12 ceteg direito e legislacao com pedro mesquita

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https://www.youtube.com/watch?v=4WgPMUThYIA

摘要

TLDRA aula aborda o conceito de contratos no âmbito do Direito e suas aplicações práticas no setor imobiliário, apresentando definições de fato e negócio jurídico, requisitos de validade, tipos de contratos e riscos envolvidos na profissão de corretor de imóveis, com exemplos práticos.

心得

  • 📑 O contrato deve ter partes, vontade, objeto e forma.
  • 🔍 Fato jurídico é uma ocorrência com relevância jurídica.
  • ✅ A cláusula penal garante cumprimento de obrigações.
  • 💰 Arras são um sinal de boa-fé em negociações.
  • ⚖️ A capacidade civil plena é aos 18 anos.
  • 👨‍🏫 O corretor deve ter diligência ao atuar em negócios.
  • 📃 Contratos preliminares antecipam acordos definitivos.
  • 📝 Venda AD corpus refere-se a propriedades sem medidas exatas.
  • ⛔ Contratos de venda devem respeitar a função social.
  • ❗ A nulidade pode ocorrer em caso de vícios da vontade.

时间轴

  • 00:00:00 - 00:05:00

    O professor Pedro Mesquita apresenta o curso de Técnico em Transações Imobiliárias, focando na utilidade prática do direito e legislação, particularmente a análise de contratos e sua natureza jurídica como fatos jurídicos relevantes para o Direito.

  • 00:05:00 - 00:10:00

    Os contratos são identificados como um tipo de negócio jurídico, e sua validade depende de quatro requisitos essenciais: partes, vontade, objeto e forma. Cada um desses requisitos é detalhado para evidenciar a importância da manifestação de vontade e a necessidade de formalidades legais.

  • 00:10:00 - 00:15:00

    A forma de um contrato pode ser prescrita pela lei ou não proibida, com exemplos como a necessidade de escritura pública em compras de imóveis de valor superior. Discute-se também a distinção entre pessoas naturais e jurídicas, enfatizando a capacidade legal das partes envolvidas.

  • 00:15:00 - 00:20:00

    As pessoas naturais são definidas, destacando a capacidade de direito e fato, além das limitações de capacidade de menores e incapacitados, onde a interdição judicial é necessária para declarar a incapacidade absoluta.

  • 00:20:00 - 00:25:00

    O conceito de pessoa jurídica é introduzido, explicando sua natureza como entidade criada pela lei, e a importância de seu reconhecimento legal através de registro para operar na vida jurídica, ressaltando como a lei assegura sua independência.

  • 00:25:00 - 00:30:00

    As partes e o objeto no negócio jurídico precisam ser lícitos e determinados. Bens são definidos, esclarecendo que apenas coisas úteis e raras possuem valor econômico e que bens ilícitos tornam contratos nulos.

  • 00:30:00 - 00:35:00

    Os requisitos para validade do contrato incluem a manifestação de vontade livre, onde vícios como erro, dolo, coação, e outros podem comprometer a validade, explicando a diferença entre anulabilidade e nulidade.

  • 00:35:00 - 00:40:00

    O contrato é definido como um acordo de vontades que visa adquirir ou modificar direitos, com a necessidade de observar a função social e a boa-fé nas relações contratuais, assegurando o respeito às normas fundamentais da dignidade humana.

  • 00:40:00 - 00:45:00

    O contrato preliminar é abordado como promessa de compra e venda, onde as partes se comprometem a um contrato definitivo com requisitos de validade semelhantes, mas formas mais flexíveis. Discute-se a importância do registro para a eficácia perante terceiros.

  • 00:45:00 - 00:50:00

    O papel da cláusula penal é estabelecido em contratos, caracterizando a multa por descumprimento como meio de garantir obrigações e prever compensações, além de diferentes tipos de cláusulas penais e os limites legais a serem observados nas penalidades.

  • 00:50:00 - 00:58:14

    A função dos arras ou sinal é explanada, detalhando como garantias financeiras operam dentro da execução contratual, distinguindo entre arras confirmatórias e penitenciais e suas repercussões na rescisão de um contrato.

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思维导图

视频问答

  • O que é um fato jurídico?

    É qualquer ocorrência que interessa ao Direito, com relevância jurídica.

  • Quais são os requisitos para um negócio jurídico existir?

    As partes, a vontade, o objeto e a forma.

  • O que é um negócio jurídico?

    É um ato jurídico que resulta em manifestação de vontade entre mais de um sujeito.

  • O que é cláusula penal em um contrato?

    É uma multa que assegura o cumprimento da obrigação principal.

  • O que são arras ou sinal em contratos?

    É um adiantamento em garantia da obrigação pactuada.

  • Quais são os tipos de cláusula penal?

    Cláusula penal moratória para mora e cláusula penal compensatória para inexecução.

  • O que é a venda AD corpus?

    É a venda de um imóvel sem especificar medidas, considerando o todo.

  • O que é um contrato preliminar?

    É um compromisso que antecipa a celebração de um contrato definitivo.

  • O corretor de imóveis tem direito à comissão se o negócio for fechado depois do fim do contrato?

    Sim, o corretor tem direito à comissão mesmo após o prazo, se intermediação foi feita.

  • Qual a idade mínima para a capacidade civil plena?

    18 anos.

