é de conhecimento da outra
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parte a vítima celebra negócio para se livrar de tal situação. Então pessoal vamos pegar
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o exemplo aí de uma pessoa que está ali nas ilhas gregas se divertindo com seu iate
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resolve entrar na água e não consegue se manter boiando ali e acaba afogando, e durante
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está folgando ela consegue pedir socorro para alguém que está ali no iate, pede
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que jogue uma bóia, uma corda alguma coisa para salvá-la e essa pessoa acaba exigindo uma
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alta quantia em dinheiro para fazer aquilo. A pessoa estando em perigo, vendo que a sua
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vida está em risco, acaba aceitando qualquer tipo de negócio mesmo que ele seja desvantajoso.
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Então esse estado de perigo ele acaba viciando a vontade, porque a pessoa ali ela não vai arriscar
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a sua vida em troco de alguma questão patrimonial né. O próximo gente é a lesão, a lesão
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é quando a pessoa em premente necessidade, ou uma pessoa inexperiente se obriga a prestação
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manifestamente desproporcional em relação ao valor da prestação oposta, as pessoas
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acabam confundindo uma lesão com o estado de perigo. mas é bom a gente separar aqui
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no estado de perigo há realmente o perigo. O perigo é a situação marcante, a pessoa tem um
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risco de vida, ou risco de vida de seu familiar, já aqui na lesão a pessoa está em necessidade,
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a pessoa está com algum tipo de necessidade um exemplo bom que eu posso passar para vocês
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aqui pessoal, é uma pessoa que está desempregada poer exemplo, já está aí sem receber salário
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ha um tempo, a sua família já está passando alguma dificuldade e essa pessoa vai a uma
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entrevista de emprego e ao retornar para casa recebe uma ligação por exemplo, que ela pode
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retornar lá dentro de no máximo uma hora e assinar os papéis que ela vai estar contratada.
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Essa pessoa morando na periferia não conseguindo chegar lá dentro de uma hora nessa situação de necessidade não
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tendo dinheiro para pagar um táxi, acaba pedindo a moto do vizinho emprestado e o vizinho por
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exemplo pede que essa pessoa paga 50% dos três primeiros salários por exemplo, uma
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uma prestação realmente desproporcional. Que o empréstimo daquela moto por aquele
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curto período não vale tudo aquilo, então a pessoa as vezes na premente necessidade,
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necessitando muito daquele emprego ela acaba aceitando esse negócio desvantajoso mas eles
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podem ser declarado ele pode ser anulado futuramente, por que acorreu o vício da vontade da lesão.
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Bom gente, aqui então a gente tratou de todos aqueles requisitos da validade do negócio jurídico
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e consequentemente do contrato, as partes, o objeto, a vontade e a forma e agora a gente
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vai falar especificadamente dos contratos. O que é um contrato gente? Pro professor Caio
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Mário da Silva Pereira é um acordo de vontades, na conformidade da Lei e com a finalidade
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de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos, ou seja, é
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quando duas pessoas né, duas partes duas ou mais parte acordam sua vontade,
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conciliam sua vontade e negociam algum bem jurídico né, algum bem protegido pelo
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nosso ordenamento jurídico. A gente precisa sempre ter atenção na formulação do contrato
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de duas situações específicas, a função social do contrato e a boa-fé. Essas duas
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situações são obrigatórias para qualquer contrato, todos os contratos devem observar
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tanto a sua função social quanto a boa-fé. Quando nós falamos de função social que
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que a gente tá falando? Da dignidade da pessoa humana, da proteção dos vulneráveis
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e da coletividade, da vedação da onerosidade excessiva, e das causas abusivas bem como da preservação
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do contrato. Então pessoal vamos dar um exemplo aqui de uma pessoa que oferece para uma empresa
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poluidora por exemplo, que está jogando dejetos num rio por exemplo, que ela vai tornar que
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ela tem uma substância que consegue transformar aqueles dejetos em um líquido transparente
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e que vai parecer água e vai enganar todo mundo que mora ali ao redor que em vez de estar
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jogando dejetos no rio, ele está jogando água. Essa situação gente, ela não cumpre a função
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social do contrato por quê? Porque ela vai estar prejudicando a coletividade, porque as
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pessoas que vão estar achando que aquela empresa é uma empresa limpa ao invés disso ela
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está poluindo todo o rio e às vezes prejudicando milhares de pessoas que acaba se aproveitando
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da água desse manancial. Na boa-fé é mais uma observação entre as partes, é uma questão
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que as partes devem se observar no trato entre si, a boa-fé então a pessoa deve
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observar o dever de cuidado, de respeito, de informação, de confiança, de lealdade e probidade,
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de honestidade, e de agir com razoabilidade. A pessoa então gente, ela deve, as partes no
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momento de firmar o contrato elas devem se tratar com confiança, elas devem se tratar
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com lealdade não tentando uma enganar a outro ou uma tirar proveito da outra, ambos
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devem estar de boa-fé no momento de firmar o contrato. A partir de agora gente, eu vou
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tratar de algumas situações específicas aqui dos contratos que acabam tendo, vocês
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tendo mais contato no dia a dia, que acaba sendo questões mais importantes para vocês.
