Quais são as etapas antes da decisão de compra?

As etapas são: reconhecimento do problema, busca de informação, avaliação das alternativas, escolha do imóvel e resultado da compra.

Qual é o papel do corretor de imóveis?

O corretor deve agir como consultor, psicólogo e diplomata, entendendo as necessidades do cliente e facilitando o processo.

Quais são os tipos de imóveis mencionados?

Condomínios, casas, apartamentos, sítios de lazer, chácaras, fazendas e terrenos.

Qual a importância do pós-venda?

O pós-venda é crucial para gerar novas indicações e garantir a satisfação do cliente.

O que é o contrato de prestação de serviços com opção de venda?

É um contrato que garante ao corretor uma remuneração mesmo que a venda ocorra sem sua mediação, desde que tenha exclusividade.

15 ceteg operacoes imobiliarias com urias borges

00:41:55

https://www.youtube.com/watch?v=PI0tXoE_lK8

Summary

TLDRA aula aborda o processo de compra de imóveis, destacando cinco etapas que os clientes seguem: reconhecimento do problema, busca de informações, avaliação das alternativas, escolha do imóvel e verificação da satisfação. O corretor desempenha um papel essencial, funcionando como consultor, psicólogo e diplomata, dirigido a entender e atender as necessidades dos clientes. Além disso, explora diversos tipos de imóveis, como apartamentos e casas, e discute a importância do pós-venda e o papel do corretor na facilitação da venda e nas transações imobiliárias. Contratos de corretagem, documentação e a diferença entre valor e preço também são tópicos fundamentais da aula, ressaltando o conhecimento necessário para realizar avaliações e negociações. Ao final, o professor Urias Bora destaca a importância de um bom atendimento e a permanência no mercado de imóveis.

Takeaways

🏠 Reconhecimento do problema: a primeira etapa na compra de um imóvel.
🔍 Busca de informação: fontes como internet e redes sociais são cruciais.
💡 Avaliação: os clientes consideram várias alternativas antes da escolha.
🕵️‍♂️ O corretor deve ser um consultor e entender as necessidades do cliente.
📄 Importância do pós-venda: gera satisfação e futuros negócios.
📋 Tipos de imóveis: conhecer as opções estática.
🤝 Contratos de corretagem garantem segurança a todos.
🏘️ O mercado imobiliário é dinâmico e exige adaptação.
💼 Fundamentos de financiamento: conhecer as modalidades disponíveis é essencial.
🔑 O papel do corretor é crucial para a eficiência da venda.

Timeline

00:00:00 - 00:05:00
Introdución á importancia do cliente no proceso de compra de inmobles, destacando cinco fases que levan á decisión. Estas fases son: recoñecemento do problema, búsqueda de información, avaliación de alternativas, elección do inmoble e o resultado final, que inclúe a validez da elección feita e o rol do corretor no proceso.
00:05:00 - 00:10:00
Exploración do papel do corretor como consultor que debe entender as necesidades do cliente, facilitar a comunicación e manexar a resistencia, asumindo roles de psicólogo, profesor e diplomático para guiarlle no proceso de compra.
00:10:00 - 00:15:00
Descrición dos diferentes tipos de inmobles que existen, como condominios, casas, apartamentos e outras propiedades. Exemplificación de apartamentos tipo, duplex, garden, quitinetes, coberturas e penthouses, así como novos conceptos no mercado como estudos e lofts, e a importancia de comprender a oferta para axustarse ás expectativas do cliente.
00:15:00 - 00:20:00
Análise dos termos clave que os corretores deben coñecer, como promotor, construtora e as distincións entre eles. Importancia da terminoloxía correcta para evitar confusións e erros na práctica profesional, así como unha referencia a termos asociados co proceso de venda como 'geminada' e 'esquadria'.
00:20:00 - 00:25:00
Desglose do proceso de venda de inmobles, que inclúe a abordaxe, entrevista co cliente, demostración do produto e manexo de objecións, así como a importancia do seguimento no servizo post-venta para manter relacións e fidelizar clientes.
00:25:00 - 00:30:00
Exposición dos distintos tipos de contratos relacionados co sector inmobiliario, resaltando a importancia do contrato de prestación de servizos con opción de venda ou exclusividade para garantir a protección tanto do cliente como do corretor, así como para evitar problemas de valoración e fiscalización.
00:30:00 - 00:35:00
Detallamiento do proceso de intermediación inmobiliaria que inclúe a captación do inmoble, divulgación, demostración e documentación da venda, enfatizando a fase de documentación como crucial para a concretización da operación e a importancia do asesoramento durante todo o proceso.
00:35:00 - 00:41:55
Finalización co enfoque no financiamento, explicando as modalidades dispoñibles e as diferencias entre fondos do FGTS e da poupanza, así como a importancia de comprender os tipos de amortización na hora de ofrecer opções aos clientes, buscando sempre a mellor solución para cada caso.