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    [Música]
  • 00:00:13
    Olá pessoal, bem-vindos ao CETEG. Esse é o curso de Técnico em Transações Imobiliárias.
  • 00:00:20
    Eu sou o professor Pedro Mesquita e vou ministrar para vocês a aula de direito e legislação.
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    Quando eu fui convidado né para dar essa aula aqui para vocês eu pensei em alguma
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    coisa que teria mais utilidade prática no dia a dia de vocês, alguma coisa que vocês
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    estariam lidando né no seu exercício profissional diário e não me veio nada na cabeça melhor
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    do que a gente fazer uma análise mais pormenorizada dos contratos né, e o contrato para a gente
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    ter o início desde o seu princípio, é interessante a gente discutir a sua natureza jurídica
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    né. Como a gente pode ver o contrato ele é um fato jurídico e o que que é um fato jurídico?
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    É qualquer ocorrência que interessa ao Direito, ou seja, que tenha relevância jurídica. Então
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    gente para exemplificar para vocês é interessante vocês pensarem no seguinte, uma brisinha gostosa
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    que você está sentindo tirando o frescor daquele momento, aquela sensação gostosa
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    dessa brisinha, ela não importa ao direito porque ela não vai gerar nenhum tipo de efeito,
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    nenhuma ocorrência vai partir disso não vai ter nenhuma relevância jurídica. Tirando
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    essa brisinha e colocando no lugar um furacão, um tornado por exemplo que vai causar destruição
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    em massa às vezes vai machucar pessoas por exemplo, vamos ter aí acionamento de seguro de um
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    automóvel, de uma casa que foi destruída, uma pessoa que vai ter que acionar o seu plano
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    de saúde, uma pessoa que vai ter que buscar o atendimento no SUS do governo. Então vão
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    ocasionar várias situações jurídicas né que então interessam ao Direito, e interessando
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    ao Direito esse fato então é caracterizado como um fato jurídico né. Dentre os
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    fatos jurídicos a gente tem um negócio jurídico, o que que é um negócio jurídico? Negócio
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    jurídico é um ato jurídico que implica numa expressa declaração de vontade instalando
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    a relação entre mais de um sujeito tendo em vista um objeto protegido pelo ordenamento
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    jurídico, e o contrato é exatamente isso é um negócio jurídico ele então vai instalar
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    a relação entre mais de um sujeito não é, através de uma manifestação de vontade
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    e que vai visar no objeto protegido pelo ordenamento jurídico. Bom, para o negócio
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    jurídico valer gente, pra um negócio jurídico existir primeiramente a gente tem quatro requisitos
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    quais são eles? As partes ou agentes, a vontade, o objeto e a forma. A parte são os sujeitos mesmo
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    que a gente falou naquele conceito anterior. A vontade é a manifestação de vontade
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    se a pessoa não manifestar uma vontade de comprar por exemplo, uma pessoa manifestar a vontade
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    de vender não há então um negócio, não haverá um negócio porque nenhuma parte que
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    fazer uma coisa nem outra quer fazer também então não há como conciliar interesses, então
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    precisa dessa manifestação de vontade. O objeto é aquilo sobre o que vai haver o negócio,
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    é um carro, é uma carteira, é uma caneta, é um livro né. E a forma gente é como
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    esse negócio jurídico será instrumentalizado, se ele vai ser feito da forma verbal, se ele
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    vai ser feito de forma escrita, se ele vai ser feito por Escritura pública por exemplo.
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    Mas para o direito o fato jurídico, o negócio jurídico ele não precisa somente existir
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    ele precisa valer, porque é só ele tendo validade que ele gera efeitos né. Então para
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    gente verificar a validade do negócio jurídico, nós vamos então qualificar esses requisitos
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    de existência né. As partes agora elas precisam ser capazes, a vontade ela tem que ser livre
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    sem qualquer tipo de vício, o objeto ele tem que ser lícito, possível, determinado ou determinável,
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    e a forma ela tem que ser prescrita ou não defesa em lei. Já bordando aqui a forma
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    gente, ela precisa ser prescrita em lei ou não defesa em lei. Prescrita gente
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    é quando a lei determina um tipo de forma para aquele negócio jurídico, por exemplo,
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    a procuração por exemplo só pode ser feito da forma escrita, então toda procuração
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    tem que ser feita de forma escrita, se ela for feito de forma verbal ela não vai ter
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    validade. Defesa em lei, ela não pode ser proibida
  • 00:05:05
    pela lei, ou seja, a lei vai falar assim a procuração não pode ser feita de forma verbal, então você pode
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    utilizar qualquer outra forma a não ser a verbal né, um exemplo clássico aqui que
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    a gente pode exemplificar essa forma prescrita ou não defesa em lei, é até numa questão
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    que vocês trabalham no dia a dia da compra e venda de imóveis, na compra e venda de imóveis
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    acima de 30 salários mínimos a lei determina que essa compra e venda seja feita através
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    de Escritura pública, então a compra e venda de um imóvel acima de 30 salários mínimos
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    só vale se ela for feito por Escritura pública lavrada no cartório. Bom, as outras partes
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    a gente vai detalhar aqui novamente, as partes elas podem ser de dois tipos: a pessoa natural
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    ou física e a pessoa jurídica. A pessoa natural gente é o ser humano considerado como sujeito
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    de direitos e deveres, então é o ser humano mesmo somos nós, eu, você, o pai,
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    a mãe é o ser humano e ele adquire então sua personalidade a partir do nascimento com
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    vida nasceu com vida aquela pessoa passa a existir para o direito, e ela então adquire
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    algumas capacidades né, vocês lembram do requisito de validade do contrato é a parte