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Primeiramente vamos falar do contrato preliminar que é aquela famosa promessa de compra
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e venda ou compromisso de compra e venda que vocês vão fazer muito na atuação profissional
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de vocês. Essa promessa e esse compromisso ele é um contrato preliminar, que que é o
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contrato preliminar? É aquele que tem por objeto a celebração de um contrato definitivo.
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Então é um contrato que ele vai prever um contrato definitivo se cumprido aquele contrato
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preliminar né, ele exige os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico e do contrato
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a ser celebrado, exceto quanto à forma. Então as partes tem que ser igual, o objeto tem que
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ser o mesmo, a vontade tem que ser a mesma, mas a forma não precisa ser a mesma, ou seja,
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naqueles contratos que a gente falou de valor acima de 30 salários mínimos que se exige
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que sejam feitos em forma de escritura pública, aqui não será necessário porque não é necessário
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no contrato preliminar se observar a forma, vai poder ser feito de forma no contrato ou no instrumento
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particular mesmo ou até mesmo de forma verbal, por que não há nada que vede né. Em caso
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de inexistência de cláusula de arrependimento, ambas as partes assumem a obrigação de
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celebrar o contrato definitivo, então se não há cláusula de arrependimento do contrato,
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as duas partes são obrigadas então a celebrar o contrato definitivo, cumprir o seu contrato
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preliminar, não há justificativa para que as duas partes assinem então o contrato
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definitivo, e a parte que for faltante se recusar a assinar o contrato definitivo vai acabar
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sendo alvo de perdas e danos né. O registro desse contrato preliminar gera eficácia perante
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terceiros. Então registrar o contrato, a promessa de compra e venda ou o compromisso de compra
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e venda na matrícula do imóvel gera efeitos perante terceiros, ou seja, pessoas estranhas
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em relação vão também sentir os efeitos desse contrato, por exemplo, como esse contrato
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ainda não pode ser registrado na matrícula do imóvel, você registrando pelo menos o
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contrato preliminar ele já garante seu direito de preferência para aquisição
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daquele imóvel, e às vezes não corre risco de uma pessoa desinformada acabar comprando
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aquele imóvel pela segunda vez. Ele vai observar ao retirar a certidão de registro de imóvel
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que aquele imóvel já está prometido à venda. Caso uma das partes não der execução
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ao contrato definitivo a outra então terá direito a perdas e danos, como a gente havia falado.