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Video Q&A

Quais são as etapas antes da decisão de compra?
As etapas são: reconhecimento do problema, busca de informação, avaliação das alternativas, escolha do imóvel e resultado da compra.
Qual é o papel do corretor de imóveis?
O corretor deve agir como consultor, psicólogo e diplomata, entendendo as necessidades do cliente e facilitando o processo.
Quais são os tipos de imóveis mencionados?
Condomínios, casas, apartamentos, sítios de lazer, chácaras, fazendas e terrenos.
Qual a importância do pós-venda?
O pós-venda é crucial para gerar novas indicações e garantir a satisfação do cliente.
O que é o contrato de prestação de serviços com opção de venda?
É um contrato que garante ao corretor uma remuneração mesmo que a venda ocorra sem sua mediação, desde que tenha exclusividade.

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[Música]
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Agora nós vamos falar sobre o cliente. Em primeiro lugar, nós vamos abordar cinco etapas antes da decisão da compra.
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O reconhecimento do problema: A família reconhece que esse apartamento
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ficou grande, ou ficou pequeno; Próximo passo, elas vão Buscar a Informação: A informação
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é advinda de vários meios, internet, jornais, Facebook, WhatsApp, enfim, tem várias ferramentas na qual eles
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podem buscar as informações precisas do imóvel que eles estão querendo comprar; Aí vem a
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Avaliação das Alternativas: eles vão procurar imóvel que se enquadre dentro das suas tomadas
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de decisões; E depois de todas as etapas concluídas, eles vão Escolher o Imóvel: de acordo com
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os critérios que se enquadram para a situação atual da família; E o Resultado: Será que
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eu comprei o imóvel ideal? Será que eu fiz uma escolha correta? Bom, aí entra o papel
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do corretor. Então o que vocês acham? Os clientes eles são influenciados ou não por fatores
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pessoais, psicológicos e sociais? Vamos ver. Bom, o corretor ele é simplesmente o corretor,
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ou ele é um consultor? Consultor tem que compreender as necessidades e objetivos do cliente, escutar
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e promover um diálogo bilateral, lidar apenas com as características do produto que interessam
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ao cliente, e saber lidar com a resistência do seu cliente. Então quais são as funções
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que o corretor de imóveis deve exercer? Ele deve ser um psicólogo. Quantas vezes você já
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não deparou com a situação, na qual você tem que escutar o seu cliente, porque ali você
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vai pegar um gancho de venda? E professor; o cliente quando ele te procura, ele não conhece
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o mercado. Quem deve conhecer o mercado é você, corretor. E Diplomata; a função
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do Diplomata é fazer aproximação, então o diplomata ele não pode, o corretor ele
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não pode trabalhar nem a favor do cliente, e nem a favor do vendedor. O corretor ele
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tem que ser, de certa maneira imparcial. E agora, o Imóvel, vamos falar sobre o imóvel.
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Tipos de imóveis: Condomínios: os condomínios podem ser residenciais, comerciais ou mistos;
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As casas e sobrados: podem ser individuais, geminadas ou seriados; Apartamentos: eles podem ser tipo
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duplex, cobertura, penthouse e garden; E também nós temos os Sítios de Lazer; Chácaras e
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Fazendas; e Terrenos. Agora nós vamos exemplificar os tipos de imóveis. Primeiro: Apartamento Tipo.
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O apartamento tipo ele é de um nível só, são os apartamentos que mais são construídos,
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não digo que é só no Brasil não, mas é no mundo todo. Depois nós temos os apartamentos duplex: Duplex
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como o nome próprio fala, são apartamentos de dois níveis. Ele não necessariamente é um apartamento
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que é construído só no último andar. Hoje tem tem construtoras que estão fazendo
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duplex do início ao fim, desde o primeiro andar até o último andar. E em seguida, temos os apartamentos
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que são Garden: é um grande nicho de mercado, então é um apartamento térreo que tem um jardim.
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Então às vezes a pessoa gosta de uma casa, mas tem a questão de segurança, então isso
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é uma alternativa, o apartamento Garden. Um outro tipo de imóvel, muito conhecido, antigo,
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são as Quitinetes: que são apartamentos pequenos, do inglês kitnet, que significa cozinha
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pequena. Então é um apartamento voltado muito para estudantes, para casais sem filhos; E dando
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sequência, nós vamos falar agora sobre a cobertura Duplex:
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Como o nome próprio fala, cobertura, quer dizer que é na parte alta. Então a cobertura duplex,
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a característica dela é que ela é geralmente feita no penúltimo, ou no antepenúltimo
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andar, e ela avança para o terraço, ok? Já a Penthouse é uma cobertura também,
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só que é uma cobertura só no último nível. Existem penthouse que tem também dois, três andares.
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Recentemente as incorporadoras, as construtoras elas lançaram no mercado