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    capaz. A primeira capacidade que a pessoa adquire com o nascimento com vida é a capacidade
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    de direito ou de gozo que é aquela para ser sujeito de direitos e deveres na ordem privada
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    e que todas as pessoas têm sem distinção no conceito do professor Flávio Tartuce. Então
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    toda pessoa, nascendo com vida adquire a capacidade de direito, essa pessoa ela vai
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    poder ter o direito à vida e vai ter o dever, por exemplo, de preservar a vida do seu próximo.
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    As pessoas também adquirem a capacidade de fato, ou de exercício, ou de ação que que
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    é a capacidade de fato? É a aptidão para exercer por si só os fatos da vida civil
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    né, no conceito aí do Professor Carlos Roberto Gonçalves. Então aqui a pessoa não só mais
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    é sujeito de direito e obrigação, ela pode exercer esse direito e quando você acumula
  • 00:07:36
    a capacidade direito e a de gozo nós temos a capacidade civil plena e a capacidade
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    civil plena ela pressupõe o que: a maioridade, ou seja, a pessoa ser maior de 18 anos então
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    a parte capaz, o que a gente tem que pensar primeiramente é que essa parte deve ser maior
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    de 18 anos, mas há algumas situações que limitam essa capacidade das pessoas, há duas formas
  • 00:08:05
    de limitar essa capacidade, de forma relativa, parcial ou de forma completa que é absoluta.
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    Então os absolutamente incapazes e os relativamente incapazes. A gente tem que lembrar que o absolutamente
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    incapaz aqui ele somente pode exercer os atos da vida civil aquela capacidade de fato que
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    a gente acabou de falar, se ele estiver representado por alguém né, ele precisa para exercer a
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    sua capacidade ser representado por uma outra pessoa, caso ele não seja representado por
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    uma outra pessoa todos os atos que exercer eles vão ser nulos, o que que é essa nulidade?
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    O direito vai entender que aquele ato nunca existiu que aquele ato não gerou qualquer
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    tipo de efeito. Já os relativamente incapazes eles precisam para exercer os atos da vida
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    civil serem assistidos, ou seja, vai ter que ter uma pessoa que conjuntamente com eles vai praticar
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    aquele ato, ou seja, ele não precisa de um representante para fazer por ele, ele pode fazer desde que
  • 00:09:12
    que tenha outra pessoa assistindo ele, caso ele faça algum ato e não tenha sido assistido pelo
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    seu representante legal ele vai ter então esse ato, é passível de ser anulado o que
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    que seria essa anulação? Esse ato então ele vai gerar efeitos, mas caso alguém venha a
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    questioná-lo esse ato então vai poder ser declarado nulo, e aí a partir de então ele não vai
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    gerar efeitos, ou seja, ele gera efeitos e perdura isso pelo tempo mas caso alguém venha a questionar
  • 00:09:50
    esse ato, esse ato então vai ser declarado nulo que é o contrário da nulidade para os absolutamente
  • 00:09:57
    incapazes, porque esse ato ele nunca vai valer ele desde seu nascedouro ele é nulo. Os absolutamente
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    incapazes conforme define o código civil são os menores de 16 anos, também chamados
  • 00:10:09
    de menores impúberes, os que por enfermidade ou deficiência mental não tiverem o necessário discernimento
  • 00:10:16
    para a prática desses atos né, então são pessoas com deficiência mental que não lhes
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    permite praticar nenhum ato da vida civil e os que mesmo por causa transitória não
  • 00:10:27
    puderem exprimir sua vontade um exemplo clássico aqui que a gente tem, é a pessoa em coma né,
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    é uma situação transitória mas que naquele momento ela não pode praticar nenhum ato
  • 00:10:39
    da vida civil. Para que as pessoas aqui nos itens 1 e 3 sejam declaradas absolutamente
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    incapazes não é nada automático, é preciso de um processo de interdição e que o juiz declare
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    então que aquela pessoa não tem capacidade para exercer os atos da vida civil. Já os
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    relativamente incapazes são os maiores de 16 e menores de 18 anos que são chamados os
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    menores púberes né, os ébrios habituais pessoas que têm problemas com bebidas alcoólicas,
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    os viciados em tóxicos né nas drogas, os que por deficiência mental tenham o discernimento
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    reduzido, então aqui há uma deficiência mental mas ela ainda permite que essa pessoa
  • 00:11:20
    pratique algum ou outro tipo de ato né. E os excepcionais sem desenvolvimento mental completo a gente
  • 00:11:28
    pode dar exemplo aqui da síndrome de Down e os pródigos, os pródigos são aquelas pessoas
  • 00:11:33
    que dissipam o seu patrimônio sem qualquer critério, sem nenhuma sem pensar em si e até
  • 00:11:41
    na sua família, são pessoas que dissipam seu patrimônio por motivo fútil né, a gente
  • 00:11:46
    pode dar o exemplo aqui das pessoas que se envolvem né são viciadas em jogo e acaba
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    perdendo todo seu patrimônio por causa de apostas né. Sobre a pessoa natural
  • 00:12:00
    é isso que a gente tem que lembrar então que a capacidade pressupõe a maioridade
  • 00:12:05
    e que o menor de 16 anos ele vai precisar ser representado e entre os 16 e os 18
  • 00:12:13
    anos ele vai ter que ser assistido e nas demais situações vai ser necessário o reconhecimento
  • 00:12:20
    do juiz da incapacidade dessa pessoa. Bom as pessoas jurídicas gente, eu trouxe um conceito
  • 00:12:28
    aqui bem completo para vocês do Professor Carlos Roberto Gonçalves que acaba sanando
  • 00:12:32
    todas as nossas dúvidas para entender esse instituto da pessoa jurídica, que que ele fala: que consiste
  • 00:12:38
    num conjunto de pessoas ou de bens, dotado de personalidade jurídica própria e constituído
  • 00:12:44
    na forma da lei consecução de fins comuns. Pode-se afirmar, pois, que pessoa juiz são
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    entidades a que a lei confere personalidade, capacitando-as a serem sujeitos de direitos
  • 00:12:55
    e obrigações. A sua principal característica é de que atuam na vida jurídica com personalidade
  • 00:13:01
    diversa da dos indivíduos que as compõem. Pessoal o que a gente tem que pegar primeiro
  • 00:13:07
    nesse conceito aqui é essa questão da ficção legal, a pessoa jurídica ela é criada pela
  • 00:13:12
    lei e regulamentada pela lei, ou seja, ela não existe como a pessoa física que somos nós
  • 00:13:18
    seres humanos a gente pode tocar, pessoa jurídica não você não vê, ela é imaterial né. Então
  • 00:13:24
    ela é uma ficção, ela é criada pela lei e a própria lei então dá personalidade jurídica
  • 00:13:29
    a esse ente e ainda capacita a exercer os atos da vida civil e aí a notem de forma independente
  • 00:13:37
    daquelas pessoas que a constitui, então a pessoa jurídica é uma e as pessoas naturais