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Eu trouxe aqui para vocês também gente, alguns requisitos da cláusula penal,
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que que é a cláusula penal gente? É aquela famosa multa do contrato que todo mundo
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conhece como multa do contrato. Ah se eu descumprir o contrato vou ter que pagar aquela multa. Então
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ela é uma obrigação acessória que visa garantir o cumprimento da obrigação principal,
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bem como fixar antecipadamente o valor das perdas e danos em caso de descumprimento. Então
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gente, a gente pode ver que ela tem uma dupla função que é a função de coerção, de obrigar
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as partes a cumprir aquele contrato porque se não cumprir vai ter uma pena pecuniária,
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e o ressarcimento que é exatamente esse, ele vai antecipar o que, as perdas e danos ele
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vai servir como uma indenização pelo não cumprimento do contrato. A cláusula penal
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ela pode ser feita de duas formas
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Ela é a cláusula penal moratória que é apenas para mora e para o inadimplemento né, que é
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nos casos em que o contrato ele continua sendo executado, mas há algum descumprimento parcial
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do contrato por exemplo, nos casos de atraso em parcelas a serem pagas né, se eu atrasei
00:33:24
uma parcela então vai incidir a cláusula penal moratória, aquela multinha pelo atraso
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da data do vencimento. A lei garante dois casos especiais em que a lei estabelece qual
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vai ser essa multa, ela não permite que essa multa então seja maior. É de 10% nos contratos
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de mútuo e 2% no contrato consumerista. Então todo contrato de consumo a gente até acostumado
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tem aquela multinha de 2% caso não haja o pagamento da dívida, aquela dívida que foi feita na
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data do vencimento. E a cláusula penal também gente, ela pode ser compensatória. A cláusula
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penal compensatória é pela inexecução total da obrigação, e ela tem a função
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apenas de antecipar as perdas e danos né. Então aqui não há uma continuidade do contrato,
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ele foi rompido por completo e a parte que deu causa a esse rompimento do contrato então,
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que não executou os contrato que não terminou esse contrato, ela vai incidir na cláusula penal,
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na multa contratual compensatória, essa multa contratual pessoal ela pode ter o valor máximo
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apenas o da obrigação principal. Então se a obrigação principal por 100.000 a cláusula
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penal pode ir até o limite de R$ 100.000 ,00 mas aqui eu passo um conselho para vocês, que
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não é interessante a gente abusar nessa cláusula penal, por que a legislação permite que ela
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pode ser revista nesses casos de abusividade, então é bom a gente moderar, utilizar
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parcimônia na hora de estabelecer essa multa contratual, os níveis de 20, 30% são razoáveis,
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acima de 50% tem que ter uma justificativa bastante plausível para que ela seja estabelecida
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nesse patamar sob pena de acabar essa muda sendo revista pelo judiciário. Bom, não
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é necessário provar prejuízo para exigi-la e salvo estipulação em contrário não pode
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o credor pedir indenização suplementar, ou seja, ela é auto-aplicável ocorreu o descumprimento
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do contrato, ou ocorreu a mora o credor já pode então exigir aplicação da cláusula
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penal ele não precisa provar nenhum tipo de prejuízo. E nesses casos o credor também
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não pode recebendo a cláusula penal, aplicando na causa penal exigir uma indenização suplementar,
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ela é entendida que o estabelecimento da cláusula penal é uma antecipação
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então da indenização, ele não vai poder provar prejuízo maior e pedir então uma
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complementação, mas se eles convencionarem de forma diversa né, se houver uma convenção
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de que a cláusula penal ela vai ser um mínimo da indenização, então a parte pode provar
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que houve prejuízo maior, que aquele prejuízo estabelecido na
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cláusula penal foi pouco, e então ela pode exigir então uma indenização suplementar.
00:36:44
Bom pessoal então além da cláusula penal nós vamos ver aqui também os arras ou o sinal.
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O que que é os arras ou sinal? É uma situação que vocês têm muito no dia a dia principalmente
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quando vocês vão assinar a proposta né, é quando uma das partes entrega determinado bem a outro
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em geral dinheiro em garantia da obrigação pactuada, no conceito aí do professor Pablo Stolze.