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nosso, apartamentos estilo Studio e Loft. Quais são as características deles, desses imóveis? É a ausência de paredes.
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São imóveis com os ambientes integrados; E o Loft é um Studio, porém ele tem um mezanino,
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a diferença principal entre eles; Continuando, nós temos também os Flats. Hoje
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tem feito muita construção de hotéis, muita construção de Flats, que você pode deixar alugado;
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E mais recentemente, foram também implantados do nosso mercado os empreendimentos mistos, que são
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os Mixed Use. O que são empreendimentos mistos? Empreendimentos mistos é a mistura de imóvel comercial
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com residencial. Pode ser comercial, residencial, hospital, então tem vários tipos de empreendimentos
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mistos no mercado. Vale ressaltar que o mercado ele nunca para. Foi lançado agora recentemente
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um novo conceito de Penthouse, uma Penthouse que não é só no último nível, são Penthouse em
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todos os níveis, uma Penthouse por andar; é como se fosse uma casa nas alturas. Então
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esse é um conceito novo no mercado, e que já chegou aqui para nós. Agora nós vamos
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falar dos termos do dia a dia do corretor de imóveis: Empreendimento; Construtora; Incorporadora;
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Incorporadora e Construtora é a mesma coisa? Bom, tem Incorporadora que ela não é Construtora,
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e vice-versa. Incorporação ele tem a ver com você pegar o terreno, e fazer uma construção
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em cima desse terreno. Quem vai fazer a construção? A construtora. Permutante: permutante é troca.
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Um cliente ele tem um imóvel, e ele quer permutar o imóvel dele para de repente construir um
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prédio, e ele entra com seu terreno permutando o imóvel. Bom, já a cozinha americana não quer
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dizer que ela tem que ter necessariamente um balcão. Quando se fala em cozinha americana, há integração
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de ambientes. E as janelas de dois tipos, que é a de vidro temperado e veneziana, vidro temperado é o famoso Blindex.
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Aqui eu enumerei alguns termos que merecem atenção do corretor de imóveis, pra gente
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evitar um tipo de gafe né, que são os seguintes termos: esquadria ou esquadrilha? A palavra
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correta é esquadria, porque esquadrilha é Esquadrilha da Fumaça, então nós estamos falando de
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imóvel. Outro termo muito utilizado, e que confundem os corretores são as palavras é geminada
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ou germinada. Qual é a correta? Geminada. Qual é a diferença? Germinada é quando nasce,
00:07:55
quando brota, então um imóvel não brota, geminada quer dizer que idênticos, então um imóvel é idêntico
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ao outro, ok? Agora nós vamos falar sobre a venda, o processo de venda. Quais são as fases
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do processo de venda de imóvel, do ponto de vista do corretor? Primeiro vem a abordagem; na
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sequência a entrevista (conhecer o seu cliente); você vai demonstrar o produto de uma maneira
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clara, concisa e objetiva; você vai enfrentar as objeções do seu cliente, mas você como
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conhecedor do seu produto, você vai driblar essas objeções; e por fim vem o fechamento. Parou
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por aí, será? Não, o pós-venda é algo que vai retro alimentar a sua venda, por quê? Porque
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o seu comprador de hoje é o vendedor de amanhã, e o cliente que ficou satisfeito com
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seu atendimento, com o seu pós-venda, ele vai te indicar para novos clientes. Então nunca se esqueça
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disso, pós-venda é muito importante. Agora nós vamos falar sobre os contratos de corretagem.
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Bom, o primeiro deles: o contrato de prestação de serviços com opção de venda ou de exclusividade.
00:09:13
Esse contrato ele merece mais atenção, vamos tratar dele adiante; O contrato de compra e
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venda, é o contrato que o corretor ele vai fazer, ele vai jogar no contrato todas as cláusulas
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de comprador vendedor do imóvel, para que a venda ela se conclua; Contrato de compra,
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vamos exemplificar um contrato de compra. Uma empresa, digamos um banco, um banco
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quer instalar-se em um determinado local, e só serve aquela localidade. Então a empresa
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vai te contratar para um determinado período, para que você possa fazer aquela área para
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aquela empresa; e por fim o contrato de locação, nós vamos falar também detalhadamente
00:10:00
mais adiante. Como eu falei para vocês anteriormente, o contrato de prestação de serviços com opção
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de venda ou exclusividade ele traz uma série de questões, que vão favorecer tanto o corretor quanto ao
00:10:16
comprador, e quanto ao vendedor. Então vamos enumerá-las: o contrato ele proporciona
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serviços profissionais a serem oferecidos. Ele também traz segurança para o proprietário
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do imóvel, ele traz uma garantia para o comprador, evita problema de fiscalização com o Cresci,
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o corretor ele vai se empenhar mais na venda, e também vai gerar mais confiabilidade