  • 00:13:43
    que a constituem, os sócios por exemplo, são outros, ela atua na vida civil de uma forma
  • 00:13:48
    e os sócios da outra então ela tem essa independência né. Bom o que que a gente precisa
  • 00:13:55
    saber quando for tratar com uma pessoa jurídica né, primeiro como é que eu vou constatar
  • 00:14:01
    se aquela pessoa realmente existe, é com a inscrição dos atos constitutivos no respectivo
  • 00:14:08
    registro e quando necessário, autorização da administração pública. Então o contrato
  • 00:14:13
    social ou estatuto social ele tem que estar inscrito no registro competente seja
  • 00:14:20
    a junta comercial, seja o cartório de registro de pessoas jurídicas né e em alguns casos ainda
  • 00:14:26
    precisa da autorização do poder público no caso de bancos por exemplo, que precisam
  • 00:14:31
    de autorização do Banco Central para estarem funcionando. Bom e com quem que eu vou tratar
  • 00:14:37
    na pessoa jurídica, quem representa a pessoa jurídica? É o administrador que normalmente
  • 00:14:44
    é um sócio né, uma pessoa física essa pessoa ela vai ser normalmente listada né
  • 00:14:49
    ou no contrato social ou em alguma ata né de Assembleia que nomeou aquela pessoa como
  • 00:14:56
    administradora, então administradora é aquela pessoa que responde pela pessoa jurídica.
  • 00:15:02
    Bom, essa matéria das pessoas a gente passou por isso, então as pessoas físicas que
  • 00:15:09
    tem a sua capacidade e as pessoas jurídicas que tem a sua capacidade. Então vamos falar agora dos bens que
  • 00:15:16
    é aquele requisito de validade para o negócio jurídico e consequentemente para os contratos,
  • 00:15:21
    que ele precisa ser lícito, determinado ou determinável e possível né. O que é um bem gente? Os bens
  • 00:15:29
    são coisas que por serem úteis e raras são suscetíveis de apropriação e contêm valor
  • 00:15:36
    econômico, esse é um conceito do Professor Silvio Rodrigues, que que a gente tem que atentar aqui,
  • 00:15:42
    primeiro a coisa tem que ser útil e rara, ou seja, não pode ser uma coisa que não nos interessa
  • 00:15:47
    não tem nenhuma utilidade, e nem que seja abundante, por exemplo o ar, ele tá aqui abundante
  • 00:15:53
    na natureza, ele tem algum requisito de raridade? Não, você encontra ele em qualquer
  • 00:16:00
    lugar, e o bem ainda ele tem que ser suscetível de apropriação econômica, tem
  • 00:16:06
    que ter valor econômico. Você para respirar paga toda vez que você respira tem que dar
  • 00:16:11
    5 reais, ou você tem que adquirir alguma coisa? Não, ele tá aqui você tá respirando
  • 00:16:16
    então ele não é um bem jurídico porque? Porque ele não é raro e não tem valor econômico,
  • 00:16:21
    ao contrário por exemplo de um livro, de um carro, de uma casa né que são coisas raras
  • 00:16:27
    e que possuem valor econômico. Bom o objeto então né, para ele
  • 00:16:34
    tornar o contrato, para ele tornar aquele negócio jurídico válido ele vai precisar ser lícito
  • 00:16:39
    e o que é o objeto ser lícito? É aquele objeto que não é proibido pelo direito e está
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    dentro dos bons costumes e da ordem pública. por exemplo pessoal, um contrato entre traficantes
  • 00:16:50
    negociando cocaína é um contrato válido? Não, porque? Por que o objeto é ilícito, a
  • 00:16:56
    cocaína é uma substância ilegal. A possibilidade do objeto o que é? Ele tem que ser
  • 00:17:05
    possível gente no plano fático, físico e no plano jurídico. No plano fático e físico
  • 00:17:11
    um bom exemplo para vocês seria de uma premiação que eu estivesse disponibilizando por exemplo
  • 00:17:18
    para alguém que atravessasse o Oceano Atlântico a nado, sem descansar e sem parar, é possível
  • 00:17:25
    fisicamente alguma pessoa conseguir realizar essa atividade? Não, não é humanamente possível.
  • 00:17:31
    Então não há possibilidade desse contrato, esse contato não tem validade assim como
  • 00:17:37
    por exemplo, se eu tiver negociando um terreno na Lua, eu sou dono da lua, existe dono da lua,
  • 00:17:43
    existe regulamentação para compra e venda de terrenos na lua? Não, então não há possibilidade
  • 00:17:50
    também jurídica. Bom, e o objeto quando ele é determinado? É quando o objeto é bem detalhado
  • 00:17:58
    ele é descrito de forma bastante específica por exemplo, eu falo que quero comprar uma
  • 00:18:03
    caixa contendo 50 canetas da marca Bic da cor azul, da cor azul e da marca Bic. E quando
  • 00:18:13
    ele é determinável? Quando você apenas indica o gênero e a quantidade, não havendo referência
  • 00:18:20
    a qualidade. Qual a diferença aí gente? Ali quando indiquei o gênero: caneta, quando eu indiquei
  • 00:18:28
    a quantidade: 50 canetas e quando eu indiquei a qualidade: Bic, eu poderia ter deixado de
  • 00:18:37
    fora a qualidade, então ela é determinável quando eu indico apenas o gênero: caneta e quando eu indico
  • 00:18:42
    a quantidade: 50. Bom, pessoal então nós temos agora a vontade que nos requisitos lá de
  • 00:18:51
    validade é a vontade livre sem qualquer tipo de vício. A vontade é livre quando ela é
  • 00:18:58
    manifestada sem qualquer tipo de defeito e quais são os defeitos da vontade, quando essa
  • 00:19:03
    vontade vai estar viciada? O primeiro vício né dá vontade é o erro gente, que é o engano
  • 00:19:11
    fático sobre a pessoa, o objeto ou o direito. Um exemplo clássico que eu posso demonstrar
  • 00:19:17
    aqui para vocês é uma pessoa que venha do interior ou que não é aqui do estado, e acaba
  • 00:19:23
    de desembarcando ali na Praça Joaquim Lúcio em Campinas, e que ao olhar para o coreto vê
  • 00:19:29
    uma plaquinha de vende-se mas, se a gente for reparar bem ele não está vendendo o coreto
  • 00:19:35
    é um ambulante que está ali vendendo seus acessórios para celular e quis destacar que
  • 00:19:40
    ele está ali vendendo aqueles pequenos aparelhos, e a pessoa que veio do
  • 00:19:47
    interior sem esse conhecimento acaba achando que é o coreto que está disponível
  • 00:19:52
    à venda, então ela errou ali sobre o objeto, houve um erro sobre o objeto que vicia, acaba
  • 00:19:58
    viciando a vontade. E todo vício da vontade a gente vai trazer então uma anulabilidade
  • 00:20:06
    do negócio jurídico né, ele vai poder ser declarado então anulado, e o que seria isso? É aquilo que
  • 00:20:13
    a gente falou também dos relativamente incapazes, aquele contrato, aquele negócio jurídico
  • 00:20:19
    ele vai valer mas se vier um questionamento posterior ele vai poder ser então anulado,
  • 00:20:26
    ele vai gerar efeito mas ele pode então ser anulado posterior mente. Mas se não houver
  • 00:20:34
    esse questionamento ele vai perdurar e vai continuar valendo. Bom, o dolo gente que é
  • 00:20:41
    o segundo tipo de vício da vontade, é um artifício ardiloso empregado para enganar
  • 00:20:46
    alguém com o intuito de benefício próprio. Então é quando a pessoa utiliza de esperteza
  • 00:20:53
    ela quer tirar vantagem de outra pessoa, um bom exemplo pessoal, seria uma pessoa que estivesse
  • 00:21:00
    negociando um show do Chitãozinho e Xororó por exemplo, mas não eram os dois ele contratou
  • 00:21:06
    uma banda cover de sósias do Chitãozinho e Xororó. Nesse caso ele vai tá enganando
  • 00:21:12
    seus contratantes, os contratantes daquele show porque quem realmente está dando show
  • 00:21:18
    não é a dupla original do Chitãozinho e Xororó então houve um dolo, que vai viciar
  • 00:21:25
    o negócio jurídico. A coação gente é a pressão física ou moral exercida sobre
  • 00:21:30
    a vítima, visando obrigá-la a assumir uma obrigação que não lhe interessa. Então é uma pressão
  • 00:21:37
    que vai exercer sobre a integridade física da pessoa até a sua vida, é um revólver
  • 00:21:42
    na cabeça, é uma ameaça de morte à mãe, um sequestro de um filho e obrigar a pessoa
  • 00:21:48
    fazer aquilo que ela não interessa, ou vender o imóvel, pagar alguma quantia, e aqui gente,
  • 00:21:55
    a gente tem que ressaltar a coação física que é um tipo de coação, que é quando
  • 00:22:00
    a pessoa é ofendida na sua integridade física de tal forma, que ela perde toda a sua consciência,
  • 00:22:09
    que ela acaba ficando vamos dizer grogue, acaba não sabendo o que ela está fazendo, ela está