00:37:11
Então é aquele adiantamento né, que tem uma função de garantir que aquela pessoa
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vai assinar o contrato definitivo posteriormente, então ela adianta aquele valor como sinal de
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boa-fé que dentre daí algum tempo ela vai assinar o contrato definitivo. Quais são as
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funções né. É a função de antecipação do pagamento, desconto né no pagamento do
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valor total, vai descontar aquele valor que foi antecipado do valor total do contrato tornar definitivo
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o contrato preliminar né, que é a situação de você dar esta garantia de que futuramente
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você vai assinar o contrato preliminar e a antecipação das perdas e danos que é a
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penalidade né, que é ressarcir os prejuízos daquela parte que acabou vendo a falta de
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quem não honrou as arras ou o sinal. As arras também tem dois tipos gente, elas podem ser confirmatórias
00:38:12
ou penitenciais. Nas arras confirmatórios não conta a possibilidade de arrependimento
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quanto à celebração do contrato definitivo em uma indenização mínima e a regra geral
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dos contratos. Então aqui não há possibilidade de arrependimento, a parte ela se obriga a
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assinar o contrato futuramente aquele contrato definitivo futuramente, e se ela não assinar então ela
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vai perder as arras né, aquele adiantamento ela vai perder não vai poder exigir de volta
00:38:43
e vai servir como indenização mínima, ou seja, é só o mínimo se a outra parte
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provar que ela teve prejuízos maiores do que aquele adiantamento do que o valor das
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arras, ela pode então pedir uma indenização suplementar né. Já as arras penitenciais há a possibilidade
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de arrependimento, sendo sua função unicamente indenizatória não havendo então direito de
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indenização suplementar, então no caso pessoal nas arras penitenciais ela vai servir como
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a indenização completa, ela vai servir então como ressarcimento pelas perdas e danos que
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a outra parte teve pela não assinatura do contrato, porque há esta
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diferenciação? Por causa justamente do arrependimento, por que quando nas arras penitenciais consta
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a possibilidade de arrependimento, as arras elas perdem todas as outras funções, ela perde
00:39:40
a função de antecipar o valor, ela perde a função de tornar definitivo o contrato preliminar
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justamente porque pode arrepender e continua só a antecipação das perdas e danos. Então
00:39:54
por isso ela é a perdas e danos completa, já aqui não, nas arras confirmatórias como não
00:40:00
há possibilidade de arrependimento continua as três funções das arras. Então
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aquela indenização é mínima, porque ela estava garantido outras duas funções também.
00:40:11
Bom, a venda AD corpus e a venda AD mensuram é uma situação que é corriqueira
00:40:20
para vários corretores de imóveis, principalmente quem mexe com imóvel rural né, o artigo 500
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do Código Civil então ele trata da venda AD corpus e venda AD mensuram. O que é que
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diz o artigo 500: se na venda de um imóvel se estipular o preço por medidas de extensão
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ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder em qualquer dos casos as
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dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e não sendo Isso
00:40:50
possível o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do
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preço. Então aqui gente na venda AD mensuram que é naquela venda que é feita por preço
00:41:01
por medida de extensão, ou seja, pelo preço do alqueire tantos, um alqueire vai valer
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R$ 100.000, um hectare vai valer R$ 50,000 ou o metro quadrado vai valer tantos reais. Então
00:41:14
o preço se dá por medida de extensão do terreno, essa é a venda AD mensuram. Se né as dimensões
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dadas não corresponder ao valor que está no contrato, então a parte que foi prejudicada
00:41:30
né no caso o comprador, ele vai poder exigir três coisas, primeiramente né ele vai poder
00:41:38