00:10:44
nas informações. O que que é isso? O dono do imóvel fala que o imóvel com x, e o corretor
00:10:50
ele vai anunciar esse pelo preço X. A proposta de compra ela também vai ser em consonância,
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ou seja, tudo que foi falado com relação a prazo, a preço, vai ser colocado na proposta.
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O proprietário ele passa a ser o maior beneficiado. Por que que ele passa ser o maior
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beneficiado? Porque o imóvel dele deixa de ir a leilão. Quando você não coloca um profissional
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responsável pelo seu imóvel, infelizmente esse imóvel ele tende a ter valores
00:11:24
diferentes no mercado, o que vai atrapalhar a venda do imóvel, então a gente fala que
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o imóvel não está a venda, ele está a leilão. Continuando, o contrato de prestação de serviço com
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opção de venda ou exclusividade, ele é tão importante que até no novo Código
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Civil traz o artigo sobre ele; vamos ver? Iniciado e concluído o negócio diretamente entre
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as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor, mas se, por escrito, for ajustada
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a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que
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realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
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Bom, se o corretor trabalha sem contrato de exclusividade, e o vendedor do imóvel resolve fazer uma
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venda por trás, é muito difícil o corretor ir atrás dos seus direitos, ao passo que se
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ele está trabalhando com opção de venda, muda a história. O corretor ele leva o cliente,
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e por algum motivo o cliente volta depois, e a negociação é feita entre eles, e o corretor
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descobre; então ele faz jus ao seu trabalho. qual é a exceção? Se for comprovado que
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ele não trabalhou no imóvel, ok? Agora nós vamos abordar sobre o Início e Término da Intermediação Imobiliária.
00:12:55
Primeira etapa - Captação do Imóvel Nós temos que coletar
00:13:01
os dados do imóvel no contrato de exclusividade; olha o contrato exclusividade novamente.
00:13:07
Reunir toda a documentação do imóvel, reunir os documentos do proprietário, e realizar as
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pesquisas fiscais e cadastrais do proprietário. Segunda etapa - Divulgação do Imóvel
00:13:23
Nós temos que dar uma publicidade legal, por que uma publicidade legal segundo as normas
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do Creci? Porque existe a maneira legal de anunciar os imóveis, que o Creci ele regulamenta.
00:13:36
Nós temos que anunciar nas mídias eletrônicas, aí vale ressaltar toda mídia como Facebook,
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Instagram, WhatsApp, sites próprios ou sites de terceiros, enfim, ferramenta para divulgação
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do seu imóvel hoje o mercado oferece, e muitas. Saiba escolher a que mais se adapta ao seu conhecimento.
00:13:58
E anunciar nas mídias convencionais. Nós não devemos esquecer das mídias convencionais,
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são faixas, são placas, anúncios em jornais também são importantes, porque tem
00:14:10
pessoas que não têm acesso ainda a essas mídias eletrônicas. Terceira etapa - Demonstração do Imóvel
00:14:20
Essa etapa é a mais importante de todas, por quê? Porque é nessa etapa que
00:14:28
a deficiência, ou a eficiência do corretor, ela vai ser mostrada, ela vai ficar aparente.
00:14:36
Então quanto maior a eficiência, mais êxito você vai ter na demonstração, e isso vai geral
00:14:43
uma venda fechada. Agora vamos para Quarta etapa - Documentação da venda
00:14:50
O comprador ele foi, viu o imóvel, gostou do imóvel, e ele faz uma proposta; essa proposta
00:14:58
ela deve ser formalizada. Uma vez que o vendedor aceita, nós vamos partir para o contrato
00:15:05
de compra e venda. Vale ressaltar que nesse momento, nós temos que ser ágeis, porque vender é emoção,
00:15:14
para evitar que a venda se esfrie. Bom, em seguida, nós temos que reunir a documentação do
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comprador, porque lá atrás a gente já tinha reunido a documentação do vendedor e do imóvel.
00:15:27
E provavelmente nós teremos que renovar a documentação do proprietário, porque as
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certidões elas vencem de 30 a 60 dias. Quinta (e última) etapa - nós vamos tratar sobre a Modalidade da Venda.
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Como assim? Bom, passado todas as etapas, o comprador ele vai direcionar para uma venda
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à vista, ou uma venda através de financiamento bancário. Se for venda a vista, será feita a
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escrituração no cartório. Qual cartório? O cartório de notas. Pode ser feita em qualquer
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cartório? Sim, pode ser feito em qualquer cartório do país, não necessariamente onde fica o
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imóvel; agora o registro do imóvel, vale ressaltar que ele só pode ser feito no cartório da
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cidade que o imóvel se localiza. E aquela velha frase: "quem não registra, não é dono". A gente
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sabe de muitos casos de pessoas que escrituraram seus imóveis, e não registraram; isso acarreta
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problemas seríssimos no futuro. E a segunda modalidade, seria o quê? Vem através
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de financiamento bancário. Geralmente esses processos eles são conduzidos por correspondentes
00:16:41
bancários, que são pessoas contratadas pelo banco, e que tem acesso aos sistemas como
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os funcionários de banco. Com isso, ganhou-se esse agilidade no sistema. Porém, o corretor
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ele deve acompanhar o processo em todas as etapas. Por quê? Para que o processo seja ágil,
00:17:00