  • 00:22:14
    fazendo aquilo ali forçada, ela realmente não tem discernimento para estar fazendo qualquer
  • 00:22:19
    ato e acaba assinando o contrato, pagando uma quantia, transferindo um dinheiro. Essa pessoa nesse
  • 00:22:25
    momento de coação física que ela já não tem esse discernimento, ela não está gente
  • 00:22:30
    aqui mais no vício da vontade, ela se tornou uma pessoa absolutamente incapaz como a gente
  • 00:22:36
    tratou lá no início, naquela causa transitória de capacidade né, é uma daquelas causas transitórias.
  • 00:22:45
    Então a lei de como a gente pode citar aqui a coação física, durante aquele período que ela não
  • 00:22:50
    tinha nenhum discernimento então, ela não poderia fazer nada se ela não tivesse por
  • 00:22:54
    exemplo representada por alguém. Então na coação física não vai haver só a anulabilidade
  • 00:23:01
    do contrato, vai haver a sua nulidade, ou seja, ele nunca vai gerar efeitos. Bom seguindo nós
  • 00:23:08
    temos o estado de perigo que é: estando em perigo o qual é de conhecimento da outra
  • 00:23:13
    parte a vítima celebra negócio para se livrar de tal situação. Então pessoal vamos pegar
  • 00:23:20
    o exemplo aí de uma pessoa que está ali nas ilhas gregas se divertindo com seu iate
  • 00:23:25
    resolve entrar na água e não consegue se manter boiando ali e acaba afogando, e durante
  • 00:23:33
    está folgando ela consegue pedir socorro para alguém que está ali no iate, pede
  • 00:23:37
    que jogue uma bóia, uma corda alguma coisa para salvá-la e essa pessoa acaba exigindo uma
  • 00:23:43
    alta quantia em dinheiro para fazer aquilo. A pessoa estando em perigo, vendo que a sua
  • 00:23:48
    vida está em risco, acaba aceitando qualquer tipo de negócio mesmo que ele seja desvantajoso.
  • 00:23:55
    Então esse estado de perigo ele acaba viciando a vontade, porque a pessoa ali ela não vai arriscar
  • 00:24:02
    a sua vida em troco de alguma questão patrimonial né. O próximo gente é a lesão, a lesão
  • 00:24:11
    é quando a pessoa em premente necessidade, ou uma pessoa inexperiente se obriga a prestação
  • 00:24:16
    manifestamente desproporcional em relação ao valor da prestação oposta, as pessoas
  • 00:24:22
    acabam confundindo uma lesão com o estado de perigo. mas é bom a gente separar aqui
  • 00:24:27
    no estado de perigo há realmente o perigo. O perigo é a situação marcante, a pessoa tem um
  • 00:24:33
    risco de vida, ou risco de vida de seu familiar, já aqui na lesão a pessoa está em necessidade,
  • 00:24:39
    a pessoa está com algum tipo de necessidade um exemplo bom que eu posso passar para vocês
  • 00:24:45
    aqui pessoal, é uma pessoa que está desempregada poer exemplo, já está aí sem receber salário
  • 00:24:51
    ha um tempo, a sua família já está passando alguma dificuldade e essa pessoa vai a uma
  • 00:24:56
    entrevista de emprego e ao retornar para casa recebe uma ligação por exemplo, que ela pode
  • 00:25:02
    retornar lá dentro de no máximo uma hora e assinar os papéis que ela vai estar contratada.
  • 00:25:08
    Essa pessoa morando na periferia não conseguindo chegar lá dentro de uma hora nessa situação de necessidade não
  • 00:25:15
    tendo dinheiro para pagar um táxi, acaba pedindo a moto do vizinho emprestado e o vizinho por
  • 00:25:21
    exemplo pede que essa pessoa paga 50% dos três primeiros salários por exemplo, uma
  • 00:25:28
    uma prestação realmente desproporcional. Que o empréstimo daquela moto por aquele
  • 00:25:33
    curto período não vale tudo aquilo, então a pessoa as vezes na premente necessidade,
  • 00:25:39
    necessitando muito daquele emprego ela acaba aceitando esse negócio desvantajoso mas eles
  • 00:25:44
    podem ser declarado ele pode ser anulado futuramente, por que acorreu o vício da vontade da lesão.
  • 00:25:53
    Bom gente, aqui então a gente tratou de todos aqueles requisitos da validade do negócio jurídico
  • 00:26:00
    e consequentemente do contrato, as partes, o objeto, a vontade e a forma e agora a gente
  • 00:26:08
    vai falar especificadamente dos contratos. O que é um contrato gente? Pro professor Caio
  • 00:26:14
    Mário da Silva Pereira é um acordo de vontades, na conformidade da Lei e com a finalidade
  • 00:26:20
    de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos, ou seja, é
  • 00:26:27
    quando duas pessoas né, duas partes duas ou mais parte acordam sua vontade,
  • 00:26:34
    conciliam sua vontade e negociam algum bem jurídico né, algum bem protegido pelo
  • 00:26:40
    nosso ordenamento jurídico. A gente precisa sempre ter atenção na formulação do contrato
  • 00:26:47
    de duas situações específicas, a função social do contrato e a boa-fé. Essas duas
  • 00:26:55
    situações são obrigatórias para qualquer contrato, todos os contratos devem observar
  • 00:27:01
    tanto a sua função social quanto a boa-fé. Quando nós falamos de função social que
  • 00:27:07
    que a gente tá falando? Da dignidade da pessoa humana, da proteção dos vulneráveis
  • 00:27:12
    e da coletividade, da vedação da onerosidade excessiva, e das causas abusivas bem como da preservação
  • 00:27:20
    do contrato. Então pessoal vamos dar um exemplo aqui de uma pessoa que oferece para uma empresa
  • 00:27:27
    poluidora por exemplo, que está jogando dejetos num rio por exemplo, que ela vai tornar que
  • 00:27:33
    ela tem uma substância que consegue transformar aqueles dejetos em um líquido transparente
  • 00:27:40
    e que vai parecer água e vai enganar todo mundo que mora ali ao redor que em vez de estar
  • 00:27:46
    jogando dejetos no rio, ele está jogando água. Essa situação gente, ela não cumpre a função
  • 00:27:53
    social do contrato por quê? Porque ela vai estar prejudicando a coletividade, porque as
  • 00:27:58
    pessoas que vão estar achando que aquela empresa é uma empresa limpa ao invés disso ela
  • 00:28:02
    está poluindo todo o rio e às vezes prejudicando milhares de pessoas que acaba se aproveitando
  • 00:28:09
    da água desse manancial. Na boa-fé é mais uma observação entre as partes, é uma questão
  • 00:28:17
    que as partes devem se observar no trato entre si, a boa-fé então a pessoa deve
  • 00:28:23
    observar o dever de cuidado, de respeito, de informação, de confiança, de lealdade e probidade,
  • 00:28:30
    de honestidade, e de agir com razoabilidade. A pessoa então gente, ela deve, as partes no
  • 00:28:36
    momento de firmar o contrato elas devem se tratar com confiança, elas devem se tratar
  • 00:28:42
    com lealdade não tentando uma enganar a outro ou uma tirar proveito da outra, ambos
  • 00:28:48
    devem estar de boa-fé no momento de firmar o contrato. A partir de agora gente, eu vou
  • 00:28:55
    tratar de algumas situações específicas aqui dos contratos que acabam tendo, vocês
  • 00:29:02
    tendo mais contato no dia a dia, que acaba sendo questões mais importantes para vocês.
  • 00:29:10
    Primeiramente vamos falar do contrato preliminar que é aquela famosa promessa de compra
  • 00:29:16
    e venda ou compromisso de compra e venda que vocês vão fazer muito na atuação profissional
  • 00:29:22
    de vocês. Essa promessa e esse compromisso ele é um contrato preliminar, que que é o
  • 00:29:27
    contrato preliminar? É aquele que tem por objeto a celebração de um contrato definitivo.
  • 00:29:33
    Então é um contrato que ele vai prever um contrato definitivo se cumprido aquele contrato
  • 00:29:41
    preliminar né, ele exige os mesmos requisitos de validade do negócio jurídico e do contrato
  • 00:29:47
    a ser celebrado, exceto quanto à forma. Então as partes tem que ser igual, o objeto tem que
  • 00:29:54
    ser o mesmo, a vontade tem que ser a mesma, mas a forma não precisa ser a mesma, ou seja,
  • 00:30:03
    naqueles contratos que a gente falou de valor acima de 30 salários mínimos que se exige
  • 00:30:08
    que sejam feitos em forma de escritura pública, aqui não será necessário porque não é necessário
  • 00:30:15
    no contrato preliminar se observar a forma, vai poder ser feito de forma no contrato ou no instrumento
  • 00:30:21
    particular mesmo ou até mesmo de forma verbal, por que não há nada que vede né. Em caso
  • 00:30:28
    de inexistência de cláusula de arrependimento, ambas as partes assumem a obrigação de
  • 00:30:32
    celebrar o contrato definitivo, então se não há cláusula de arrependimento do contrato,