pedir a complementação da área, mas a complementação da área ela só é possível se o vendedor
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for vizinho de área do comprador, se não ela não é possível e não sendo possível então
00:41:53
a complementação da área, ele vai poder reclamar a resolução do contrato, ou seja,
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pedir que o contrato seja desfeito né, porque não interessa mais a ele, ou ainda o abatimento
00:42:05
proporcional do preço, ou seja, se faltou 5 alqueires e lá no contrato tava constando
00:42:13
que cada alqueire valia R$ 100,000 ele vai pedir então que seja devolvido para ele
00:42:18
R$ 500.000. Então aqui ele tem primeiro e deve primeiro passar por essa fase, porque a lei
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fala que só se não for possível a complementação da área que se pode ativar as outras duas,
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os outros dois, as duas outras funções. Então primeiro pedir a complementação da área,
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e caso isso não seja possível porque o vendedor não tem terrenos vizinhos aí sim pedir a
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resolução do contrato ou o abatimento no preço. O parágrafo 1º ele diz
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que presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
00:43:00
encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador
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o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Então aqui
00:43:14
o legislador coloca que se essa diferença na área for de um vigésimo, ou seja, de 5%
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entende-se que ela foi meramente enunciativa, por que o legislador ele tem a ideia
00:43:29
de que o contrato seja mantido né, porque se as partes tinham interesse em negociar
00:43:34
não é 5% da área que vai fazer eles desistirem do contrato, mas se o comprador provar em juízo
00:43:42
que aquele 5% eram fundamentais para ele, ele pode então pedir a resolução do contrato
00:43:52
né. O parágrafo 2º vem dizendo: se em vez de faltar houver excesso e o vendedor provar que tinha
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motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador à sua escolha
00:44:05
completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso, aqui gente é a situação
00:44:11
contrária então não tá faltando, houve excesso. O legislador entende que o
00:44:16
vendedor se ele tá vendendo alguma coisa ele conhece a coisa que ele tá vendendo. Até
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porque tava na sua propriedade, então para ele pedir a volta da área ou pedir a complementação
00:44:30
do valor ele tem que provar que não tinha meio de saber que aquela área
00:44:36
era maior, então aqui no caso do vendedor para ele pedir ou a complementação do valor
00:44:42
ou a devolução da área ele tem que provar que ele tinha motivo suficiente para não
00:44:48
conhecer aquele acréscimo no terreno que ele vendeu. Já no parágrafo 3º não haverá complemento
00:44:55
de área nem devolução de excessos se o imóvel for vendido como coisa certa e descriminada. Tendo
00:45:00
sido apenas enunciativa a referência as suas dimensões, ainda que não conste de modo
00:45:05
expresso, ter sido a venda ad corpus, ou seja, aqui no parágrafo 3º nós temos à venda ad corpus,
00:45:12
na venda ad corpus aquela coisa né o imóvel é vendido como um terreno só, uma situação
00:45:20
global, ele não é vendido por dimensão e sim por suas medidas por aquele terreno
00:45:27
como todo, por exemplo A Fazenda Descanso, ou a Chácara São Pedro, então ele não tá
00:45:35
vendendo os 200 alqueires da Fazenda descanso, ele tá vendendo a Fazenda Descanso como um
00:45:42
imóvel completo sem pensar aí na dimensão né. Ele tá comprando pelo aquilo que
00:45:49
ele viu completo do imóvel e não pensando no valor do hectare ou do alqueire ou do metro quadrado.
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Então na venda ad corpus né, na situação da venda ad corpus como a pessoa comprou
00:46:02
pelo todo né da área, pelo todo da área, ela não vai então ter que pedir indenização
00:46:08
né, complementação, abatimento de preço ou até a devolução da área que está
00:46:16
devolução não, a complementação da área que está faltando porque ela tá comprando
00:46:21
como um todo e não pela aquele pedaço de terra em si que está faltando. Bom, na questão
00:46:29
do consumidor eu trouxe para vocês o artigo específico que trata aí dos corretores
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de imóveis né. Que é a situação do artigo 53 dos corretores de imóveis não me desculpem,
00:46:47
da compra e venda de imóveis ele fala o seguinte: nos contratos de compra e venda de móveis
00:46:53
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
00:46:59
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
00:47:04
das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento pleitear a
00:47:10
resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Que que o Código do Consumidor tá
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falando aqui para gente que é uma situação muito corriqueira que a gente vê no mercado?