e seja eficiente do começo ao fim. Como eu falei anteriormente sobre registro de imóveis,
00:17:08
eu trouxe aqui um exemplo, para que vocês possam entender melhor sobre como funciona.
00:17:17
Cidades maiores geralmente não tem um cartório apenas de registro imóveis, ele tem mais de
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uma de um cartório. Em Goiânia, por exemplo, são divididos em 4 zonas.
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Aqui nós vamos tomar como base, a Avenida Anhanguera e a Rua 90, ok? Como referência
00:17:41
na região sul, nós vamos pegar a Praça do Cruzeiro, e como referência da Região Norte,
00:17:46
nós vamos pegar a Praça do Trabalhador. A primeira zona, ela vai ficar acima da Anhanguera, e a
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direita da 90, toda essa é a primeira zona. A segunda zona, ela vai ficar abaixo da Anhanguera, e a esquerda
00:18:01
da Rua 90. A terceira zona, ela vai ficar abaixo da Anhanguera, e a esquerda da 3ª zona, e a
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quarta zona, ela fica acima da Avenida Anhanguera, e a esquerda da rua 90. Agora nós vamos falar
00:18:19
sobre a avaliação de imóveis. Todo corretor ele pode ser um avaliador? Sim, ele pode, ele
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Pode fazer uma avaliação de compra e venda. Ele pode fazer uma avaliação judicial? Não,
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ele não pode fazer avaliação judicial. Para que ele possa fazer avaliação pericial, ele
00:18:38
tem que estar credenciado ao Cofeci, então ele tem que ser capacitado para essa função.
00:18:44
E a partir do momento que ele que ele se tornar capaz, aí ele pode emitir um PTM, Parecer
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Técnico de Avaliação Mercadológica. Quais são os métodos de avaliação mais
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utilizados? É o método de comparação ou amostragens, onde você pega vários imóveis
00:19:04
no mesmo local e compara o valor entre eles, com as mesmas características ou bem próximas.
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Quais são os níveis de rigor nesses métodos de avaliação? Nós temos um Nível Expedito,
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que é baseado no sentimento ou na experiência do avaliador, é pela experiência do corretor,
00:19:25
pela vivência ele vai conhecendo o mercado, e ali né que ele lança mão de
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um valor de um metro quadrado; Nível Normal, nível normal ele depende de uma homogenização
00:19:41
de fatores, ou seja, depende da localização do imóvel, depende da questão de se está
00:19:49
perto de parques e avenidas movimentadas; Por último temos o Nível Rigoroso, que geralmente
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são usados por engenheiros que usam sistemas avançados, onde existem várias variáveis desses sistemas.
00:20:05
Valor e Preço. Valor: valor ele é definido por questões mais relacionadas
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ao imóvel e si, como localização, dimensões, condições de conservação.
00:20:20
Preço: o preço é o que se paga propriamente dito por um imóvel, e varia conforme o momento
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econômico, ou a tendência de mercado. Então a economia não tá legal, tem muito imóvel
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no mercado, o que acontece? O preço dele cai. A maioria de negociações no mercado
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imobiliário ela se baseia no preço, e não no valor. Em Resumo: se um móvel é pode valer
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300 mil reais isso, isso não significa que você vai pagar esse valor por ele. Se a economia estiver
00:20:55
boa, tudo bem, você pode até pagar esse valor, até maior, mas se o momento for de crise, ele poderá
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custar muito menos do que isso. Então entenderam a diferença entre preço e valor? Agora nós
00:21:08
vamos falar sobre a Locação. Locação de imóveis: uma característica muito importante
00:21:15
na locação de imóveis, é você fazer uma boa documentação, é preparar uma boa documentação. Por quê?
00:21:21
Porque você vai lidar com algo que não é seu. Uma das principais características
00:21:29
da locação são as garantias exigidas pelo proprietário. Vamos dizer assim, algo que dificulta,
00:21:37
que é a caução, a fiança ou seguro fiança. Porém, elas são necessárias para que você
00:21:43
evite problemas de falta de pagamento do imóvel pelo inquilino. Quais são os direitos e deveres
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do proprietário, que é o locador? Ele tem que entregar o imóvel em condições de uso,
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ou seja, habitável, e também ele deve fornecer um recibo de pagamento de aluguel de uma maneira
00:22:04
discriminada e inteligível. Deve também pagar os impostos, as taxas, e prêmios de seguro
00:22:13
complementar contra incêndio. Porém, aqui há uma controvérsia. Tem casos que quem paga
00:22:18
essas taxas já é o locatário, mas isso é de acordo com o que fizerem a combinação
00:22:25
no contrato. No caso de apartamento, cabe ao proprietário ele pagar as despesas extraordinárias
00:22:31
de condomínio. As principais são fundo de reserva e despesas com reforma. Agora nós
00:22:40
vamos falar sobre o direito e os deveres do inquilino, que é o locatário. Bom, ele deve pagar pontualmente
00:22:48
o aluguel no prazo que foi estipulado no contrato; ele deve utilizar o imóvel conforme determinado
00:22:55
em contrato. Se ele se ele alugou para fins residenciais, então ele não pode instalar
00:23:00
um comércio, e vice-versa, se ele alugou para fins comerciais ele não pode
00:23:04
instalar uma residência, isso gera quebra de contrato. Bom, ele tem que restituir o imóvel
00:23:11
da maneira que ele pegou, no estado original. Se porventura ele fizer modificações sem
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o consentimento do proprietário, então ele tem que desfazer tudo que ele fez e entregar.
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Agora se ele fez com consentimento do proprietário, isso vai ficar incorporado ao imóvel. No caso
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de apartamento, o inquilino ele tem que arcar com as despesas ordinárias, que
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são a água, condomínio, a limpeza do prédio, a folha de pagamento dos empregados, então
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locador ele paga as despesas ordinárias, e o inquilino as extraordinárias. Reajuste do aluguel