  • 00:30:39
    as duas partes são obrigadas então a celebrar o contrato definitivo, cumprir o seu contrato
  • 00:30:45
    preliminar, não há justificativa para que as duas partes assinem então o contrato
  • 00:30:51
    definitivo, e a parte que for faltante se recusar a assinar o contrato definitivo vai acabar
  • 00:30:57
    sendo alvo de perdas e danos né. O registro desse contrato preliminar gera eficácia perante
  • 00:31:05
    terceiros. Então registrar o contrato, a promessa de compra e venda ou o compromisso de compra
  • 00:31:12
    e venda na matrícula do imóvel gera efeitos perante terceiros, ou seja, pessoas estranhas
  • 00:31:20
    em relação vão também sentir os efeitos desse contrato, por exemplo, como esse contrato
  • 00:31:26
    ainda não pode ser registrado na matrícula do imóvel, você registrando pelo menos o
  • 00:31:32
    contrato preliminar ele já garante seu direito de preferência para aquisição
  • 00:31:37
    daquele imóvel, e às vezes não corre risco de uma pessoa desinformada acabar comprando
  • 00:31:43
    aquele imóvel pela segunda vez. Ele vai observar ao retirar a certidão de registro de imóvel
  • 00:31:50
    que aquele imóvel já está prometido à venda. Caso uma das partes não der execução
  • 00:31:56
    ao contrato definitivo a outra então terá direito a perdas e danos, como a gente havia falado.
  • 00:32:03
    Eu trouxe aqui para vocês também gente, alguns requisitos da cláusula penal,
  • 00:32:11
    que que é a cláusula penal gente? É aquela famosa multa do contrato que todo mundo
  • 00:32:16
    conhece como multa do contrato. Ah se eu descumprir o contrato vou ter que pagar aquela multa. Então
  • 00:32:21
    ela é uma obrigação acessória que visa garantir o cumprimento da obrigação principal,
  • 00:32:26
    bem como fixar antecipadamente o valor das perdas e danos em caso de descumprimento. Então
  • 00:32:34
    gente, a gente pode ver que ela tem uma dupla função que é a função de coerção, de obrigar
  • 00:32:40
    as partes a cumprir aquele contrato porque se não cumprir vai ter uma pena pecuniária,
  • 00:32:47
    e o ressarcimento que é exatamente esse, ele vai antecipar o que, as perdas e danos ele
  • 00:32:52
    vai servir como uma indenização pelo não cumprimento do contrato. A cláusula penal
  • 00:33:00
    ela pode ser feita de duas formas
  • 00:33:05
    Ela é a cláusula penal moratória que é apenas para mora e para o inadimplemento né, que é
  • 00:33:11
    nos casos em que o contrato ele continua sendo executado, mas há algum descumprimento parcial
  • 00:33:18
    do contrato por exemplo, nos casos de atraso em parcelas a serem pagas né, se eu atrasei
  • 00:33:24
    uma parcela então vai incidir a cláusula penal moratória, aquela multinha pelo atraso
  • 00:33:30
    da data do vencimento. A lei garante dois casos especiais em que a lei estabelece qual
  • 00:33:37
    vai ser essa multa, ela não permite que essa multa então seja maior. É de 10% nos contratos
  • 00:33:43
    de mútuo e 2% no contrato consumerista. Então todo contrato de consumo a gente até acostumado
  • 00:33:50
    tem aquela multinha de 2% caso não haja o pagamento da dívida, aquela dívida que foi feita na
  • 00:33:56
    data do vencimento. E a cláusula penal também gente, ela pode ser compensatória. A cláusula
  • 00:34:04
    penal compensatória é pela inexecução total da obrigação, e ela tem a função
  • 00:34:10
    apenas de antecipar as perdas e danos né. Então aqui não há uma continuidade do contrato,
  • 00:34:17
    ele foi rompido por completo e a parte que deu causa a esse rompimento do contrato então,
  • 00:34:24
    que não executou os contrato que não terminou esse contrato, ela vai incidir na cláusula penal,
  • 00:34:31
    na multa contratual compensatória, essa multa contratual pessoal ela pode ter o valor máximo
  • 00:34:38
    apenas o da obrigação principal. Então se a obrigação principal por 100.000 a cláusula
  • 00:34:44
    penal pode ir até o limite de R$ 100.000 ,00 mas aqui eu passo um conselho para vocês, que
  • 00:34:50
    não é interessante a gente abusar nessa cláusula penal, por que a legislação permite que ela
  • 00:34:57
    pode ser revista nesses casos de abusividade, então é bom a gente moderar, utilizar
  • 00:35:04
    parcimônia na hora de estabelecer essa multa contratual, os níveis de 20, 30% são razoáveis,
  • 00:35:13
    acima de 50% tem que ter uma justificativa bastante plausível para que ela seja estabelecida
  • 00:35:19
    nesse patamar sob pena de acabar essa muda sendo revista pelo judiciário. Bom, não
  • 00:35:27
    é necessário provar prejuízo para exigi-la e salvo estipulação em contrário não pode
  • 00:35:32
    o credor pedir indenização suplementar, ou seja, ela é auto-aplicável ocorreu o descumprimento
  • 00:35:39
    do contrato, ou ocorreu a mora o credor já pode então exigir aplicação da cláusula
  • 00:35:47
    penal ele não precisa provar nenhum tipo de prejuízo. E nesses casos o credor também
  • 00:35:56
    não pode recebendo a cláusula penal, aplicando na causa penal exigir uma indenização suplementar,
  • 00:36:04
    ela é entendida que o estabelecimento da cláusula penal é uma antecipação
  • 00:36:10
    então da indenização, ele não vai poder provar prejuízo maior e pedir então uma
  • 00:36:16
    complementação, mas se eles convencionarem de forma diversa né, se houver uma convenção
  • 00:36:23
    de que a cláusula penal ela vai ser um mínimo da indenização, então a parte pode provar
  • 00:36:30
    que houve prejuízo maior, que aquele prejuízo estabelecido na
  • 00:36:38
    cláusula penal foi pouco, e então ela pode exigir então uma indenização suplementar.
  • 00:36:44
    Bom pessoal então além da cláusula penal nós vamos ver aqui também os arras ou o sinal.
  • 00:36:52
    O que que é os arras ou sinal? É uma situação que vocês têm muito no dia a dia principalmente
  • 00:36:57
    quando vocês vão assinar a proposta né, é quando uma das partes entrega determinado bem a outro
  • 00:37:04
    em geral dinheiro em garantia da obrigação pactuada, no conceito aí do professor Pablo Stolze.
  • 00:37:11
    Então é aquele adiantamento né, que tem uma função de garantir que aquela pessoa
  • 00:37:15
    vai assinar o contrato definitivo posteriormente, então ela adianta aquele valor como sinal de
  • 00:37:22
    boa-fé que dentre daí algum tempo ela vai assinar o contrato definitivo. Quais são as
  • 00:37:29
    funções né. É a função de antecipação do pagamento, desconto né no pagamento do
  • 00:37:35
    valor total, vai descontar aquele valor que foi antecipado do valor total do contrato tornar definitivo
  • 00:37:44
    o contrato preliminar né, que é a situação de você dar esta garantia de que futuramente
  • 00:37:49
    você vai assinar o contrato preliminar e a antecipação das perdas e danos que é a
  • 00:37:56
    penalidade né, que é ressarcir os prejuízos daquela parte que acabou vendo a falta de
  • 00:38:04
    quem não honrou as arras ou o sinal. As arras também tem dois tipos gente, elas podem ser confirmatórias
  • 00:38:12
    ou penitenciais. Nas arras confirmatórios não conta a possibilidade de arrependimento
  • 00:38:17
    quanto à celebração do contrato definitivo em uma indenização mínima e a regra geral
  • 00:38:24
    dos contratos. Então aqui não há possibilidade de arrependimento, a parte ela se obriga a
  • 00:38:30
    assinar o contrato futuramente aquele contrato definitivo futuramente, e se ela não assinar então ela
  • 00:38:38
    vai perder as arras né, aquele adiantamento ela vai perder não vai poder exigir de volta
  • 00:38:43
    e vai servir como indenização mínima, ou seja, é só o mínimo se a outra parte
  • 00:38:49
    provar que ela teve prejuízos maiores do que aquele adiantamento do que o valor das
  • 00:38:54
    arras, ela pode então pedir uma indenização suplementar né. Já as arras penitenciais há a possibilidade
  • 00:39:02
    de arrependimento, sendo sua função unicamente indenizatória não havendo então direito de
  • 00:39:08
    indenização suplementar, então no caso pessoal nas arras penitenciais ela vai servir como
  • 00:39:16
    a indenização completa, ela vai servir então como ressarcimento pelas perdas e danos que
  • 00:39:22
    a outra parte teve pela não assinatura do contrato, porque há esta
  • 00:39:28
    diferenciação? Por causa justamente do arrependimento, por que quando nas arras penitenciais consta
  • 00:39:35