00:47:20
A pessoa que compra o imóvel e não consegue continuar quitando as prestações e acaba
00:47:26
tendo que parar de pagar, ou mesmo pedir a resolução desse contrato porque ela não consegue terminar
00:47:33
de pagar, ela vê em muitas situações construtoras ou financiadores não querendo devolver
00:47:40
nenhum valor das parcelas já pagas. E aí o código proíbe, ele fala que
00:47:46
é nulo né, é uma cláusula abusiva quando o comprador que não conseguiu cumprir o contrato
00:47:53
perde tudo aquilo que ele já pagou, tem que ser devolvido ao comprador então uma parte
00:47:59
do que ele já pagou, até porque ele não vai ficar com o bem e aí a gente vê que
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na jurisprudência, os tribunais decidiram que de 10 até 50% os tribunais vem decidindo
00:48:13
aí para a devolução né das parcelas já pagas né. Bom, agora eu trouxe para vocês
00:48:20
gente uma análise mais pormenorizada do próprio contrato de corretagem, é o contrato que vocês
00:48:27
vão fazer com seus clientes para estabelecer sua comissão e aquilo que vocês vão ter
00:48:32
que buscar para os seus clientes. A definição do contrato de corretagem que tá até na
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lei é quando uma pessoa o corretor, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação
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de serviço ou de qualquer outra relação de dependência obriga-se a obter para a segunda
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um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Então uma pessoa né, o corretor
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sem ter nenhum tipo de vinculação com seu cliente né, não tem contrato de prestação
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de serviço, não é representante legal ele faz esse contrato de corretagem obrigando-se
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a conseguir algum tipo de negócio no caso de vocês é a aquisição de imóvel, à venda
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de imóvel, encontrar um imóvel para locar, encontrar imóvel para ser locado né. Ele
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ele pega essa instrução e para conseguir esse negócio ele vai obter uma vantagem pecuniária
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né que é a chamada comissão né. Na corretagem gente um artigo da Lei do Código Civil que
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eu acho que vocês tem que ter plena consciência e se pudesse até decorasse, é o artigo 723
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por que ele traz para vocês informações muito importantes sobre o exercício profissional
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de vocês no dia a dia e o perigo dessa profissão. Porque não é uma profissão simples que qualquer
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um pode fazer, até por isso vocês precisam desse curso para vocês aprenderem a ser corretores
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de imóveis né. Para que não façam um exercício profissional que no caso não seria profissional
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né, de qualquer forma sem pensar nos riscos que vocês estão correndo. Então o artigo 703 fala que o corretor
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é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente
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todas as informações sobre o andamento do negócio. No parágrafo único ainda vem falando, sob
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pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos
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acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores
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que possam influir nos resultados da incumbência. Ou seja, o corretor de imóveis tem que ter
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responsabilidade na hora de exercer sua profissão, sob pena de responder por isso perante o cliente
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caso ele cause algum prejuízo ao seu cliente. Então ele tem que sempre informar
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ao cliente, não deixar o cliente no escuro e ainda a informar sobre todas as nuances
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do negócio por exemplo, se a pessoa tá comprando num terreno de Pântano, informar que aquele terreno
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ali então ele vai poder ele vai acabar gastando mais dinheiro, que ele vai precisar aterrar
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o terreno. Se aquele aquele imóvel está sendo alvo de disputa judicial, ele tem que informar
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o seu cliente que aquele imóvel está na justiça e que futuramente ele pode comprar
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de pessoa que nem dono não é. Então o corretor de imóvel tem que ter cuidado, analisar bem
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a situação e passar todos esses pormenores ao seu cliente sob pena de acabar responder
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pelo prejuízo que essa pessoa tiver. Bom é a remuneração né, que é o que vocês gostam
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né, na hora da profissão do corretor é a comissão. É devida uma vez que tenha conseguido
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o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude
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de algum arrependimento. O STJ gente ele já disse que o corretor faz jus à remuneração
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mesmo tendo sido realizado o negócio por ele intermediado, após o prazo da corretagem.