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O índice que é mais utilizado em reajuste de aluguel é o IGPM, que é um índice
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da Fundação Getúlio Vargas, é o índice geral de preço de mercado. A desocupação do Imóvel
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Como que ela deve ocorrer pelo inquilino? Previamente ele tem que comunicar
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que ele está desocupando o imóvel, e depois que ele desocupar, ele tem que se precaver
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e pegar o recibo de quitação e entrega das chaves. Um dos principais motivos que causa a quebra
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de contrato são as multas contratuais, que são ocasionadas por infração de algo que
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foi cometido, que não constava no contrato. E quais são os problemas mais podem surgir
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durante a locação? Atraso ou falta de pagamento do aluguel, que esse é o clássico,
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e a recusa do proprietário também em receber o aluguel com reajuste determinada por lei. Quando isso acontece?
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Geralmente quando estamos no período de deflação, ou com a inflação controlada,
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os índices eles não tendem a ter uma valorização muito alta, e com isso reflete nos aluguéis. Bom, aí tem
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proprietários que não aceitam esse reajuste, e ocasiona a quebra do contrato.
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Agora nós vamos falar sobre a venda do imóvel quando ele está alugado, ok? Se você pega
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um imóvel para vender, e esse móvel ele está ocupado, você tem que se precaver da seguinte
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situação: quem mora no imóvel, automaticamente ele tem a preferência na compra. Então a primeira
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pessoa que você deve dirigir é para o inquilino, para saber se ele tem interesse
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em ficar com o imóvel ou não. Se ele não tiver interesse, então ele tem assinar uma carta
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de desistência. Você faz a carta, e o inquilino vai e assina a carta de desistência. Cuidado,
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porque se não for feito esse procedimento, a venda pode cair; se o inquilino resolver
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ficar com o imóvel, e ele não foi consultado, a venda ela pode ser não concretizada.
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E a retomada do imóvel pelo proprietário, quais são os principais casos?
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Com os contratos que já têm o prazo expirado, geralmente os contratos são de 30 meses.
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E para os contratos com prazo inferior a 30 meses, quais são as situações? Quando o dono
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do imóvel pede o imóvel para usar, ele mesmo usar, ou para seus filhos, netos,
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para os familiares utilizarem esse imóvel. Ou também por alguma necessidade de reparação
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urgente, para algum alguma questão de calamidade pública, ou para demolição
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de obras aprovadas; o imóvel foi vendido, o inquilino não tinha interesse, então ele
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tem que ser demolido. Agora nós vamos falar sobre as normas e condutas da corretagem.
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O primeiro ponto que nós vamos acordar é sobre a remuneração do corretor. A nossa classe
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é uma classe totalmente amparada; nós temos um conselho, nós temos tabelas. E como
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vocês podem ver, existem códigos no novo Código Civil, artigos do novo Código Civil,
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que nos respalda com relação a nossa remuneração. Veja no artigo 725 do novo Código Civil, que
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diz o seguinte: A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
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previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento
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das partes. O que é isso? O comprador e o vendedor, você fez a aproximação, houve a negociação, mas
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assinaram um contrato de compra e venda, ou assinaram a proposta de compra, e por um motivo ou outro,
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uma das partes arrependeu. Por lei, o corretor ele tem direito a essa remuneração.
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Como vocês podem ver, nós temos a tabela de honorários, que é ditada pelo nosso sindicato.
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E aqui variam taxas que vão de 5 a 10%. Nós temos aqui venda de imóvel comercial, residencial,
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industrial, imóveis rurais. De acordo com o grau de dificuldade de acesso, essa comissão
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tende a ser maior. Vale ressaltar que também existem as negociações, mas a tabela ela
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existe para ser seguida. Também os valores de honorários incidem sobre administração
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de carteira de recebíveis, sobre demais serviços inerentes ao corretor de imóvel, que é
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emissão de parecer de mercado, consultorias, taxa de locomoção. Sobre a publicidade, a
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resolução nº 458 do COFECI, ela traz 3 artigos. O primeiro ele trata da maneira legal
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que o corretor deve publicar o seu imóvel. Tanto pode ser através do contrato de exclusividade,
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ou apenas uma autorização de publicação; não pode é ficar sem nenhum tipo de autorização
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do proprietário, porque isso acarreta multa, perda do seu cadastro no Creci.
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O artigo segundo, ele trata da maneira como deverão ser colocados os anúncios. Todos