    a possibilidade de arrependimento, as arras elas perdem todas as outras funções, ela perde
  • 00:39:40
    a função de antecipar o valor, ela perde a função de tornar definitivo o contrato preliminar
  • 00:39:47
    justamente porque pode arrepender e continua só a antecipação das perdas e danos. Então
  • 00:39:54
    por isso ela é a perdas e danos completa, já aqui não, nas arras confirmatórias como não
  • 00:40:00
    há possibilidade de arrependimento continua as três funções das arras. Então
  • 00:40:06
    aquela indenização é mínima, porque ela estava garantido outras duas funções também.
  • 00:40:11
    Bom, a venda AD corpus e a venda AD mensuram é uma situação que é corriqueira
  • 00:40:20
    para vários corretores de imóveis, principalmente quem mexe com imóvel rural né, o artigo 500
  • 00:40:27
    do Código Civil então ele trata da venda AD corpus e venda AD mensuram. O que é que
  • 00:40:32
    diz o artigo 500: se na venda de um imóvel se estipular o preço por medidas de extensão
  • 00:40:39
    ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder em qualquer dos casos as
  • 00:40:44
    dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e não sendo Isso
  • 00:40:50
    possível o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do
  • 00:40:55
    preço. Então aqui gente na venda AD mensuram que é naquela venda que é feita por preço
  • 00:41:01
    por medida de extensão, ou seja, pelo preço do alqueire tantos, um alqueire vai valer
  • 00:41:08
    R$ 100.000, um hectare vai valer R$ 50,000 ou o metro quadrado vai valer tantos reais. Então
  • 00:41:14
    o preço se dá por medida de extensão do terreno, essa é a venda AD mensuram. Se né as dimensões
  • 00:41:23
    dadas não corresponder ao valor que está no contrato, então a parte que foi prejudicada
  • 00:41:30
    né no caso o comprador, ele vai poder exigir três coisas, primeiramente né ele vai poder
  • 00:41:38
    pedir a complementação da área, mas a complementação da área ela só é possível se o vendedor
  • 00:41:45
    for vizinho de área do comprador, se não ela não é possível e não sendo possível então
  • 00:41:53
    a complementação da área, ele vai poder reclamar a resolução do contrato, ou seja,
  • 00:41:58
    pedir que o contrato seja desfeito né, porque não interessa mais a ele, ou ainda o abatimento
  • 00:42:05
    proporcional do preço, ou seja, se faltou 5 alqueires e lá no contrato tava constando
  • 00:42:13
    que cada alqueire valia R$ 100,000 ele vai pedir então que seja devolvido para ele
  • 00:42:18
    R$ 500.000. Então aqui ele tem primeiro e deve primeiro passar por essa fase, porque a lei
  • 00:42:27
    fala que só se não for possível a complementação da área que se pode ativar as outras duas,
  • 00:42:35
    os outros dois, as duas outras funções. Então primeiro pedir a complementação da área,
  • 00:42:41
    e caso isso não seja possível porque o vendedor não tem terrenos vizinhos aí sim pedir a
  • 00:42:48
    resolução do contrato ou o abatimento no preço. O parágrafo 1º ele diz
  • 00:42:54
    que presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
  • 00:43:00
    encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador
  • 00:43:07
    o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. Então aqui
  • 00:43:14
    o legislador coloca que se essa diferença na área for de um vigésimo, ou seja, de 5%
  • 00:43:22
    entende-se que ela foi meramente enunciativa, por que o legislador ele tem a ideia
  • 00:43:29
    de que o contrato seja mantido né, porque se as partes tinham interesse em negociar
  • 00:43:34
    não é 5% da área que vai fazer eles desistirem do contrato, mas se o comprador provar em juízo
  • 00:43:42
    que aquele 5% eram fundamentais para ele, ele pode então pedir a resolução do contrato
  • 00:43:52
    né. O parágrafo 2º vem dizendo: se em vez de faltar houver excesso e o vendedor provar que tinha
  • 00:43:58
    motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador à sua escolha
  • 00:44:05
    completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso, aqui gente é a situação
  • 00:44:11
    contrária então não tá faltando, houve excesso. O legislador entende que o
  • 00:44:16
    vendedor se ele tá vendendo alguma coisa ele conhece a coisa que ele tá vendendo. Até
  • 00:44:21
    porque tava na sua propriedade, então para ele pedir a volta da área ou pedir a complementação
  • 00:44:30
    do valor ele tem que provar que não tinha meio de saber que aquela área
  • 00:44:36
    era maior, então aqui no caso do vendedor para ele pedir ou a complementação do valor
  • 00:44:42
    ou a devolução da área ele tem que provar que ele tinha motivo suficiente para não
  • 00:44:48
    conhecer aquele acréscimo no terreno que ele vendeu. Já no parágrafo 3º não haverá complemento
  • 00:44:55
    de área nem devolução de excessos se o imóvel for vendido como coisa certa e descriminada. Tendo
  • 00:45:00
    sido apenas enunciativa a referência as suas dimensões, ainda que não conste de modo
  • 00:45:05
    expresso, ter sido a venda ad corpus, ou seja, aqui no parágrafo 3º nós temos à venda ad corpus,
  • 00:45:12
    na venda ad corpus aquela coisa né o imóvel é vendido como um terreno só, uma situação
  • 00:45:20
    global, ele não é vendido por dimensão e sim por suas medidas por aquele terreno
  • 00:45:27
    como todo, por exemplo A Fazenda Descanso, ou a Chácara São Pedro, então ele não tá
  • 00:45:35
    vendendo os 200 alqueires da Fazenda descanso, ele tá vendendo a Fazenda Descanso como um
  • 00:45:42
    imóvel completo sem pensar aí na dimensão né. Ele tá comprando pelo aquilo que
  • 00:45:49
    ele viu completo do imóvel e não pensando no valor do hectare ou do alqueire ou do metro quadrado.
  • 00:45:57
    Então na venda ad corpus né, na situação da venda ad corpus como a pessoa comprou
  • 00:46:02
    pelo todo né da área, pelo todo da área, ela não vai então ter que pedir indenização
  • 00:46:08
    né, complementação, abatimento de preço ou até a devolução da área que está
  • 00:46:16
    devolução não, a complementação da área que está faltando porque ela tá comprando
  • 00:46:21
    como um todo e não pela aquele pedaço de terra em si que está faltando. Bom, na questão
  • 00:46:29
    do consumidor eu trouxe para vocês o artigo específico que trata aí dos corretores
  • 00:46:39
    de imóveis né. Que é a situação do artigo 53 dos corretores de imóveis não me desculpem,
  • 00:46:47
    da compra e venda de imóveis ele fala o seguinte: nos contratos de compra e venda de móveis
  • 00:46:53
    ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
  • 00:46:59
    garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total
  • 00:47:04
    das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento pleitear a
  • 00:47:10
    resolução do contrato e a retomada do produto alienado. Que que o Código do Consumidor tá
  • 00:47:15
    falando aqui para gente que é uma situação muito corriqueira que a gente vê no mercado?
  • 00:47:20
    A pessoa que compra o imóvel e não consegue continuar quitando as prestações e acaba
  • 00:47:26
    tendo que parar de pagar, ou mesmo pedir a resolução desse contrato porque ela não consegue terminar
  • 00:47:33
    de pagar, ela vê em muitas situações construtoras ou financiadores não querendo devolver
  • 00:47:40
    nenhum valor das parcelas já pagas. E aí o código proíbe, ele fala que
  • 00:47:46
    é nulo né, é uma cláusula abusiva quando o comprador que não conseguiu cumprir o contrato
  • 00:47:53
    perde tudo aquilo que ele já pagou, tem que ser devolvido ao comprador então uma parte
  • 00:47:59
    do que ele já pagou, até porque ele não vai ficar com o bem e aí a gente vê que
  • 00:48:05
    na jurisprudência, os tribunais decidiram que de 10 até 50% os tribunais vem decidindo
  • 00:48:13
    aí para a devolução né das parcelas já pagas né. Bom, agora eu trouxe para vocês
  • 00:48:20
    gente uma análise mais pormenorizada do próprio contrato de corretagem, é o contrato que vocês
  • 00:48:27
    vão fazer com seus clientes para estabelecer sua comissão e aquilo que vocês vão ter
  • 00:48:32
    que buscar para os seus clientes. A definição do contrato de corretagem que tá até na
  • 00:48:38
    lei é quando uma pessoa o corretor, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação
  • 00:48:44
    de serviço ou de qualquer outra relação de dependência obriga-se a obter para a segunda