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É devido também a remuneração mesmo não havendo contrato escrito, então gente que
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que o STJ já entendeu? Que é uma situação que acabava acontecendo em conluio entre o comprador
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e o vendedor para prejudicar o corretor de imóveis né, era uma fraude que o comprador
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e o vendedor fazia para tentar não ter que pagar a comissão do corretor. Então que que
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ele falou, que a remuneração é devida mesmo o negócio tendo sido realizado, tendo sido intermediado
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após o prazo da corretagem. Muitas vezes o comprador e o vendedor em conluio falavam o
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seguinte: Não, vamos deixar para fechar esse negócio daqui um mês que o meu contrato
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de corretagem com ele só vai até daqui 15 dias, depois disso a gente não precisa pagar
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nenhuma comissão para esse corretor. Então para evitar esse tipo de questão o STJ entendeu
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que se ele intermediou o negócio e ele é concluído após o prazo do contrato de corretagem é
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devida a remuneração, é devida a corretagem. Assim como, se o contrato não for escrito
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porque assim como o contrato não for escrito? Por que como a gente viu lá na validade do
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negócio jurídico, que a forma ela tem que tá, ela têm que ser prescrita ou não defesa
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em lei, a lei não proíbe em nenhum momento que o contrato possa ser feito de forma
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forma verbal. Então se o contrato for de forma verbal ele mesmo assim vai valer. Remunera-se
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então a utilidade da atuação do corretor ao aproximar as partes. E aí gente, a gente
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tem que lembrar que existe três fases aí na hora do corretor exercer a sua profissão.
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Primeiramente a primeira fase que a gente chama é a aproximação das partes que é quando
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ele vai apresentar o comprador para o vendedor, a segunda fase que a gente chama de fechamento
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do negócio que é quando o corretor consegue que as partes firmem a proposta, que o corretor
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defina, que o comprador defina o que ele quer, se ele gosta do que foi apresentado
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para ele e que o vendedor aceite o preço ou imponha o seu preço. Então se as partes
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elas concordaram no valor e no objeto, elas assinam a proposta, assinando proposta houve
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o fechamento do negócio e por fim a execução do contrato, que é quando as partes enfim assinam ou o
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compromisso de compra e venda ou vai lavrar a escritura no cartório. Então entende-se que
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essa utilidade que a gente falou aqui para remuneração do corretor, ela dá se nessa terceira fase
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quando conclui-se totalmente o negócio e é assinado o compromisso de compra e venda ou é
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lavrada a escritura. Há alguns entendimentos diversos que considera que o fechamento do negócio,
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ou seja, a assinatura da proposta ela acaba também fazendo jus à remuneração. Mas para
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vocês não acabarem correndo risco né, de enfrentar uma situação, um questionamento
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judicial é melhor vocês concluírem o negócio né. O contrato a gente ainda pode falar que
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ele é, o contrato de exclusividade ele não permanece o corretor não permanecendo
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corretor na ociosidade, ele faz jus à remuneração mesmo se o negócio for iniciado
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e concluído pelas partes sem a intermediação. Então no contrato de exclusividade o corretor
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ele é o único que pode negociar aquele imóvel. Ele é o único que pode fazer aquelas tratativas
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para o seu cliente, e ele não permanecer na ociosidade gente, por exemplo, ele não anunciou o imóvel,
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não fez um folhetinho, não colocou ele no seu site para venda, se ele não fez nada
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disso permaneceu na ociosidade, se as partes se encontraram por si só, ele não vai fazer
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jus à remuneração. Mas se caso ele tenha feito esses atos, anunciou no jornal, colocou lá
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no site, fez um folhetinho para venda do imóvel ele vai poder então cobrar a sua comissão,
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mesmo se as partes não tenham sido apresentadas por ele. Por fim quando não houver prazo estipulado
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e o corretor for dispensado, esse faz jus à remuneração mesmo após sua
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dispensa se o negócio for fechado fruto da sua mediação. É aquela mesma situação anterior
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no caso de fraude, conluio ali entre o comprador e o devedor que resolve dispensar o corretor
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para acabar não pagando a sua comissão. Então se foi ele que apresentou as partes né, e
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intermediou o negócio mesmo ele sendo dispensado, ele ele vai fazer jus a sua remuneração. Pessoal
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então era isso que eu queria passar para vocês, espero ter ajudado, espero contribuir
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aí no crescimento profissional de vocês. Muito obrigado e até a próxima.
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