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os anúncios, ele deve ter o número da inscrição do Creci, e se for pessoa jurídica, tem que
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acompanhar, tem que ser acompanhado da letra J. No caso do segundo artigo, ele trata dos
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anúncios impressos, e nos quais eles deverão constar o número da inscrição de quem estão anunciando.
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Se for um corretor pessoa física, basta que coloque o número dele. Se for pessoa jurídica,
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deve vir precedido da letra J. O outro ponto importante em relação a isso, são
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os anúncios dos estagiários. A gente tem visto muitos estagiários que fazem os seus
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anúncios, e colocam o número do seu Creci, que é precedido da letra E. Porém, eles não
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colocam o Creci de quem o está estagiando, e isso é ilegal. O terceiro artigo, ele trata
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de um assunto muito importante, que é sobre os lançamentos Imobiliários. Todo
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lançamento imobiliário, a publicidade dele tem que vir precedido da inscrição do registro
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de incorporação. A falta desse registro de incorporação no anúncio, acarreta sérios problemas para
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o incorporador. Exercício ilegal da profissão Quando nós ouvimos essa frase, nós pensamos
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em advogados, médicos, dentista, os famosos dentistas práticos; porém, a nossa profissão
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também Infelizmente existem os contraventores, porque a nossa profissão ela é dotada de um Conselho.
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Olha o que que trata o decreto nº 3688, no seu Capítulo sexto, que é a lei
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das contravenções: À organização do trabalho - exercer profissão ou atividade econômica
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ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado
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o seu exercício. Qual é a pena para isso? Prisão simples, de quinze dias a três meses,
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ou multa. E o decreto 8871, ele dá uma nova regulamentação a profissão a profissão
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de corretor de imóveis. Então ela disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização,
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e dá outras providências. Aqui foi criado os nossos conselhos, através deste decreto.
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Exercício público da profissão A nossa profissão é a única profissão na
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qual você responde, civil e penalmente, da seguinte forma; é a profissão que você está
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sujeito a perder o seu bem, caso você cause um dano a outra pessoa. Olha só o que fala
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no artigo da resolução do COFECI nº 326/92: O corretor de imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos aos cliente, a que tenha dado
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causa por imperícia, imprudência, negligência, ou infrações éticas. Então portanto, corretor,
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tome cuidado na hora de apresentar coisas que não existem. E olha só o que que o novo
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Código Civil trata sobre a nossa profissão. No seu artigo 722 reza o seguinte: pelo contrato
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de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, ou seja, em virtude de
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algo por escrito, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência,
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obriga-se obter para segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Continuando sobre
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exercício público da profissão, vale ressaltar o seguinte, que o a nossa profissão ela
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existem leis, tanto no código civil, quanto no Código de Defesa do Consumidor. Qual a diferença?
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Para o comprador é a seguinte, se o corretor ele causar algum dano, ele pode entrar na justiça.
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Se ele for entrar através do código de Defesa do Consumidor, quem tem que provar o erro é
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o corretor de imóveis. Agora no novo Código Civil, quem tem que provar é o vendedor.
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Sendo assim, o cliente ele parte mais para entrar com ações do código defesa do consumidor,
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para ele é muito melhor. O Financiamento Tão quão importante é a venda à vista, também
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à venda financiada. Então cabe ao corretor de imóveis conhecer sobre as fases do financiamento, conhecer
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sobre o financiamento. Então vamos ver: Financiamento Bancário Quais são as modalidades de financiamentos
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existentes? Existem dois tipos de recurso que fomentam os financiamentos, que são os
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recursos do FGTS e recursos da poupança. Recursos do FGTS nós podemos dividi-los em mais três tópicos,
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em três subgrupos. Quais são eles? O famoso programa Minha Casa Minha Vida, que é válido
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somente para imóveis novos, a Carta de Crédito do FGTS, que é para imóvel novo
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e usado, e o Procotista, que também é para imóvel novo e usado, para imóveis maiores,
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porém que utilizam recursos do FGTS. E os Recursos da Poupança, até o nome já fala,
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são os recursos advindos da poupança, que é Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo,
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que é a SBPE. Ele enquadra tanto para imóveis novos, quanto usados. E qual a diferença entre