  • 00:48:50
    um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Então uma pessoa né, o corretor
  • 00:48:57
    sem ter nenhum tipo de vinculação com seu cliente né, não tem contrato de prestação
  • 00:49:02
    de serviço, não é representante legal ele faz esse contrato de corretagem obrigando-se
  • 00:49:09
    a conseguir algum tipo de negócio no caso de vocês é a aquisição de imóvel, à venda
  • 00:49:15
    de imóvel, encontrar um imóvel para locar, encontrar imóvel para ser locado né. Ele
  • 00:49:24
    ele pega essa instrução e para conseguir esse negócio ele vai obter uma vantagem pecuniária
  • 00:49:30
    né que é a chamada comissão né. Na corretagem gente um artigo da Lei do Código Civil que
  • 00:49:38
    eu acho que vocês tem que ter plena consciência e se pudesse até decorasse, é o artigo 723
  • 00:49:45
    por que ele traz para vocês informações muito importantes sobre o exercício profissional
  • 00:49:50
    de vocês no dia a dia e o perigo dessa profissão. Porque não é uma profissão simples que qualquer
  • 00:49:56
    um pode fazer, até por isso vocês precisam desse curso para vocês aprenderem a ser corretores
  • 00:50:02
    de imóveis né. Para que não façam um exercício profissional que no caso não seria profissional
  • 00:50:08
    né, de qualquer forma sem pensar nos riscos que vocês estão correndo. Então o artigo 703 fala que o corretor
  • 00:50:17
    é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente
  • 00:50:23
    todas as informações sobre o andamento do negócio. No parágrafo único ainda vem falando, sob
  • 00:50:28
    pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos
  • 00:50:34
    acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores
  • 00:50:39
    que possam influir nos resultados da incumbência. Ou seja, o corretor de imóveis tem que ter
  • 00:50:46
    responsabilidade na hora de exercer sua profissão, sob pena de responder por isso perante o cliente
  • 00:50:53
    caso ele cause algum prejuízo ao seu cliente. Então ele tem que sempre informar
  • 00:51:00
    ao cliente, não deixar o cliente no escuro e ainda a informar sobre todas as nuances
  • 00:51:06
    do negócio por exemplo, se a pessoa tá comprando num terreno de Pântano, informar que aquele terreno
  • 00:51:12
    ali então ele vai poder ele vai acabar gastando mais dinheiro, que ele vai precisar aterrar
  • 00:51:17
    o terreno. Se aquele aquele imóvel está sendo alvo de disputa judicial, ele tem que informar
  • 00:51:23
    o seu cliente que aquele imóvel está na justiça e que futuramente ele pode comprar
  • 00:51:28
    de pessoa que nem dono não é. Então o corretor de imóvel tem que ter cuidado, analisar bem
  • 00:51:33
    a situação e passar todos esses pormenores ao seu cliente sob pena de acabar responder
  • 00:51:40
    pelo prejuízo que essa pessoa tiver. Bom é a remuneração né, que é o que vocês gostam
  • 00:51:48
    né, na hora da profissão do corretor é a comissão. É devida uma vez que tenha conseguido
  • 00:51:55
    o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude
  • 00:52:00
    de algum arrependimento. O STJ gente ele já disse que o corretor faz jus à remuneração
  • 00:52:07
    mesmo tendo sido realizado o negócio por ele intermediado, após o prazo da corretagem.
  • 00:52:13
    É devido também a remuneração mesmo não havendo contrato escrito, então gente que
  • 00:52:19
    que o STJ já entendeu? Que é uma situação que acabava acontecendo em conluio entre o comprador
  • 00:52:28
    e o vendedor para prejudicar o corretor de imóveis né, era uma fraude que o comprador
  • 00:52:34
    e o vendedor fazia para tentar não ter que pagar a comissão do corretor. Então que que
  • 00:52:40
    ele falou, que a remuneração é devida mesmo o negócio tendo sido realizado, tendo sido intermediado
  • 00:52:46
    após o prazo da corretagem. Muitas vezes o comprador e o vendedor em conluio falavam o
  • 00:52:52
    seguinte: Não, vamos deixar para fechar esse negócio daqui um mês que o meu contrato
  • 00:52:56
    de corretagem com ele só vai até daqui 15 dias, depois disso a gente não precisa pagar
  • 00:53:01
    nenhuma comissão para esse corretor. Então para evitar esse tipo de questão o STJ entendeu
  • 00:53:08
    que se ele intermediou o negócio e ele é concluído após o prazo do contrato de corretagem é
  • 00:53:14
    devida a remuneração, é devida a corretagem. Assim como, se o contrato não for escrito
  • 00:53:22
    porque assim como o contrato não for escrito? Por que como a gente viu lá na validade do
  • 00:53:26
    negócio jurídico, que a forma ela tem que tá, ela têm que ser prescrita ou não defesa
  • 00:53:31
    em lei, a lei não proíbe em nenhum momento que o contrato possa ser feito de forma
  • 00:53:38
    forma verbal. Então se o contrato for de forma verbal ele mesmo assim vai valer. Remunera-se
  • 00:53:44
    então a utilidade da atuação do corretor ao aproximar as partes. E aí gente, a gente
  • 00:53:51
    tem que lembrar que existe três fases aí na hora do corretor exercer a sua profissão.
  • 00:53:58
    Primeiramente a primeira fase que a gente chama é a aproximação das partes que é quando
  • 00:54:02
    ele vai apresentar o comprador para o vendedor, a segunda fase que a gente chama de fechamento
  • 00:54:10
    do negócio que é quando o corretor consegue que as partes firmem a proposta, que o corretor
  • 00:54:16
    defina, que o comprador defina o que ele quer, se ele gosta do que foi apresentado
  • 00:54:23
    para ele e que o vendedor aceite o preço ou imponha o seu preço. Então se as partes
  • 00:54:29
    elas concordaram no valor e no objeto, elas assinam a proposta, assinando proposta houve
  • 00:54:35
    o fechamento do negócio e por fim a execução do contrato, que é quando as partes enfim assinam ou o
  • 00:54:41
    compromisso de compra e venda ou vai lavrar a escritura no cartório. Então entende-se que
  • 00:54:48
    essa utilidade que a gente falou aqui para remuneração do corretor, ela dá se nessa terceira fase
  • 00:54:54
    quando conclui-se totalmente o negócio e é assinado o compromisso de compra e venda ou é
  • 00:54:59
    lavrada a escritura. Há alguns entendimentos diversos que considera que o fechamento do negócio,
  • 00:55:06
    ou seja, a assinatura da proposta ela acaba também fazendo jus à remuneração. Mas para
  • 00:55:14
    vocês não acabarem correndo risco né, de enfrentar uma situação, um questionamento
  • 00:55:22
    judicial é melhor vocês concluírem o negócio né. O contrato a gente ainda pode falar que
  • 00:55:29
    ele é, o contrato de exclusividade ele não permanece o corretor não permanecendo
  • 00:55:36
    corretor na ociosidade, ele faz jus à remuneração mesmo se o negócio for iniciado
  • 00:55:41
    e concluído pelas partes sem a intermediação. Então no contrato de exclusividade o corretor
  • 00:55:48
    ele é o único que pode negociar aquele imóvel. Ele é o único que pode fazer aquelas tratativas
  • 00:55:54
    para o seu cliente, e ele não permanecer na ociosidade gente, por exemplo, ele não anunciou o imóvel,
  • 00:56:01
    não fez um folhetinho, não colocou ele no seu site para venda, se ele não fez nada
  • 00:56:08
    disso permaneceu na ociosidade, se as partes se encontraram por si só, ele não vai fazer
  • 00:56:14
    jus à remuneração. Mas se caso ele tenha feito esses atos, anunciou no jornal, colocou lá
  • 00:56:20
    no site, fez um folhetinho para venda do imóvel ele vai poder então cobrar a sua comissão,
  • 00:56:27
    mesmo se as partes não tenham sido apresentadas por ele. Por fim quando não houver prazo estipulado
  • 00:56:36
    e o corretor for dispensado, esse faz jus à remuneração mesmo após sua
  • 00:56:41
    dispensa se o negócio for fechado fruto da sua mediação. É aquela mesma situação anterior
  • 00:56:47
    no caso de fraude, conluio ali entre o comprador e o devedor que resolve dispensar o corretor
  • 00:56:56
    para acabar não pagando a sua comissão. Então se foi ele que apresentou as partes né, e
  • 00:57:01
    intermediou o negócio mesmo ele sendo dispensado, ele ele vai fazer jus a sua remuneração. Pessoal
  • 00:57:09
    então era isso que eu queria passar para vocês, espero ter ajudado, espero contribuir
  • 00:57:14
    aí no crescimento profissional de vocês. Muito obrigado e até a próxima.
  • 00:57:19
    [Música]
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