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esses dois recursos, do FGTS e da poupança? Os recursos do FGTS ele é advindo do trabalhador.
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Os bancos eles compram esse recurso com juros mais baratos, e repassam para as pessoas que enquadra
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nessa modalidade. Por quê? A finalidade dos recursos do FGTS é para primeira moradia, quanto que os
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recursos da poupança não, são recursos onde as taxas de juros são mais caras, porque
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os bancos compram esses recursos num valor maior no mercado. É importante ressaltar que,
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em qualquer dessas modalidades, o seu cliente, o comprador do imóvel, ele
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pode utilizar o FGTS, tanto na modalidade de FGTS quanto na poupança. Mas ele tem que enquadrar
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dentro das normas do FGTS. Bom, agora nós vamos falar sobre os novos limites de enquadramento em
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todos os programas que nós falamos. No programa Minha Casa Minha Vida, ou no Carta de Crédito do FGTS,
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em Goiânia, são Imóveis com valores de até 180 mil reais, e na região metropolitana,
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que são os municípios vizinhos, até 170 mil. E nos demais municípios, até 100 mil reais.
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Vale ressaltar que a renda, ela aumentou de 5.400 para 6.500, para enquadrar no programa. Bom,
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o Procotista, o procotista ele foi ampliado, até então ele era até 400 mil reais, de
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180.000,01 a 400.000 mil. Qual é a novidade? Que agora ele vai até 650.000 mil, então foi uma variação bem interessante.
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E por último, o SBPE ele pode ser de qualquer valor o imóvel, não tem limite de enquadramento.
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Se o comprador não enquadra, se ele já tiver outro imóvel, e não enquadra na carta de
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crédito FGTS, ele vai se enquadrar no no SBPE. E por fim, nós temos o SBPE, como eu
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havia falado, que são recursos da poupança. Então as pessoas, os compradores que não
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se enquadram nessas duas modalidades, vão enquadrar no SBPE, que não existe
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limite novo para o SBPE. É importante ressaltarmos, porque aqui até então, nós falamos de
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imóvel de até 650 mil. E imóveis acima de 650 mil, não pode ser financiado? Pode ser financiado,
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porém, não se enquadrarão nas regras do SFH, que é o Sistema Financeiro de
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Habitação. Eles se enquadrarão nas regras do SFI, que é o Sistema de Financiamento Imobiliário,
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onde as taxas de juros são maiores. Bom, para finalizar, é muito importante o corretor saber a diferença
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entre o sistema de amortização constante, e o sistema Price, porque determinada venda
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ela pode não ocorrer num sistema; mas já quando você passa para um outro, à venda pode acontecer.
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Então as principais características do sistema de amortização constante, que
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é o SAC, é o seguinte: as prestações elas são decrescentes, na Price ela é constante, ou
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seja, prestação é igual. As amortizações no SAC são constantes, e na tabela Price ela é
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crescente. E as vantagens entre elas: Na SAC, como ela é decrescente, o saldo devedor
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ela diminui mais rápido, e as parcelas vão diminuindo. E na Price, o valor da prestação
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é o mesmo durante o financiamento, já na tabela Price, o valor da prestação é o mesmo
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durante o financiamento, e a prestação inicial ela é menor em relação a calculada pela SAC. Então a
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prestação é menor, e ela se mantém constante. Bom, agora vamos falar das desvantagens.
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No sistema SAC, a parcela inicial ela é maior em relação a tabela Price, já na tabela
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Price, o saldo devedor ela diminui mais lentamente em relação ao SAC, e o valor das prestações
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ela não diminui, ela é constante. Bom, o que que você tem que tirar disso? Mesmo que a
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prestação do seu cliente ela fique no valor constante, é melhor do que ele pagar aluguel.
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Ou seja, sair do aluguel é a melhor alternativa. Ah, minha prestação ela não é decrescente.
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Não tem problema, a sua prestação é constante, enquanto que o seu aluguel ele sobe, mas a
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prestação do seu financiamento ela vai permanecer, e lá na frente, como eu falei para vocês, esse comprador
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de hoje, ele é vendedor de amanhã. Ele vai querer vender o imóvel, porque ele vai
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querer mudar, vai passar por uma fase melhor, então a corretagem é uma arte. Então não
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perca as oportunidades de fazer um bom atendimento, de fazer um bom pós-venda, e sucesso na venda de vocês.
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Chegamos ao fim então, da aula de Operações Imobiliárias. Eu gostaria de agradecer a todos
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vocês, e desejando sucesso em suas carreiras, e que Deus abençoe a todos. Os meus contatos
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estão aqui, eu sou professor Urias Borges, muito obrigado!
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[Música]